制衣起家的永泰集团 启德拿地失利后转道伦敦收购德勤大楼

观点地产网 两年前，英国房地产投资公司Henderson Park以1.2亿英镑（10.55亿人民币）收购伦敦金融城的写字楼Athene Place时，其创始合伙人尼克·韦伯表示，这是一幢非凡的建筑，已经开始吸引租户兴趣，潜力巨大。

但这幢建筑在今年7月时就有消息称，已再度被摆放到交易货架上。2020年即将步入尾声时，潜在买家浮出水面，或将是香港一家中小型开发商。

12月2日，有媒体报道，由郑翼雄家族控制的香港永泰控股（Wing Tai）将出资2.62亿英镑（约22.8亿人民币），收购上述Athene Place（雅典娜广场），若交易完成，资产浮盈12.3亿人民币。

由于四大会计事务所之一的德勤是Athene Place的唯一租客，因此这栋楼又被外界称为“伦敦德勤大楼”。

同一日，作为香港永泰控股集团的地产上市平台——永泰地产，在香港启德地块竞标上失利。

该地块为九龙东启德第4E区1号宅地，最终由中海以42.728亿港元拿下。

启德地块此前曾收获10份标书，创旧机场跑道区住宅地标书数目新高，因此备受市场关注。

近几年，永泰地产在香港新增土地项目上放缓了步伐，投资目光放在了万里之外的伦敦。

据观点地产新媒体了解，倘若此次收购德勤大楼顺利，这将是永泰地产落成的第七项伦敦资产，该公司此前在伦敦西区和市区已经有6项甲级写字楼及商铺项目的布局。

看多伦敦

因为疫情，伦敦在今年经历了两次封城。

封锁给房地产投资带来巨大影响，根据世邦魏理仕的数据，今年第二季度，伦敦的投资额为20年来第三低，投资者为规避风险也大多处于观望状态。

随着新冠疫苗出台，英国于12月2日宣布正式结束二次封国，并迎来不同程度的解封。资本市场人士对此举表示出乐观情绪，并认为将打破疫情导致的投资休眠状态，伦敦房地产投资市场将开始解冻。

第一太平戴维斯全球跨境投资部负责人对此表示，同意伦敦的资本市场已经开放，而且认为这与放宽疫情的封锁措施相吻合。

今年疫情之后，商业地产的发展举步维艰。相较两年前1.2亿英镑的交易价格，此次永泰地产花2.6亿买下的德勤大楼，其价格涨幅达到160%，外媒指“这看起来不太可能，但投资者正趁机获利”。

资料显示，德勤大楼地址为伦敦66 Shoe Lane，位于老金融城靠近西区的位置，大楼总面积为15.7万平方英呎（约合1.41万平方米），按照收购价推算，该大楼每平米的价格高达16.2万元人民币。

业内人士表示，这幢大楼靠近伦敦市区和西区，因此租户的需求和数量较大，正对着高盛新欧洲总部的正门，吸引着从事专业服务和TMT行业的人。在伦敦中城区来说，它的空置率较低，低于4%，是一项不错的资产。

此外，德勤大楼上下共计10层，包括地下室、地面一楼和九层楼上。在相关永泰集团介入前，Henderson Park从德国商业银行手中收购该资产，但成交价格较低，由黑石房地产债务战略提供的优先债务融资。

在Henderson Park收购该幢资产后，对德勤大楼进行过全面翻新和区域重新定位。去年，Henderson Park就该幢资产为德勤提供约7.5万平方英呎的租赁服务，租期15年，世邦魏理仕和BH2则占据2-5层约7.5万平方英呎的写字楼面积。

值得关注的是，德勤大楼并非永久产权，目前为租赁产权，产权年限剩余约132年。预计该大楼年租金为1080万英镑（约9498.82万元人民币），初期租金回报率约为4.2%。

事实上，香港财团热衷于到伦敦投资的故事早已不新鲜，包括李嘉诚、刘銮雄、张松桥、罗旭瑞、林建岳、郭炳联、李文达、陈振彬、香港商铺之王黎永滔、李兆基家族成员郑启文、郑翼雄家族等，纷纷在伦敦买下大量资产。

