物企上市被“拦”了下来

  文/乐居财经范慧茹

  12月17日，德商产投服务(02270.HK)正式登陆港交所，与港股上市敲锣的热闹景象形成强烈对比的是另外两家物企略显落寞的身影。

  同一天，长城物业和禹佳生活服务于今年6月16日一同递交的招股书，双双失效，颇有点难兄难弟的意味。

  两者相较，禹佳生活服务的上市征程更为曲折，IPO时间跨度长达一年，在同批次递表的物企纷纷上市下，禹佳生活服务递表两次均已失效告终。

  而另一家在资本市场上被认为具有“好学生”特质的独立第三方物企长城物业，在管面积破亿、独立性强，其招股书的失效则显得有些出乎意料。

  是资本市场的口味变了还是另有隐情，在祥生活揭开暂缓上市的口子后，物企上市风向已悄然发生变化。还有6家在12月底面临招股书失效的物企，正走在资本市场去留的分岔口。

  长城物业的“软肋”

  长城物业递表之初势如破竹，不仅拉来碧桂园服务的5.4亿元战投，还有近200位员工持股阵容。

  而豪赏股份的狂欢过后，长城物业却依旧难掩独立第三方物企短板的底色。毛利率低位运行便是其中之一。此前招股书显示，2018年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日止三个月，长城物业整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%、21.1%。

  据乐居财经统计，2020年42家上市物企平均毛利率达29%，进入2021年上半年，这一个数字升至30%，长城物业的毛利率水平低于上市物企平均值。

  没有地产母公司面积输送，成立于1993年的长城物业虽然以抢占市场先机的优势，积累了上亿平方米的规模，但随着物管行业入局者的增多，以及竞争的加剧，长城物业规模增长显现出疲态。

  2018-2020年，长城物业在管面积分别为0.84亿平方米、1亿平方米、1.09亿平方米，2019年和2020年在管面积增速分别为19%和9%，与之对比，2020年上市物企规模平均增速已经达到了37.9%。

  规模增速放缓一定程度也制约了其营收增速，2018-2020年，长城物业营业收入分别为24.04亿元、28.1亿元、30.36亿元，2019年和2020年同比增长16.9%和8%，低于上市物企平均水平。

  营收增速不理想，长城物业还面临收费难的问题。2018-2020年以及2021年前3个月，长城物业的物业费收缴率分别为76.1%、78.6%、81.1%及40.0%，低于2020年百强企业物业费收缴率平均值94.1%。

  今年12月8日，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司因未按时履行法律义务被法院强制执行，执行金额18655万元。

  关联方依赖“掣肘”

  与长城物业相比，禹佳生活服务虽有关联地产禹洲集团（01628.HK）的支持，但同时也受制于关联地产的业务发展。

  禹佳生活服务业务聚焦于海峡西岸地区和长江三角洲地区，其在管面积大部分来自禹洲集团、其合营企业、联营公司及其他关联方开发的物业。

  2018-2020年，禹佳生活服务来自关联方的在管面积，分别占禹佳生活服务总在管建筑面积的100.0%、100.0%及83.5%；同期，关联方物业所产生的物业管理服务的收入分别占禹佳生活服务物业管理服务总收入的100.0%、100.0%及94.9%。

  去年12月11日首次递表的禹佳生活服务，在今年6月11日失效，而在这几天前管理层称，预计很快将完成IPO，没过几天，禹佳生活服务便第二次发起了上市冲击，6月15日再次递表。

  根据更新后的招股书，截至2020年12月31日，禹佳生活服务在管面积1760万平方米，订约管理面积2660万平方米。

  如果第一次的失效是时间问题，那么二次失效，对于禹佳生活服务预期中的“很快将完成IPO”似乎有些偏差和意料之外。

  在多家物企因地产公司资金链情况而停止上市的背景下，禹佳生活服务二次递表失效的“意外”，不免让人与其地产关联方相联系。

  12月初，有市场消息称，禹洲集团将深圳总部大楼质押，并获得了11亿元贷款，并已全额支取。随后，禹洲集团对此进行回应，称项目抵押融资是市场上常见的融资行为。

  通过抵押总部大楼的融资行为，也间接揭开了禹洲集团存在资金缺口的一面。公开信息显示，明年1月份，也就是下个月，禹洲集团有两笔美元债到期，待偿付余额5.89亿美元。

  其中，2022年1月23日，将到期一只面额为5亿美元的票据，待偿余额2.42亿美元；2022年1月25日，将到期一只面额为3.5亿美元票据，待偿金额3.47亿美元。此外，明年4月份，还有35亿元的境内债券可回售。

  在此节点，禹佳生活服务的二次递表失效，为接下来的分拆上市之路又添加几分不确定性。

  6家递表物企月底失效

  今年以来，递表失效的物企，不止禹佳生活服务和长城物业两家，甚至失效已经成为“主流”，过会似乎成了“个别”。

  截至目前，共有25家递表的物企还未上市，其中经历过招股书失效的物企有12家，占比近5成，这12家物企中，发起二次进攻的有7家。另外5家物企中，新力服务、天誉智联服务以及海悦生活失效后，再未更新招股书材料；富力物业和阳光智博服务则是主动放弃上市。

  早在11月份就过会的祥生服务，在近日也宣布了暂缓上市的消息，欲寻求更好的时机，这一举动，被市场解读为物企上市遇冷的重要标志。

  事实上，今日上市的德商产投服务，已经跌破发行价，资本市场对物业股的热情回落，尤其对蚊型物企或盈利能力羸弱的物企更是不甚友好。

  乐居财经统计，今年上市的物企共14家，较2020年17家减少3家，且过会率大大降低。在下半年房地产市场影响下，物企上市进程更是出现了近4个月的“空窗期”。

  尽管经过了漫长的过会等待，上市后的物企资本市场表现也不尽如人意。康桥悦生活、京城佳业以及德商产投服务，上市首日均跌破发行价。

  对于当下的物企上市趋势，碧桂园服务管理层更是直言，“现在这个市场，其他龙头可能短期内也上不了市吧。”

文章来源:乐居财经