资色·企业研报②｜首创智造2025②：一个拳头和五个手指的故事
首创置业董事长李松平曾提出过一个“大坝理论”：即把企业资产比作大坝，把大坝中库存水位高度比作负债率。两者之间的关系是，如果大坝质量足够好，即便水位（负债率）高一点也无妨。
李松平的逻辑是，具有高溢价能力及流动性的资产才是好资产，才是质量结构结实的资产，但资产好坏有时并非由企业自己决定，而是会随经济形势和市场供需变化而变化，因此对于企业来说，大坝和水位两手都要抓。
基于此，这些年，首创置业始终在做的一件事，是不断优化资产结构，调存量优增量。在主业地产之外，深度挖掘多元业务线价值，加速项目布局落地。
01
大坝理论和“进退守试”
业务拓展采取“进退守试”总原则，该聚焦的聚焦，该舍去的果断割舍。经过十余年探索和发展，经历聚焦与分离后，首创置业形成以“文创、高科、长租、养老”等为代表的多元业务，且各业务均获得较大突破，甚至形成了各细分领域的竞争优势。
文创：首创置业做文创园已有十余年光景，2009年，郎园Vintage横空出世，自此成为企业一个标杆性作品。随着“十三五”时期，北京明确文化中心建设功能定位，郎园品牌成为首创置业一块金字招牌，迎来发展转折点。
2017年，市有关领导两次视察郎园Vintage，并要求首创集团把文创产业当做一个发展方向来做，首创置业担纲重任，并于当年10月份成立文创与产业发展事业部，用市场化手段大力拓展新项目、发展文创事业。
2018年，随着郎园Vintage、郎园Park、郎园Station三园齐开，文创产业正式进入爆发元年。
根据年报，截至2020年，首创置业文创布局全国4城10园，其中在去年数娱平台金码大厦落地，打造文化科技融合示范基地；发挥标杆项目优势，联动主业底价获取桐乡乌镇项目，项目靠近世界互联网大会会址，总建面27.7万平；联动推进澳头海洋文旅小镇项目。
在城市更新过程中，首创置业希望给大众提供一个既有文创概念又有休闲娱乐功能的文创产品，它是真正能给人以美好享受的事物。
高科：经过了在北京中关村ICPARK项目的四年探索与实践，首创高科业务已具备“异地复制”的能力。
2020年，首创置业发挥ICPark标杆效应，协同主业底价获取南京、重庆项目，总建面合计72.6万平，地价较周边竞品低20%以上。与此同时，持续扩展产业资源，打造科技产业联盟，已对接产业资源库的科企数量增至233家。此外，还新设科技公司置威科技，以科技赋能全业务线，助力高科价值的充分高效释放。
首创管理层2019年曾预计，随着高科继续在全国的布局落地，未来5年内，产业园区的总产值规模将达千亿以上。根据公开数据，IC Park产业园2019年实现集成电路设计产值196亿元，占北京市集成电路设计总产值的45%，占全国总产值的8%。
长租：2021年政府工作报告中提及“解决好大城市住房突出问题，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。首创置业积极践行国企责任，与十八里店乡政府联手打造超大租住社区——首创繁星。
项目总投资40亿元，是目前北京市最大的集租房项目，建成后将为市场一次性提供6572套租赁住宅。该项目还获批了北京市第一批中央财政支持住房租赁市场发展专项资金7500万元，这也是北京市单个集租房项目首批大额专项资金。
目前项目正在加速建设，示范区计划在2021年下半年对外开放，而在2020年新获取的北京丰台右安门项目，也在积极推进中。
养老：首创置业积极参与老龄化社会健康居住建设，尽力实现其业务在广度上的“规模”。2020年底，首创置业与远洋集团联合孕育的北京首个高端养老项目——椿萱茂?和园入市。
通过第一个养老项目，首创置业培养了自己的运营团队，深度了解了整个养老产业生态，为市场提供了一种可借鉴的参考，同时为未来其他养老项目的标准化、可复制化积累了诸多宝贵经验。
上述多元业务，很多项目的获取属于“能力输出型资源拓展”：即原有的成功运作的项目，以实实在在的内容产品，打动了当地政府，进而当地政府邀请企业进驻城市进行开发。
对于各地政府来说，在城市更新以及新型城镇化建设过程中，其需要的是市场主体给城市带去丰富的发展元素，能够和城市属性高度粘合，而首创置业的多元要素与城市发展高度匹配，所以备受当地政府欢迎。去年首创文创进驻乌镇、高科进入重庆南京，均是如此。
管理层表示，首创置业这些年多元业务的逻辑思路很简单、也很清晰：站在开发商的角度看，企业做的内容还是围绕着以土地为核心的房地产开发；但站在使用者的角度看，这是企业与城市人居需求高度衔接做出的选择。首创未来要做的事情就是服务于空间和人，这也是首创置业的新定位。
