南方财经全媒体记者 翁榕涛 广州报道
作为姗姗来迟的头部物企，万物云空间科技服务股份有限公司（02602.HK，下称万物云）终于敲开资本市场的大门，此时是否为物业公司上市良机，答案即将揭晓。
9月28日，万物云公告全球发售价及发售结果，IPO定价为49.35港元/股，经扣除全球发售应付的承销佣金及其他估计开支后，将收取所得款项净额估计约为56亿港元。股票将于9月29日正式挂牌交易。
万物云上市恰逢物管股低迷时期，在港公开发售情况不如人意。尽管万物云此前特意将招股比例从行业普遍的25%下调至10%，但在港公开发售认购比例仅有0.82倍。
或许对认购情况有心理准备，上市前夕，万物云董事长朱保全甚至在朋友圈发文，“差市场结交真朋友”。
时也势也，万科董事长郁亮在2018年表示，万科物业具备千亿级的市值后才会考虑上市。若以49.35港元/股计算，万物云目前市值约为575.96亿港元（约531亿元人民币），距离千亿市值尚有不小距离。
对于万物云而言，若要真正实现千亿市值，除了摆脱不利的市场环境因素以外，如何讲好科技故事也至关重要。此次募资用途，万物云首席客户官杨光辉亦发文指出，“与募集资金用于收并购不同，本次万物云募资将主要投向智慧物业建设。”
在港认购仅八成
此次万物云计划全球发售的股份数目为1.17亿股，仅占万物云总发行股本的10%。其中，香港和国际的发售比例分别为1：9，即在港发售股份数目为0.12亿股，而国际发售1.05亿股。
尽管万物云给到香港的发售比例已经很低，但仍然出现了认购不足的情况。
公告显示，万物云总共接获4681份香港地区提出的有效申请，总共认购953.13万股香港发售股份，相当于原计划香港公开发售股票的约0.82倍。
虽然在港认购不足，但是国际发售情况则获得超额认购，总共214万股未认购香港发售股份也重新分配至国际发售。国际项下认购数量约为原计划发售总数的3.3倍以上。最终发售股份为1.07亿H股。
值得注意的是，国际发售情况超出预期，与万物云找到的强大基石投资者阵容不无关系。
按照49.35港元/股计算及根据基石投资协议，基石投资者已认购4383.4万股发售股份，相当于紧随全球发售完成后本公司已发行股本的约3.76%，及相当于全球发售项下发售股份数目的约37.56%。
这也意味着基石投资者们共投入资金21.63亿港元认购，此次的基石投资者包括中国诚通旗下中国国有企业混合所有制改革基金、中国诚通投资，淡马锡、瑞银资管、润晖投资、高瓴旗下HHLR基金及YHG投资、Athos资本等。
市场整体冷淡导致市值表现一般，并不能说明标的成色不好。即使距离千亿市值有很大距离，万物云也已经牢牢占据行业第二的位置。
未算上万物云，截至9月28日，港股物业板块市值前三分别为华润万象生活、碧桂园服务以及中海物业，总市值分别为703亿元、422亿元、237亿元。
若从市盈率来看更有参考价值，若按2021年股东应占溢利16.68亿元计算，万物云市盈率约为31倍。Wind数据显示，港股物企整体市盈率约在12倍左右，仅有华润万象生活的市盈率超过30倍，紧接其后的绿城服务、中海物业、保利物业的市盈率分别为24倍、21倍、20倍。
从物企整体市盈率来看，万物云仍然享受了作为头部企业以及科技属性的一定溢价。
此前，物企曾一度成为港股炙手可热的重要板块。过去几年在地产周期上行时期、资本市场热潮等多重周期作用下，港股资本市场对物企成长性高度乐观，板块估值明显上涨，物企平均市盈率从2018年的20-25倍抬升至2020年的45-50倍。
自2021下半年起，受地产行业政策收紧和房企信用事件影响，触发物企投资热潮的多重因素也相继退潮，港股物业板块热度骤然下降。资本热潮退去，投资者们重新开始对行业和企业风险进行反思。
自2021年7月至2022年9月，头部物企估值不断下滑，华润万象生活市盈率从彼时的约120倍下降至目前的约30倍，碧桂园服务则从约80倍下滑至目前的约10倍。物管板块也迎来了上市热潮以来的至暗时刻。
