蓄势待发丨招商蛇口产业园公募REITs正式启动发行程序

2021年5月20日，深交所网站信息显示，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金(简称“招商蛇口产业园REITs”)正式发布《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额询价公告》(简称“询价公告”)。

自4月23日作为首批项目受理以来，招商蛇口产业园REITs已于5月14日获深交所审议通过、5月17日获证监会注册批文。招商蛇口产业园REITs承载着“蛇口精神”与“深圳速度”，作为粤港澳大湾区首单产业园区公募REITs，蓄势待发。

一、百年招商，优质项目

自1872年创立以来，招商局集团作为中国近代第一家股份制公司及中国近现代化的重要开启者，从诞生之日起就背负着富强自立、民族复兴的历史重任，对经济、制度、思想层面的近现代化都进行了诸多探索，为中国走向现代化开辟了一条道路;自1979年“中国改革开放的发源地”蛇口工业区创办以来，招商蛇口一直是一面旗帜、一个精神符号，作为中国改革开放的先行者，始终坚持“敢为天下先”的创新精神，聚焦园区的建设和运营主业，持续深化创新，为中国经济发展做出了重要的历史贡献;而今招商蛇口产业园REITs延续了“招商血脉、蛇口基因”，再次走在我国金融创新的最前列，先行先试，为国家所需贡献了招商所能。

招商蛇口产业园REITs原始权益人为招商蛇口，博时基金担任基金管理人，博时资本担任计划管理人，招商创业担任基础设施项目运营方。招商蛇口产业园REITs最终脱颖而出，成为首批境内公募REITs，是产融结合的又一成功典范。

招商蛇口产业园REITs的基础设施项目为万融大厦和万海大厦，可租赁面积分别为41,611平方米及52,646平方米，权属清晰，租户优质分散，历史运营情况优异。根据评估结果，万融大厦和万海大厦两个基础设施项目估值达25.28亿元。两个基础设施项目均位于深圳市南山区蛇口网谷产业园，地处中国特色社会主义先行示范区、粤港澳大湾区及前海蛇口自贸区“三区叠加”的核心地带，曾荣获“国家首批双创示范基地及国家电子商务示范基地”“特区三十周年五个领域六十大项目”等称号，园区内配套设施完善，服务体系健全，产业聚集效应明显。蛇口网谷作为深圳“腾笼换鸟”的经典案例，实现了从传统工业区到引领片区发展的战略性新兴产业基地的转型升级，为城市更新、创新发展，提供了一份真实的“深圳样本”。

招商蛇口产业园REITs的产品期限为50年，在符合有关基金分红的条件下，本基金每年至少进行收益分配 1 次，每次收益分配的比例应不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。根据招募说明书公开披露信息，招商蛇口产业园REITs预计净现金流分派率及对应项目资本化率在同区位资产中具有较强的竞争优势。

除资产分派现金流带来的稳定收益外，资本利得收益率也是海外成熟REITs市场的投资年化总回报率的重要组成部分。随着未来境内公募REITs市场的逐步建设，凭借项目优质的资产地理区位以及丰富的运营经验，招商蛇口产业园REITs或将有不错的发展空间。

综上，强制分红机制+资本利得潜力，招商蛇口产业园REITs具备较好的长期投资价值。

二、战略配售空前热情，备受关注

根据询价公告，中国证监会准予招商蛇口产业园REITs发售的基金份额总额为9.00亿份，本次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。战略配售基金份额数量为5.85亿份，占发售份额总数的比例为65%。其中，原始权益人招商蛇口认购数量为2.88亿份，占发售份额总数的比例为32%;其他战略投资者认购数量为2.97亿份，占发售份额总数的比例为33%。

据悉，在此前的战略配售环节中，招商蛇口产业园REITs作为境内首批、粤港澳大湾区首单产业园区公募REITs，凭借其优质的基础设施资产及极强的长期投资价值获得了资本市场的强烈认可和追捧，各类型专业机构投资者热情高涨、踊跃参与，在原计划外部战略配售(不含原始权益人认购部分)预留30%额度情况下获得了近3倍超额认购，基于REITs长远运作和发展、各参与方合作共赢友好协商确定最终参与机构和战略配售额度。目前招商蛇口产业园REITs已完成全部战投协议签署，最终锁定战略投资者10余家，除原始权益人招商蛇口外，其他战略投资者类型为保险资金、大型央企投资机构、产业基金、银行和券商自营及理财资金。多类型专业投资者的踊跃参与，招商蛇口产业园REITs作为境内公募REITs的排头兵，在国家填补金融产品空白、拓宽社会资本投资渠道的道路上迈出了坚实的一步。

根据询价公告，招商证券担任本次发售阶段财务顾问即网下询价簿记管理人，招商蛇口产业园REITs将于5月25日进行询价，并将于近期开始基金份额发售及完成基金备案及设立。

网下发售与公众投资者发售不同于战略配售，投资人所持份额无锁定期，可在二级市场自由流通。据悉，招商蛇口产业园REITs选择了多家行业头部机构担任做市商，且基金份额还可通过质押协议回购、质押式三方回购等方式进行交易，因此，网下发售与公众投资者发售的份额将具备更高的流动性。

三、蓄势待发，先行示范

基础设施公募REITs作为我国金融创新改革的重要一步，是贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具，对提升基础设施产业发展的质效、降低宏观杠杆率、丰富资本市场品种等具有重要意义，有利于更好发挥资本市场的枢纽作用、提升服务实体经济能力。

对投资者而言，公募REITs的正式推出，搭建了公众投资者参与大规模基础设施项目资产交易的桥梁，凭借我国基础设施资产的巨量储备及优质的基础设施项目较强的收益稳定性，公募REITs将作为一种资产组合分散化管理的工具，有效降低由股票和债券构成的资产组合风险并提高分红率;对企业而言，公募REITs将帮助企业盘活存量基础设施资产，实现重资产上市，提升流动性和周转率，缓解企业资金压力，为企业加速发展赋能。

蛇口春雷犹在耳，改革扬帆再出征。百年招商如今再度扬帆，继续勇当央企排头兵和金融创新的“拓荒牛”。招商蛇口产业园REITs正式启动发行程序，粤港澳大湾区的又一个“先行示范”已蓄势待发，让我们共同期待境内公募REITs市场又一个里程碑的诞生。