绿城释能 开启全面发展
过去几年,绿城在聚能。如今,绿城开始逐步释能。
上半年,绿城中国营收、毛利和股东应占核心利润同比都实现了两位数的增幅,最严调控冲击之下,横向对比同行,这份成绩着实不易。
这段时间,绿城中国的股价也伴随着业绩一度冲高至11.74港元,涨幅领跑地产板块。在今年内房股市场并不乐观的情况下,绿城中国跑赢大市靠得是内功。
业绩释能、现金释能、土储释能,这三大释能让绿城中国从“偏科”品质的小而美企业,到成长为“有特长全面发展”的TOP10巨头,已然树立了行业进阶样本。
【一】业绩释能:27载品质沉淀,助力销售额大涨88%
港股市场崇尚价值投资,核心要义是看公司的赚钱能力。绿城中国释放的第一大能量,即为盈利能力的高增长,令资本市场眼前一亮。
楼市资本论注意到,今年上半年,绿城中国实现营业收入361.35亿元,同比增51.2%;毛利79.35亿元,同比增28.32%;其中归属于上市公司股东的净利润24.18亿元,同比增15.4%。
尤其值得一提的是,在行业净利率趋势性下滑的阶段,绿城上半年净利率保持着10.8%,处于行业较高水平。
在财务报表这条稳健的上扬曲线背后,是绿城面对波动市场,销售质效稳步提升。
报告期内,绿城中国录得销售金额达1717亿元,同比大增88%,全国排名提升至第7位;按照这个节奏,完成年度3100亿元的销售任务应该不成问题,前景一片大好。
这样的增长速度并不令人惊讶,毕竟过去三年,绿城中国销售额从1500亿增长到近3000亿,复合增长率高达36%。
以更形象的数字来概括:绿城的市场份额有望从3年前的15万亿中占比1%,在今年提升到17万亿中占比2%。
最让人惊讶的,还要属绿城的回款率数据,上半年绿城销售回款率达到95%,如果用一个词来概括其销售状况,那当属“量增质优”。
楼市资本论深入探究,绿城销售持续释能的奥秘,认为原因有二。
1、27年品质沉淀:
纵观绿城的发展,沉淀出对“产品”二字的深度信仰与依赖。光从每一年的绿城中国生活开发者大会,就能看到绿城对“产品主义”的深层次探索。
比如今年产品大会上发布的,城市院子是对中国传统哲思的继承与发扬;社区中央车站完美诠释了开放性、交互性和共享性;无界公寓进一步提升了居住的舒适性和人性化......
不断细化的产品和服务颗粒度,也为绿城进一步提升品牌口碑做好了背书。
在中指院发布的报告中显示,2021年绿城中国产品创新升级,再度蝉联产品力榜首;连续11年在“中国城市居民居住满意度”调查中荣获佳绩,2021年在14座城市拿下总体满意度第一。
此次半年报亮眼业绩,自然也离不开绿城的长期产品主义带来的强劲去化动能。数据显示,绿城上半年去化项目中,有68%来自于去年才拿地的项目,首开去化率高达83%,多项目更是实现首开即售罄。
以杭州为例,去年拿地的春来枫华、桂语映月、江河鸣翠、晓月澄庐等多个的住宅部分均已售罄,桂冠东方也有望快速清盘。
2.精细化管理降本提效
对内向管理要效益也成为绿城销售持续释能的关键。
当下房企生存发展拼的是“内生力”,绿城通过优化组织管控、强化一线赋能等多举措,整体运营效率稳步提升。
更难得可贵的是,在经营压力剧增的行业环境下,绿城中国的各项费用不仅控制在合理范围内,甚至出现下降趋势。
上半年,绿城的管理费率比去年同期下降了22.2%,销售费率下降了11.1%;品牌和品质的力量,在绿城身上得以完美体现。
由于经营表现超投资者预期,绿城中国的股价在房地产政策持续收紧、整体板块长期萎靡的不利条件下,成为地产板块的明星股。
