来源：第一财经 作者：郑娜 责编：张歆晨
在民营房企信用急遽收缩的2021年，有大股东提供无形背书的美的置业（3990.HK）过得相对安稳，仍具备较好的融资能力。
“去年下半年行业出现危机的时候，银行的资源是非常紧张的，但是我们的开发贷一直是非常充裕的，”3月28日，美的置业执行董事兼首席财务官林戈在2021年度业绩发布会上表示，“而且，我们也是最早恢复了按揭额度的。”
这也使得美的置业在2021年财务指标得到改善。据披露，截至2021年末，其持有现金总量约342亿元，同比增长28%；有息负债较上年下降4%至563亿元；同时，2021年内新增有息负债融资成本为4.63%，同比下降了28个BP。
三道红线方面，净负债率从2020年末的超79%进一步降至46.3%；剔除受限资金后的现金短债比为1.7倍；扣除预收款后的资产负债率下降至72.1%，仍超过红线要求。“我们计划在2022年三道红线指标全部转绿。”美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉表示。
据王全辉介绍，2022年第一季度，美的置业已经通过了50亿元的中票审批，已经成功发行了15亿元的中票，票息4.5%。“同时与建行合作了220亿元的开发并购贷，以及农行、交行、招行等签约了220亿元、190亿元、120亿元的并购贷以及按揭专项贷款。”王全辉说。其中，用于并购的专项融资额度共约370亿元。
在谈及会选择哪些项目收并购时，美的置业执行董事兼总裁郝恒乐表示，将主要着眼于自己合作的项目，特别是合作方出现了一些问题，使得项目运行不是那么顺利的。据介绍，从去年第四季度起至今，美的置业共进行了13个项目的股权收购，交易净对价约17亿元。
这个过程中，也伴随着选择。“有一些合作项目也会退出，”郝恒乐表示，“我们最近收购的南京、长沙、重庆、天津的项目，都是相对城市量级比较高的，同时也退出了广西柳州、湖南岳阳等一些低量级城市的项目。”
这一调整方向也与美的置业近年来向高能级城市聚焦的策略相符。王全辉表示，2019年以来，美的置业持续进行换仓，推进低量级城市的出清，回归长三角、大湾区及一二线、强三线城市。
中信证券研报显示，2019年时，美的置业在长三角及珠三角区域的新增土储合计占比约为58%。截至2021年末，两个区域的新增土储占比提升至72%。
在美的置业共约4952万平方米的总土储中，二线及以上城市土地储备提升至60%；以长三角、大湾区组成的深耕经济区土储占比超50%。
经营策略的调整在销售表现上也得到了显现。2021年，美的置业实现合约销售额约1371亿元，同比增长约9%，深耕经济区销售占比达到了67%，长三角、大湾区分别贡献销售额674亿元、249亿元。
不过，腾笼换鸟带来的不止是更大的流量，还有热点区域带来的土地成本走高，进而对盈利能力的削弱。2018年-2020年，美的置业的毛利率从32.7%一路走低至22.2%，截至2021年末，这一指标则减少3.9个百分点至18.3%。同期，净利润率也从2018年的10.9%降至当前的7.2%。
截至2021年末，美的置业归属股东的核心净利润则同比下降9.5%至约38.98亿元。“房地价挤压，盈利能力下降是公司业绩同比小幅下降的主要原因。”中信证券研报指出。
克而瑞研究中心此前也针对美的置业盈利水平的下降指出，主要是由于2018年至2019年拿地项目的结转，以及随着其布局城市能级的提升，土地成本走高所致。2021年中期业绩会上，美的置业管理层也提及高价地结转对毛利率带来的影响。
“市况调整加结算部分盈利能力的下降，预计还会在2022年影响公司的盈利能力。”中信证券预计。
值得一提的是，与诸多房企的发展路径相仿，美的置业此前也多通过合作的方式冲击更大的规模，使其一直存在权益占比不够高的情况。
以克而瑞销售数据粗略计算，2016年-2020年，美的置业的全口径销售排名从78名晋升至33名，销售规模从约213亿元快速增长至1371亿元；同期，其权益销售额从约211亿元增长至912亿元，权益比从超99%降至约66.5%。
在2021年中期业绩会时，美的置业管理层也曾明确表示，“基于这几年的合作模式，2018年-2020年，我们会计收入的权益比例也呈下滑的趋势”，“因为过去两年我们的拿地的销售权益占比应该是在60%~65%左右，未来两年我们的会计收入权益比例应该会在70%的水平。”
被稀释的利润也使得美的置业将提高项目权益占比提上了日程。“通过升级换仓逐步退出低量级城市，聚焦29个根据地城市，提升拿地的权益比，降低合作项目的数量。”王全辉表示，“2022年目标的权益占比达到75%。”
郝恒乐强调，美的置业未来会把拿地投资比控制在销售回款的40%，同时要减少合作，控制“1+1不大于二”的合作，慎重选择合作对象，提升自操盘的比例。
“通过城市的升级以及项目的聚焦，包括提升权益比例，提高我们自己操盘项目的比例，也会使我们的费率和利润率得到改善。”郝恒乐提及，未来还会继续推进一些合作项目的收购和股权置换，主要是为了项目推进更加顺利，提升项目的权益占比。
据美的置业业绩报告披露，2021年全年，其实现营业收入737.03亿元，同比大增约40.4%；毛利同比增长15.8%至134.95亿元；核心净利润同比增长13.6%至54.57亿元。
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文章来源:第一财经中国房地产金融