开栏的话：龙湖遭遇黑色8月，旭辉10月债务违约，加之上坤、金科等接连告急，在刚刚过去的三季度，一系列看似利好落下后，房企不但没有收获预期之内的金九银十，反而遭遇了史上最难的三季度。因为港交所不强制披露三季报，北京商报记者选取A股已经披露的30余家房企三季报，以及追溯港股半年报以及近期的各种信息，我们试图拆解出房企在三季度到底经历了什么？
房地产行业进入深度调整期，各大房企也正面临着利润“大缩水”的困境。2022年三季报披露后，北京商报记者梳理发现，A股已经披露三季报的30家房企中，2022年前三季度，超六成房企归母净利润录得负增长，有近一半房企为净亏损状态。其中，“招保万金”元老级的利润表现也不尽如人意。万科前三季度归母净利润同比增长2.17%、金地集团同比微增0.83%，保利发展则同比下降3.61%、招商蛇口更是同比下降53.44%。毫无意外，出险房企阳光城、蓝光发展等交出最差三季报成绩单。
部分企业净利涨幅标出“不适用”
30家样本房企中，9家房企实现归母净利润同比正增长，分别是万科、金地集团、华发股份、金融街、南国置业、迪马股份、滨江集团、荣安地产以及天健集团，但其中超过一半房企的增长幅度在20%以下。南国置业今年前三季度归母净利润虽然较去年同期上涨13.55%，但仍延续亏损状态，实现归母净利润为-5.31亿元。
滨江集团以归母净利润同比增长55.21%在30家样本房企中高居榜首。滨江集团在三季报中表示，归母净利润同比上升的主要原因系本期来自联营企业和合营企业的投资收益在归母净利润中占比较高所致。值得一提的是，滨江集团今年前三季度营收198.68亿元，较去年同期下降18.69个百分点。
19家房企归母净利润录得负增长，阳光城、泰禾集团、北辰实业在30家样本房企中收获最大跌幅，上述三家归母净利润分别较去年同期下降303.81%、309.83%、352.07%。
华夏幸福、蓝光发展因去年同期归母净利润已是大幅亏损状态，三季报中该项涨跌幅以“不适用”标注。
“不适用是A股上市公司一种财务标注手段，大多为去年同期已经亏损的企业，即便今年减亏成功，该项数值会出现与负数相比的情况，企业也大多会使用这样的标注。”一位熟悉房企财务报表报送内容的前任董秘如此解释。
蓝光亏损超百亿 招商大降超五成
30家样本房企中，前三季度净亏损的房企有14家，既有国央企背景的南国置业、世茂股份、首开股份等，也有如蓝光发展、泰禾集团、阳光城、华夏幸福等出险房企。其中，归母净利润亏损最多的为蓝光发展，前三季度亏损116.73亿元。
尤为引起关注的是，“招保万金”元老级的存在，今年前三季度的利润表现也不尽如人意。万科前三季度归母净利润为170.5亿元，同比增长2.17%；金地集团归母净利润为33.36亿元，同比微增0.83%。保利发展前三季度归母净利润为130.94亿元，同比下降3.61%；招商蛇口归母净利润为29.57亿元，同比大降53.44%。
对于业绩下滑，招商蛇口也列举了三大原因：一是房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。二是公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免；此外，公司转让子公司产生投资收益同比减少也是拉低利润的主要原因。根据招商蛇口的三季报，上年同期，该公司以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.58亿元。
“单个企业很难对抗整个大势”
在整体市场走弱的环境下，房地产彻底告别“暴利”，甚至普遍出现“盈利”都成为奢望的尴尬。
按照交易所的信披制度，房企扎堆的港交所并没有三季报强制披露的程序，但从“利润王”中海地产身上也可见一斑。
10月24日，中海地产发布今年三季度报告，三季度中海地产录得营收175.2 亿元，同比下降59.5%；扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营利润为18亿元，要知道去年同期这一数值接近80亿元，同比下降77.5%。今年前三季度，中海地产录得营收1213.1亿元，同比下降19.7%；扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营利润为258.1亿元，同比下降34.5%。
而在半年报周期，中海地产于今年上半年归母净利润为167.43亿元，同比减少19.42%。其他港股房企，如富力地产今年上半年亏损69.2亿元，同比下降324.65%；建业地产上半年亏损56.05亿元，同比下降868.78%。
“现在开源是基本无望，即便是央企也一样，别看我们还在拿地，但也就是维持个基本打平。”某央字头房企北京公司财务总直言，现阶段“节流”成了大多数房企的选择，服务部门不花钱、营销部门少花钱是基本原则。据其透露，目前部分企业大区营销总级别月薪已经有降至万元级别。“任务完不成之前钱都别提，能不能有年终奖也两说。”
在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，多重因素造成行业“跌多涨少”的基本面，单个企业其实很难对抗整个大势的压力。近几年房企销售额增速逐渐下降，部分房企房地产结算收入增速也将逐渐下降。此外，高地价压低了房企盈利空间，房企结算毛利率持续走低。
刘水称，受宏观经济下行压力大、市场下行、疫情反复和居民收入预期转弱影响，销售价格表现不及预期，2021年房地产企业普遍加大了存货、投资性物业、长期股权投资等资产减值准备计提力度，从而影响当期净利润水平。受市场下行影响，联合营项目收益也出现同步减少，导致上市房地产企业净利润进一步出现下滑。当前为应对确保现金流安全和调整投资布局，部分房企处置非核心资产，或形成亏损。
北京商报记者 王寅浩