8月24日晚间发布中报后,第二日绿城中国股价跳空高开,一路上涨。至8月30日收盘达到11.74港元/股,涨幅达13.76%。
【二】现金释能:手握605亿资金,获多方机构力挺
楼市资本论认为,较之绿城营利增长幅度,其财务结构体现出的“高续航能力”,更值得关注。
在行业陷入调控深水区,融资环境也整体收紧背景下,绿城凭借强劲的销售和良好的回款,逆市维持着充沛稳定的现金流。
截至2021年6月30日,绿城的银行存款及现金为人民币605.6亿元,为一年内到期借款余额的2倍,资金流动性充足。
另一方面,绿城的债务结构也在持续优化。
2021年上半年,绿城中国1年内到期债务占比下降至23.5%,与2020年末相比下降3.8个百分点。同期的现金短债比为2.0,自有现金流能偿付2倍的短期债务,债务结构愈加合理,为公司后续发展提供强有力的支撑。
与此同时,绿城融资成本也进一步降低,上半年平均利息成本4.6%,较2020年同期的5.2%下降60个基点。
对此,亚布力智库研究员武亮表示,绿城中国融资成本优势明显,离不开企业良好的品牌背书和持续向好的发展能力,意味着财务状况本身较为稳健,经营风格进取却不激进。
而较低的融资利率,无疑将帮助绿城轻装上阵,为其穿越政策周期、市场周期提供了有力支撑。
稳健的财务管控、多元化的融资渠道,绿城中国均好的基本面,使得其在今年8月获得国际信用评级机构中诚信主体信用等级“AAA” 评级。
中泰证券也表示,随着绿城开发物业交付进入集中结算期,收入快速增长。相比同等销售规模可比房企,公司未来三年业绩增速较高,估值具备一定优势。该行维持其“买入”评级。
在楼市资本论看来,盈利能力持续走高、现金回款比例的提升以及资本结构的持续改善,这些看得见的转变背后,是绿城在“规模跨越”与“品质利润”之间施展强大平衡术的最佳诠释。
【三】土储释能:万亿可售土储,8成位于一二线
要判断一个房企值不值得投资,土储质量是关键,因为拿地能力一直是房企的核心竞争力之一,土储质量决定了房企未来的发展。
上半年,在充沛的资金流支持下,绿城择机获取了大量优质地块,成为其释放的第三大能量。中报信息显示,绿城新增土储1186万平,预计新增货值2140亿元。
值得一提的是,绿城预计新增货值中的37%可于当年实现销售转化,同比提升12个百分点,供货效率进一步提高。
从土储分布的大范围看,绿城摸准经济发展脉搏,坚持“区域聚焦、城市深耕”策略,实施“1+5+N”的布局策略,坚守浙江大本营,聚焦五大城市群(分别为长三角、环渤海、大湾区、长江中游和成渝)与其他核心城市。
其中,长三角作为绿城的战略深耕地,新增货值占比就高达50%,有助于巩固集团在长三角区域的市场份额与行业地位。
而从城市能级来看,2021年上半年,绿城新获取的67个项目均位于安全性高、风险可控、利润兑现度高的重点布局城市。其中一二线城市的新增货值占比达78%,主要集中在杭州、宁波、西安、北京、天津等热点城市。
由此可以看到,绿城精准出击的战略思维和稳健经营的企业理念。
随着优质土储的增厚,截至报告期末,绿城中国共有土地储备项目251个(包括在建及待建),总建筑面积约6034万平方米,总货值达9951亿接近万亿,一二线城市的土地储备总可售货值占比达74%。
多元的土地储备,和优质均衡的城市布局,正为绿城的持续高质量发展备足“子弹”, 这些高价值土地也将成为绿城中长期投资价值的压舱石。
楼市资本论看来,从绿城近几年的发展来看,之所以业绩不断再创新高,一方面得益于其经营管理红利的释放;另一方面,战略调仓、布局城市能级的提升也为其带来了更健康的发展结构。
一个全面发展的绿城,已初见雏形。