“物企上市最佳窗口期或已经过去，万物云当前选择的上市时机并不好。”IPG中国首席经济学家柏文喜指出，但一方面母公司所面临的流动性压力迫使其此时分拆上市，另一方面此时物管板块缺乏优质企业上市，反而更加突显了头部物企的价值。接下来的发展重点应集中如何推动行业整合与企业成长性，推动业绩可持续发展等方面。
亦有金融机构人士向南方财经全媒体记者分析，“对于万物云而言，目前首要目的是确立上市地位，以及凸显自身的科技属性，短期的估值并不代表企业真正的价值，长期来看，具有独立经营能力的头部物企未来估值将有修复，万物云要实现千亿市值并非不可能。”
从此次募资资金用途来看，万物云计划35%（或约19.5亿港元）募集资金为在选定街道发展聚焦浓度战略及在全国范围内推行“万物云街道”模式；25%（或约13.99亿港元）募集资金投入AIoT及BPaaS解决方案的开发。近六成主要资金投入科技领域。
此外，还有20%（或约11.19亿港元）募集资金收购三至五家增值服务提供商及行业上下游供应链服务提供商的大多数权益来孵化万物云生态系统；剩余募集资金用于吸纳及培养人才以及补充集团营运资金及一般公司用途。
千亿估值缩水近半
随着万物云成功上市，也给早期投资者们带来一场资本盛宴，哪些投资人及合伙人将获得收益？
根据招股书，万物云通过设立睿达第一到第五有限公司，作为其境外员工持股平台，共计持股9000万股，占上市后总股本的7.71%，其中7000万股已被授予394名合伙人。
若按照49.35港元/股计算，每名合伙人的平均身价约为1127万港元。换言之，此次上市盛宴造就了394名千万富翁。
员工持股计划中，根据授出奖励，万物云董事长朱保全持有最多为2000万股，身价也一跃升至9.87亿港元；万物云执行董事何曙华持股106.8万股，身价约为5270万港元。
在机构股东方面，万物云的股东包括万科集团、Boyu Capital (博裕资本)、58集团等机构。
截至发行前，万科集团直接持有万物云57.12%股份，并通过全资附属公司间接持有5.77%股份，合计持有约62.89%股份，是其控股股东。按照发行价计算，万科集团持有万物云股票的市值为362.22港元。
2017年，万科物业引进博裕资本和58同城集团。当年，博裕资本旗下Radiant Sunbeam Limited以15亿元认购万科物业25%股权，58同城旗下Dream Landing Holdings Limited以3亿元认购万科物业5%股权。
截至发行前，博裕资本持有万物云17.14%股权，目前市值98.72亿港元（约91亿元人民币）；58同城目前持有2.86%股权，目前市值16.45亿港元（约15.19亿人命币）。即便不算上中途转让股权的收益，万物云的上市也给两家企业带来了超过5倍的收益回报。
然而，由于当前估值与千亿目标相距甚远，后面入场的投资者则有些运气不好。
2021年有多家公司突击入股，承接了博裕资本和58同城所转让的股份，目前来看接盘价都高于当前发行价。
2021年11月，Radiant Sunbeam Limited分别向香港瑞轩、珠海达丰、睿达第三公司转让了3000万股、2000万股、2000万股，转让对价分别为29.94亿元、19.96亿元、19.96亿元，折合每股转让价高达99.8元，博裕资本借此套现近70亿元。
2021年12月，Dream Landing Holdings Limited向海南云胜转让1995.8万股，转让对价为19.91亿元，折合每股转让价同样高达99.8元。
换言之，在2021年底万物云提出上市计划的时候，彼时资本市场给其定下的股价为99.8元/股，按上市前总股本10.5亿股计算，万物云当时估值应为1047亿元。
对于后来加入的投资机构香港瑞轩、珠海达丰、睿达第三公司以及海南云胜而言，当前处于高位接盘，股票发行价不到购买价的一半，后续能否解套还是未知之数。
在业界，万物云想要对标贝壳已是公开的秘密。截至9月28日，贝壳-W(02423.HK）股价从2022年5月上市初的30.75港元/股，涨到目前的44.3港元/股，总市值为1680亿元。
实现千亿市值的路途上，万物云还需要继续完善自己的科技故事。
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