1. 短期调整，市场对行业的认知会更理性
我们认为，物业股近期下跌的原因，一方面是前期疫情期间，物业股热度被推至最高；另一方面，近期资金分散，物业股在中报过后，获利投资者转移。此外，叠加房企“三道红线”政策，市场对物业股后期稳定增量有所担心。
客观来讲，物管行业受经济波动影响不大，行业最大的影响因素是管理规模的增长性和物业费的提升。据我们了解，头部企业2020年度规模增长不在少数，而物业费的提升已经有很多制度上的藩篱正在被去除。
综合来看，在短期调整后，市场对行业的认知会进入到一个更合理的水平。未来，房企分拆物管上市还会持续，但能够获得资本市场关注核心物管股的数量是有限的，未来股票之间会继续分化，这将与企业的实际运营能力相关。
2. 基本面夯实，核心物业股增长预期确定
物业股最重要的指标是成长性，从盈利能力上看，2020H1, 超过一半的物业公司保持了30%以上的营收增速。6家物业公司半年营收超25亿，全年营收将超50亿，碧桂园服务大幅领先，永升生活服务、雅生活服务、碧桂园服务同比增幅最高。
从增长空间上看，典型企业储备/在管比高于0.50，说明大部分上市物管企业有强大的盈利增长能力，核心物业股的增长预期是确定的。
3. 行业集中度低，延展性强，增长空间大
2019年底，物业管理行业市场规模达到10,512亿,由于企业不断延展市政环卫、城市服务等新市场，行业未来潜在市场规模则更大。在万亿市场中，TOP10的集中度低于15%，TOP100企业的集中度刚接近30%。
近年以来，红杉资本、雪狐资本、高领资本、中信产业基金等众多投资机构看重物业板块，亦是因为行业集中度低，发展机会大，通过在较早期投资优质股，可以获取高倍数的成长。在行业从传统向现代服务业转型的过程中，这些投资机构不仅投入资金，还会为企业带来各类市场资源、高级人才等，帮助企业取得更强的竞争力，进一步带动了这些企业改进商业模式，进一步向行业头部迈进。
市场的短期波动是资金和情绪左右的结果。我们认为，物业股仍然是接下来成长性比较确定的板块，而且成熟企业在加重专业服务的比重，未来在利润上物业公司也会拥有更好的表现。
行业下一个增长机会在哪里？
1. 跑马圈地后，企业可聚焦加码城市深耕
一直以来，规模是企业经营的主要指标，在规模达到一定程度布局后，企业也需加速提升自身城市深耕“浓度”。行业内不同企业单城市布局数量差距有10倍之多。做深区域，企业未来将会带来更多增长预期，也会带来新的商业模式的可能性。
现有上市公司中，银城生活服务和建业新生活的城市深耕度是最高的。以建业新生活为例，通过聚合集团资源、客户资源，建业新生活可以就相关关联领域进行重新组合，在未来有可能形成属于自己的增长飞轮。
克而瑞物管数据显示，17家物业公司中，2019年超过65%平均物管收入是上升的，我们认为，即使在存量领域，随着物业服务价格的逐步放开，物业公司有望获得更高的盈利质量，而专项服务的开展使企业不再依赖单一物管收入，也重构了物业的增长逻辑。
数据来源：CPIC，克而瑞物管分析
物业管理行业是低利润、弱周期的领域，但并不是一个高负债的行业，相比房企每年必须通过销售来产生新的收入而言，物业服务企业只要不丢盘，每年的基本收入是确定的，作为一个具有多项目组合的物业公司几乎不可能产生亏损。
2. 物业公司商业模式的变化出现“端倪”
克而瑞物管梳理现有上市企业发现，现有物业服务企业大体已形成四大梯队，这些企业面临的发展境遇各不相同，但是均根据自身特性选择对应的发展路径。
资料来源：克而瑞物管
典型物业公司的业务模块开始发生变化，更多企业业务板块发生变化，而且增长速度很快。2020年上半年，25家统计公司中，10家企业非基础物业服务收入占比超过40%，物业服务企业未来的增长点会更加丰富。
结语
股价是短期博弈的结果，物业公司的基本面并没有发生变化。行业的真正价值是广阔市场下，企业的“服务力”与居民生活所需、城市发展所需的碰撞所创造出巨大可能性。
在独特的中国市场，“物业管理”还没有清晰的定义，这是一个在快速增长的行业，也是一个存在诸多不确定的行业。正因如此，我们才有充足的动力，去探索、推动它健康、合理的发展，和诸多企业一起成长。
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