冷眼看中报〡奥园健康上半年营收超5.4亿元，毛利率领先同业

奥园健康（HK.3662）8月14日发布的中报显示，其上半年总收入5.47亿元，同比增长39.5%，毛利2.2亿元增长41.53%，净利润1.12亿元，同比上升23.99%，毛利率和净利率都处于较高水平。

与其他同业企业相比，奥园健康的物业服务在管面积并不算大。根据8月17日业绩会透露的信息，下半年奥园仍计划继续扩充物管服务合约面积，并寻求优质的收购标的。奥园健康董事会主席郭梓宁表示，尽管疫情发展仍存在不确定性，也增加对企业在认识、态度、能力、行动方面的挑战，但行业巨大的体量仍然为企业提供了大量发展机会。

奥园健康管理层亮相发布会

毛利率领先同业

尽管奥园健康毛利41.53%的同比增幅，与2019年报和中报相比增速回落，但奥园健康的毛利率冲至40.14%，这也是2017年报以来的最高值。奥园健康中报称，毛利率上升主要由于物业管理服务的规模经济效益和疫情期间政府对员工社保及住房公积金的减免政策抵减了成本上涨幅度。其中物业管理服务毛利率39.7%，商业运营服务为41.5%。

毛利率继续冲高的同时，净利率则从去年年中的22.97%降至20.42%。对此奥园健康副总裁兼首席财务官郑少辉表示，原因在于所得税的计提百分比，目前的报表计提为接近30%，按照全年税务筹划，下半年整个利润率将有所改进，另外奥园健康部分费用集中在上半年反映，从全年看，预计整个净利润率将维持在18%、19%的水平，与去年相比仍是稳定的。

即便净利率有所下滑，奥园健康在毛利率和净利率也在同业中处于领先，高于已披露中报的时代邻里（毛利率28.36%、净利率12%）和新城悦服务（毛利率29.81%、净利率16.82%），而从上年年报来看，当时奥园健康毛利率37.42%、净利率18.11%，也高于碧桂园服务、保利物业、佳兆业美好、彩生活等一众在港上市物管企业。

另外，奥园健康的平均净资产收益率从去年年中的20.03%降至12.80%，创下新低。不过近几年物管企业仍处于规模迅速扩张期，在管面积、签约面积等均大幅度增加，因此上市后净资产收益率先冲高再降低也成为可以预见的事情。事实上，除奥园健康外，时代邻里平均净资产收益率也呈现出同比下滑的态势。

奥园健康核心财务指标变化情况

物管收入同比增长43.4%

处在业务扩张中的奥园健康并非单纯物管企业，而是一家涵盖物业管理、商业运营和大健康等业务的综合公司，而物业管理在奥园健康的业务中占据主要地位。

中报显示，奥园健康物业管理部分收益4.12亿元，同比增长43.4%。其物管服务业务范围覆盖13个省（自治区、直辖市）、39个城市的98处物业，在管总建筑面积约为1610万平方米，同比增长34.2%，今年累计增加100万平方米。此外，基于广东起家的优势，奥园健康物管服务收入中华南地区占比就有56.6%。

而在商业运营方面，奥园健康实现收益1.35亿元，同比增长28.9%，据介绍，奥园健康为11个城市、17个商场提供商业运营服务，为43个商场订约提供商业运营服务，合同总建筑面积约为180万平方米，上半年新增合同建筑面积8万平方米。

奥园健康的大健康业务也随着行业蓝海迎来进一步拓展。其中医美方面开设三家医美诊所，并创立医美和化妆品品牌，在上海奉贤以轻资产形式建立“东方美谷”项目，今年还收购了浙江“连天美”亿元5%的股权。中医方面，目前开设的两家中医中心运营情况良好。而在康养方面，奥园健康与广东古兜旅游集团签署战略合作协定，华南首家心肺康养训练营正式揭牌，其旗下的“奥悦之家”品牌也已试业。

尽管中报对大健康发展状况介绍用了较多篇幅，但大健康业务是否产生收入并未在中报体现。南方+记者注意到，与医疗健康相关的收入主要囊括在物管服务的社区增值服务收入里，且仅占总收入的10%左右。从大类来看，奥园健康的收入组成仍是物业管理部分和商业运营部分，其中物管服务占75.4%，商业运营占24.6%。

在管面规模约公司估值

物管企业近年来一直是股市的香饽饽，但奥园健康处于相对被低估的水平。

安信国际在一份研报中指出，奥园健康2020年预测市盈率约21倍，2021年约14倍，低于在管规模小于1亿平方米的中小型物业公司的平均估值。安信国际认为，奥园健康估值较低主要由于在管规模相对较小，第三方项目占比较少，外拓能力未能显现，社区增值服务收入占比较少，公司独立发展的能力存疑等。

事实上，奥园健康在管面积在同业中并不算大，今年4月和5月，其先后宣布收购乐生活80%的权益和宁波宏建物业65%的股权。中报显示，收购完成后，奥园健康物业在管建筑面积增加约2570万平方米，新增面积业务范围覆盖环渤海、京津冀和华东区域。

“两笔收购对于扩大公司影响力和丰富管理业态有很大帮助”苏波表示，收购将增强核心业务板块的竞争力和收入来源，巩固奥园健康在物管行业的领导地位。

安信国际认为，对乐生活的收购成功后，奥园健康在管规模大幅提升，对比同业的估值折让将会收窄。

据常务副总裁雷易群透露，奥园健康对宁波宏建的股权收购已经完成并在7月实现并表，对乐生活的收购目前正在走股转程序，他预计相关程序8月底会完成，争取在9月实现业绩并表。此次收购完成后，奥园健康在管面积将达到4180万平方米，雷易群也表示，在管面积今年目标争取突破4500至5000万平方米，而合约面积应该能达到约7300万平方米。

在业绩会上，多家媒体均对奥园健康下一步的收并购计划抱持兴趣，对此雷易群回答称，未来收购将“稳中求进”，利润率高、对区域有协同效应、业态比较丰富的公司会考虑收购，“在方向方面，我们会选择在一些城市运营方面的物业管理公司，作为我们首要的标的。”

【记者】葛政涵

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【出品】南方产业智库

【作者】 葛政涵

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