出乎意料的是，今年内地及香港受疫情影响大多写字楼和商铺空置率创新高，但就永泰地产在伦敦的商办资产来看，似乎受疫情的影响不大。

中报显示，永泰地产的6项伦敦物业出租率保持在高位，其中三项全资持有的平均出租率更是达到99%。目前，永泰地产在伦敦的商办资产室内净面积合计64.99万平方呎。

在这6项伦敦资产中，永泰地产有4项写字楼项目位于伦敦西区（West End）。要知道，伦敦西区曾被看作是自金融危机以来全球最贵的写字楼市场，而另外两项位于伦敦金融城的写字楼资产价值不菲。

其中最大一笔收购，是在2018年11月，永泰地产联手香港万泰制衣斥资4.6亿英镑（46亿港币，40.6亿人民币），买下伦敦金融城的超豪华地标写字楼30 Gresham Street。

截至2020年上半年，永泰地产实现收入19.57亿港元，其中来自香港物业销售及租赁的收入占比达到97.22%，为19.02亿港元，而来自伦敦的收入仅为1450万元。去年全年，永泰地产在伦敦的租金收入为2850万港元，同比增长7.95%。

在伦敦布局的项目数量已经远超香港商办资产的当下，看多伦敦市场之外，永泰地产目前的业绩表现里，伦敦贡献的收入在集团的占比来看却微乎其微。

究其原因，永泰地产在伦敦金融城两项大体量写字楼资产持股比例较低，不超过50%，或许尚未并入上市公司财报中。

而在伦敦西区的写字楼资产体量较小，能贡献的租金收入较少。

制衣起家

祖籍广东汕头，郑翼雄在1955年代创立香港永泰制衣厂，随后和大部分港资企业一样，在1978年进军房地产业。

据观点地产新媒体了解，作为永泰在香港唯一的上市平台——永泰地产的前称富联国际集团，于1991年上市，为香港和新加坡地产发展商及酒店经营者。

随着老一辈创始人淡出，如今永泰地产掌权者已经交由郑翼雄的三个儿子身上。

1985年，从美国读博归来的郑维健开始打理家族生意，目前已经71岁的他担任永泰地产主席，亦为新创建集团及香港上海汇丰银行的独立非执董。此外，永泰地产行政总裁则由郑维健的弟弟郑维新担任。

目前，永泰地产旗下拥有两个地产品牌，分别为永泰亚洲和 Lanson Place，发展物业包括湾仔W Square和铜锣湾逸兰精品酒店等。

值得一提的是，永泰地产除了由永泰控股持有外，新鸿基集团亦有持有13.8%的股权。2010年，富联国际集团易名为永泰地产。

随后在2012年至2016年间，永泰地产相继在香港沙田、屯门投得4宗地皮，总价56.39亿元，可建楼面合计79.62万平方呎。2017年，永泰地产通过持股65%的合租财团以116.2亿港元夺得市建局卑利街、嘉咸街地盘C项目。

市场消息显示，卑利街/嘉咸街发展计划共有A、B及C三个地块，为2017年香港史上最热门旧改项目。此前A地块项目由信和置业投得，B地块项目则由长实竞得，卑利街、嘉咸街地盘C项目入标财团竞争激烈，包括长实、新鸿基地产、新世界、九龙仓、嘉里等开发商。

大手笔拿下卑利街、嘉咸街地盘C项目后，永泰地产开始通过出售资产回笼资金。先以21.63亿港元出售荃湾青山公路503-515号及沙咀道1至9号永南货仓大厦，再以28.488亿港元出售位于湾仔轩尼诗道314-324号W Square的商办资产。

如今，卑利街、嘉咸街地盘C项目将发展为涵盖一幢甲级写字楼、一间酒店、零售铺位及公共休憩绿化带的综合商业项目，提供总楼面面积高达43.35万平方呎，由永泰地产负责项目建设及租赁，目前项目的地基工程仍正在进行中。

最新估值报告显示，截至2019年底，永泰地产于香港、中国及英国的投资物业组合在综合收益表按公平价值204.273亿港元列账，录得重估亏损1.264亿港元。于2020上半年，永泰地产的投资物业价值进一步缩水至199.16亿港元。

此外，于2020上半年，永泰地产录得收入19.57亿港元，同比增长361.56%，（2019上半年收入仅4.24亿港元），其表示收入增加主要由于期内屯门大榄小秀低密度住宅项目The Carmel确认收入。

可惜，永泰地产还面临增收不增利的问题，上半年录得综合亏损4.58亿港元，较同期溢利2.45亿港元减少7.03亿港元，亏损原因为合营企业的投资物业与金融工具的公平价值亏损为7.73亿港元，而2019年同期为2700万港元，同时The Carmel确认录得溢利8500万港元所抵销。