停牌8个月，竟让这家房企逃过一“劫”
文/乐居财经 杨宏彬
停牌了将近8个月的福晟国际(HK:00627)，今日复牌了，盘中飙涨近60%，在二级市场出尽了风头。
一个神奇的现象是，近90家内房股辛辛苦苦“波动”8个月，没干过福晟国际的一根长阳。
近8个月来，内房股市值平均跌幅22.67%，仅9家房企市值增长。福晟国际一日内收涨40%居首，排在第二位的建发国际集团涨幅约30%。
有些讽刺的是，被动“躺平”，反而让福晟国际在低迷的地产股行情里逃过一劫。
11月25日，福晟国际(HK:00627) 发布公告称，由于所有复牌条件已获达成，公司已向联交所申请允许公司股份于联交所恢复买卖，自2021年11月26日上午9时正起生效。
据了解，于今年3月29日，福晟国际拟公布出售香港资产消息，因而短暂停牌，紧接着由于其需要延迟发布2020年全年业绩，于4月1日上午正式停牌。
之后，港交所于6月8日向福晟国际提出了4项复牌条件，包括了评估公司业务营运及财务状况的影响，公布调查结果及采取适当补救措施；刊发未发布的业绩以及公布所有重要资料等。
在停牌之前，福晟国际的股价几乎已经跌落谷底，3月26日，报收于0.021港元/股，跌4.76%。复牌后，报收于0.028港元/股，涨幅40%。
停牌“闹剧”
福晟国际的停牌，起因是一笔重大资产的出售。3月29日，福晟国际称有一笔重要出售的消息需公布，因而短暂停牌。
半个月后，这笔交易浮出水面。即福晟国际将其位于香港九龙宏照道39号“企业广场3期”物业以7.9亿港元出售给一家名为Retain Prosper Group Limited的投资公司。
对于出售这一香港资产的原因，福晟也毫不避讳，称是为了偿还相关的银行贷款。在之后的时间里，福晟国际还多次发布过关于出售这一资产的公告，最终出售事项已经于9月15日完成。
据了解，企业广场3期是福晟国际于2018年初以13.3亿港元的价格购得，以7.9亿元的价格出售属于是亏本甩卖。
在公布了出售资产的消息后，福晟国际又因为无法按时公布2020年业绩而正式宣告停牌。而其将延迟发布业绩的原因，归咎于旗下的嘉兴铂金未递交相关的财务资料。
据了解，嘉兴铂金是一家地产公司，成立于2014年，注册资金5000万美元。福晟国际入主该公司，是在2018年。彼时，福晟国际以4.31亿元收购了嘉兴铂金75%的股权，剩余25%的股权掌握在外资企业中铂国际（中国）投资有限公司（下称“中铂国际”）手中。而嘉兴铂金主要资产为杭州总建筑面积约22.2万平方米一项物业。
嘉兴铂金之所以无法向福晟国际提交财务资料，正式因为这另一名股东。据披露，中铂国际相关人员进入了嘉兴铂金办公室并锁上了放置公司印章的房间，同时促使嘉兴铂金的员工更改了会计系统密码，导致福晟国际无法登陆嘉兴铂金的会计系统。
这一出闹剧最终结束于今年5月，福晟国际与中铂国际协商成功，后者提供了嘉兴铂金财务资料及归还了印章。
之后，福晟国际也于7月份发布了2020年全年业绩报告，期内取得收入11.65亿元，同比减少27.04%；净亏13.67亿元，而2019年同期净利润为1.37亿元。
20亿债务逾期
为了复牌，福晟国际应港交所的要求披露公司目前的债务情况。
截止公告日，福晟国际的贷款总额高达30.18亿元，其中20.54亿元的借款已经逾期，9.38亿元的贷款须于一年内偿还。福晟国际表示，违约的借款有很大机会获得展期，管理层正在与债权人积极磋商。
在今年11月19日，福晟国际已经与其中一个贷款方订立协议，将本应于11月20日到期的821.64万元贷款延期至2024年11月20日偿还。而另外一笔8.91亿元到期未偿还的贷款，福晟集团表示已与贷款方达成谅解，获延长还款日期。
按照福晟集团的预期，未偿还的贷款中，将有15.48亿元还款期限将延迟至2021年12月31日，包括已经违约的8.91亿元。
债务逾期的情况下，积极偿债成为福晟国际的首要目标。自6月份开始，福晟国际便开始不断出售物业偿债，同时这也是公司日后主要的偿债方案。
截止2020年12月31日，福晟国际持有15个发展中及待售的项目及2个投资物业，前者总建筑面积为约146.2万平方米，集团应占总建筑面积为约116万平方米。后者总建筑面积为43,533平方米。
沉重的“礼物”
福晟国际是潘伟明给儿子潘浩然的“礼物”，独立于福晟集团，却在福晟系的项目投资上拥有优先权。在福晟与世茂的世纪大并购之下，福晟国际也得以“保全”。
2017年，福晟集团全年拿地金额超800亿，总货值3199亿元，而同期内的销售额才418亿元，截至2018年底，福晟的总土储货值已超8000亿元。
“蛇吞象”的结果就是撑破了肚皮，激进的福晟集团终于在2019年爆发了资金链问题。2017-2019年，福晟集团总负债分别为448.46亿元、616.44亿元、706.64亿元，债务规模持续上升。
为了活下去，潘伟明将福晟49%的股权和福建六建19%的股权让给世茂，许世坛曾笑言，花五六十亿拿到了千亿货值。
能力与野心的严重不匹配，让潘伟明为此付出了巨大代价，这其中并不包括福晟国际。
上市后，福晟集团向福晟国际注入了6个长沙项目。不同于福盛集团擅长的一级开发和旧城改造，福晟国际更多是通过招拍挂和并购来获取项目。乘着资本市场的东风，福晟国际在2018年收购了7个项目，应占总建筑面积约82万平方米。
将较好的项目分给福晟国际，潘伟明的本意是给儿子铺一条康庄大道。但其上市后的表现，让这份礼物变得有些沉重。
2018年，福晟国际爆亏46.26亿，2019年扭亏之后，2020年再亏13.67亿。比业绩更低迷的是福晟国际的股价。2017年底上市之时，福晟国际的股价为每股1港元，当时的市值超过100亿港元。截止11月26日，福晟国际市值仅余3.18亿港元。
让人意外的是，因停牌而被动“躺平”，反而让福晟国际在低迷的地产股行情里逃过一劫。
近8个月来，内房股市值平均跌幅22.67%，仅9家房企市值增长。福晟国际一日内收涨40%居首，排在第二位的建发国际集团涨幅约30%。
近90家内房股辛辛苦苦“波动”8个月，没干过福晟国际的一根长阳。这可能是上市至今，福晟国际为数不多的高光时刻。
文章来源:地产K线