新城控股半年考：归母净利43.06亿元，新增项目61个

8月27日，新城控股发布了2021年半年度报告。

和去年同期相比，今年上半年新城控股营收增长109.63%至791.05亿元，公司称营收增速较高主要是由于本期物业交付收入较上年同期增长较多。具体来看，房地产开发依然是其收入的主要来源，上半年实现收入742.67亿元，同比增长115.6%；物业出租及管理收入36.4亿元，同比增长67.53%。

上半年新城控股归母净利43.06亿元，相较去年同期增长34.4%，扣非净利润37.96亿元，同比增长38.18%。

房地产开发业务毛利率的下降，也让新城控股的综合毛利率出现了明显回落。报告期内，其物业出租及管理业务毛利率依然维持在70.58%的高位，房地产开发销售业务毛利率同比下降6.3个百分点至17.11%，综合毛利率19.61%。

员工人数增长带来的职工薪酬和销售佣金增长，让上半年新城的三费也呈现不同程度的上涨。

销售方面，上半年新城控股实现合约销售额1176.64亿元，相较去年同期增长20.65%；实现合同销售面积1086.96万平方米，以此计算销售单价10825元/平方米。对照全年2600亿元销售目标来看，上半年业绩完成率45.26%。

按照券商研报数据，新城控股2021年全年可售货值4200亿元，去化率62%即可实现2600亿元的销售目标，其去年实际去化率为70%，完成2600亿元的目标难度不大。

商业运营方面，上半年开业5座吾悦广场，截至6月底新城控股已布局174座吾悦广场，开业105座，其中公司持有的已开业吾悦广场为97个。按照此前业绩会上董事长王晓松公布的目标，全年计划新开业吾悦广场30座，年底开业总数达到130座，这也意味着下半年新城需要开业25座吾悦广场，压力不小。

截至上半年，吾悦广场开业面积达950.67万平方米，同比增长62.06%；实现租金收入36.67亿元，完成全年商业运营总收入目标的43.14%；出租率97.12%，相较去年同期的96.1%有所提高，但仍未回到2019年同期98.45%的高位。

为了提升商业的运营效率，中报介绍吾悦广场正由传统的雇租模式逐渐转向为“自营+联营+租赁”相结合的合作方式，商业购物中心的收益将与品牌商家业绩直接挂钩。不仅如此，上半年，新城控股还推出“星光计划”与吾悦广场内选的品牌共同设定目标、制定经营方案以及整合资源，以期带动更大的客流量，提升购物中心经营质量，今年前6个月吾悦商场销售总额为272.75亿元，超过去年全年销售总额的85%。

上半年集中供地下市场热度不减，新城控股通过商业双轮驱动和有意控制城市能级来降低土地成本。上半年其新增土地储备61幅，总建筑面积为1831.61万平方米，平均楼面地价为3419.75元/平方米，总地价为626.36亿元。新增的61个项目中20个来自江苏，其中苏州、南京、常州、淮安等深耕区域地更是补仓多幅地块。

截至6月底，新城控股的土地储备为1.5亿平方米，其中一二线城市占比达37.75%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.38%。

负债方面，上半年新城控股借款有所上升。具体来看，短期借款余额20.92亿元，长期借款余额为547.04亿元，银行借款余额规模比年初增长28.87%。非银方面，上半年应付票据余额为90.86亿元，较年初增加33.9%，其中应付商票余额为85.14亿元，较年初增加31.75%。

对照"三道红线"来看，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%，扣除受限资金后现金短债比为1.44，踩中一条红线，和去年一样处于“黄档”。

与此同时，新城控股也在不断拓展融资渠道。

对于商业地产的运营而言，打通“投、融、管、退”链条是关键。7月底，新城控股发布了关于筹划设立信托公司的公告，底层资产就是其持有的9个商业物业。