在业内人士看来，这些多元业务有着一个共性，符合现实需求，符合国家各领域重大发展战略以及十四五时期科技主线战略，缺口需求与政策战略紧紧咬合在一起时，首创置业多元业务的想象空间也足够广阔。
02
一个拳头和五个手指头
首创置业地产主业和多元业务，首创置业助理总裁高广汉形容为是“一个拳头和五个手指头”，拳头代表力量、方向，五个手指头代表灵活性。
主业拳头如何出击，多元业务手指如何灵活地赋能主业，两者之间如何相互挖潜、协同，这是首创置业从“十三五”过渡到“十四五”期间，思考最多的层面。
“发展多元业务，原来是伸手探索期，现在是攥拳出击的时刻了。”高广汉将房地产发展阶段分为掘金时代、炼金时代和合金时代，他表示现在行业正处于合金时代，是主业和多元业务相辅相成、互相赋能、互相成就的时期。
为什么这么说呢？其背后体现着首创置业对行业趋势的思考逻辑：
一方面，行业调控政策难现放松，“房住不炒”和“因城施策”仍将是政策主基调，调控高压常态化，三道红线、银行集中度管理、集中拍地等调控措施将产生持续影响，这意味着房地产行业由此前的土地金融红利时代进入管理红利时代，向管理要效益是根本之策；
另一方面，行业进入存量时代，物业管理、租赁住房、商业运营、文创产业等受政策支持，同时深受资本市场追捧，各房企均在做大做强自身轻资产平台。
面对外部新环境，首创置业应对方式是调存量优增量，优化资产结构，提升资产质量，全力增强公司抗风险能力及业务稳健性。“行业长效机制建立进程持续推进，地产二级开发仍面临若干行业机遇与市场空间，存量资产运营成为转型升级重要方向。”
由此，首创置业未来的业务逻辑策略也演变为：一手抓二级开发主业平台，挖潜主业，强基固本；一手打造轻资产运营平台，聚合存量，释放价值。
对于主业地产，从规模转向效益与稳健，增强抗风险能力：
调整结构，资源优势聚焦，优化3（京津冀、长三角、粤港澳）+X资源配置，加大南进+紧盯X机遇。而从2020年报看，长三角、粤港澳、X签约占比均有提升，X中的主力投资城市郑州、桐乡、重庆、南京等均有项目斩获；
稳投资，采取审慎+优选原则，全面强化产业协同、一二级联动、集团协同、战略合作拿地、降低招拍挂比例；
增回款，强考核挂钩，保障有质量的签约，从2020财务报表看，操盘签约与销售回款均创历史新高，效果显著；
降杠杆，全力提升现金流，降低杠杆水平，这是一项长期计划；精细化管理，向管理要效益，启动磐石计划。
首创管理层也认为，行业中还存在着大量增量开发机遇：比如，新型城镇化发展，人才引进政策放宽，持续拉动核心城市需求；新基建加码潜在利好；长三角、粤港澳等区域发展机遇等。
对于多元业务，全面挖潜整合内外部轻资产资源，打造综合性高估值的轻资产运营平台，并适时以资本力量做大做强：
首创置业特色轻资产高资源禀赋，潜在规模体量巨大：一是首创置业自身五大多元化业务的轻资产业务资源；二是首创集团大量的商业写字楼物管及运营资源也将会整合至首创置业旗下，三是集团也会帮助置业寻求北京市范围内等巨量运营资源的支持等。
对于轻资产运营平台上市预期，管理层表示并不会盲目追赶这波物管企业上市潮，因为从目前资本市场上，以物管业务为代表的轻资产行业的资本市场走势呈现了分化趋势，中小规模物业估值水平和股价走势不是特别理想，有规模、有优势、有业务特色的物管公司比较受到资本市场的重视。
这一点，业界已有共识。中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲就曾表示，商办物企占比很高的，资本给予了比较高的合约面积价值。比如，宝龙商业和华润万象生活，每平米估值约400-500元/平米。
由此，首创置业因其自身拥有包括但不仅限于集团给予的大量商办类资源，未来资本市场空间极具想象空间。
一个例证就是，得益于办公资产在大宗市场的活跃表现和发行主体优质的企业信用，以北京首创大厦为底层资产的“首创证券-首创大厦第二期资产支持专项计划”仅15天便发行成功，创造了2021年的最快发行记录。
所以首创置业以打造业态多样、业务多元、极具特色的综合性轻资产运营平台为目标，当下还是主要聚焦于自身业务的做大做强。待到时机成熟，再走向上市道路。
此外，文创、高科、长租运营等轻资产资源深度整合，通过集约化运营，提高效能，并与房地产开发主业协同互动，相互引流。
由此，未来首创置业跨业务间协作共进的新管理机制，将形成一个城市新价值单元：主业为轻资产引来流量，轻资产反过来赋能主业获取更加优质的资源。
轻重互动的收益价值在于，短期有支撑，快速兑现开发收益，反哺持有运营业务；长期有基础，收割中长期运营服务收益，贡献稳定现金流，而轻资产运营能力不论在何种环境下还能做管理输出，赚取品牌管理输出的稳定收益。
未完待续。敬请关注下一期《争议与抉择》。