半年报快读|佳兆业：逆势增长 提质增效 旧改龙头奔赴千亿之约

8月27日晚间，佳兆业集团（1638.HK）公布2020年中期业绩公告。

“乘风破浪，稳健前行”，是佳兆业集团做出的2020年半程总结。的确，纵观公告，无论是规模与盈利的基本面，还是财务风险的管控，佳兆业集团都在2019年的基础上持续精进，这在疫情的大背景下尤为难得。

面对今年长跑的后半程，佳兆业集团颇有底气，履行2020年的千亿之约。背后的原因在于佳兆业坐拥大湾区大量的优质土储，兼顾开发与城市更新，获得了穿越周期的能力。“集团全年的销售目标仍为千亿”，业绩会上佳兆业集团执行董事李海鸣信心十足地表示。

积极去化、高均价支撑销售额逆势增长

2020年上半年，佳兆业集团实现合约权益销售额360.3亿元，同比增长3.9%；实现销售面积约211.9万平方米，同比增长8.0%；销售均价约每平方米17004元，与去年同期基本持平。

整体而言，凭借稳健增长的推盘销售，以及保持较高的销售均价，佳兆业集团在规模上完成了逆势发力。

稳健推盘的背后，是佳兆业集团面临疫情迅速做出调整，以积极的态度采取措施应对外部环境的冲击和影响。

在线下渠道复工之前，佳兆业集团开始运用各类自研开发的线上营销途径，包括以带货为主的在线直播，涵盖微信、手机软件等多种主要端口的自主销售平台——小程序“筑梦佳”与APP“置业佳”，并联合各大房产平台，通过线上线下及VR看房联动，提前加速去化。

而较高的销售均价，则得益于佳兆业集团多年以来在大湾区及高能级城市等具有较高经济活力与消费能力区域的前瞻布局。报告期内，大湾区成为集团销售的主力区域，销售额占比约57%；一线及重点二线城市销售占比达90%。

同时，集团多个旧改项目取得较好的销售成绩，销售额贡献超三分之一，占比约32%，亦是其规模成长中不可或缺的重要部分。

其中，深圳盐田区佳兆业城市广场项目获得上半年深圳市成交量冠军；广州未来城及惠州东江新城则分别问鼎当地销冠；而包括上海佳兆业8号、南京佳兆业悦峰、张家港佳兆业凤鸣水岸在内的多个长三角地区项目，亦取得片区前五名的销售排名。

“四升四降”成盈利增长秘诀

疫情之下，停工停产成为影响项目结转的主要因素。积极复工复产，加速项目结算速度，成为上半年房企实现营收增长的主要逻辑。

报告期内，佳兆业实现营业收入约223.0亿元，同比增长10.9%。其中，物业结转收入约206.4亿元，同比增长11.6%，成为支撑集团营收的主力。同时，佳兆业的布局优势再次显现，其结算项目均价同比增长14%达1.9万元/平方米，留出了较大的利润空间。

在加速结转这一逻辑之上，佳兆业又找到了增利的解题思路——坚持向管理要效益，盈利能力由此得到持续提升。

佳兆业不仅在运营方面围绕提升品质质量、销售价格、开发速度实行开源，同时想方设法控制建安成本、融资成本、销售及管理费用进行节流，通过“四升四降”的内部管控，最大程度缓解疫情带来的压力。

反映到具体数据上，期内佳兆业实现毛利额约75.4亿元，同比增长12.4%，毛利率同比增加0.4个百分点至33.8%，持续处于行业高位。毛利增速高于营收增速，一定程度上表现出佳兆业在营业成本管控方面的力度。进一步来看，佳兆业在销售规模上升的情况下，销售费用仅同比微增2.3%，管理费用甚至同比下降4.2%，其内部管控不可谓不严格。

因此，佳兆业实现持有人应占核心净利润达34.6亿元，同比增长25.7%，其盈利面同样实现了逆势增长。

净负债率五连降 流动性保持充裕

实现有质增长，是佳兆业集团近年来屡屡提及的目标。具体而言，管控债务风险，保持充裕流动性，以保持发展与债务之间的动态平衡，是佳兆业集团稳健发展的秘诀。

集团首席财务官吴建新在业绩会上打趣道，平衡规模、利润和现金流，令人感到“压力山大”。但从结果来看，佳兆业集团的财务风险已明显降低。

在提速控质首次实施的2018年，佳兆业集团的净负债率同比下降了64个百分点至236%，一举实现了将净负债率降至300%以下的年度目标，并持续发力将净负债率成功控制在200%以内。

报告期内，佳兆业集团进一步优化了债务结构，实现净负债率五连降。截至2020年6月底，集团净负债率约130%，较2019年底下降了14个百分点，向全年净负债率降至120%的目标持续迈进。

从有息负债结构来看，佳兆业集团期末有息负债较2019年底仅略增8.3%，实现三年半间有息负债复合年增长率在3%以下。同时长短债比达2.9，在2019年底的基础上进一步优化，偿债结构合理。

佳兆业的流动性亦有所提升，持续保持充裕。一方面，集团速动比率较2019年底提升0.1倍至1.2倍，处于良好水平。另一方面，佳兆业实现回款率约87%，保证了规模与内生能力一同增长；集团于境内ABS发行12亿元，在境外银行贷款32亿港元，境外融资成本较2019年底下降2.9个百分点至8.2%，在降低融资成本的同时，确保融资性现金流稳中有增。

得益于较强的流动性，佳兆业于期末拥有货币储备约405亿元，较2019年底增长9%，现金短债比达1.2倍，为未来的偿债减轻了负担。

地产、城市更新齐发力 助力千亿之约

佳兆业集团下半年的底气，来自于自身充足的“粮仓”。

上半年，佳兆业集团坚持审慎稳健的投资策略，通过招拍挂、收并购、旧改等渠道适时择机补充土储，共获得23个项目，新增土储权益建筑面积超281万平方米，收购代价超220亿元，平均土地成本约每平方米7900元。按拿地权益建筑面积划分，新增土储大湾区占比74%，在进一步巩固集团在大湾区布局的同时，以较低的土地成本保证了未来的利润空间。

一直以来，佳兆业集团坚持布局一二线重点城市战略，围绕粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀协同发展区域等国家战略支持的区域进行投资。截至上半年，公司总土地储备约2680万平方米，总货值超5800亿，其中78%的土储面积位于一线及重点二线城市。

同时，佳兆业继续夯实自身在城市更新中的先发优势，今年上半年新拓展项目20个；转化5个旧改项目，分别位于香港、深圳及广州。项目可售面积约70万平方米，可售货值近270亿元。

截至期末，集团储备旧改项目167个，占地面积达4200万平方米，预计货值约2.6万亿元，其中99%都位于大湾区——深圳旧改占地面积占比27%，有112个项目；广州占比36%，中山占比20%。通过旧改获得较低的土地成本，并夯实自身区域布局，可谓一举两得。

值得一提的是，深圳目前旧改的土地成本约1.4万元/平方米，相较住宅均价仍有很大利润空间。可以预见，作为佳兆业集团旧改重要阵地的深圳，未来将对其利润率的提升起到关键作用。

下半年，佳兆业集团将继续加速旧改项目的转化，预计实现5个项目的供地，通过旧改项目提供740亿元的货值。这将与佳兆业集团1200亿的可售货值一起，成为其履行千亿之约的重要保障。

不过，在佳兆业集团主席郭英成看来，千亿并不是佳兆业的目标，而是其可持续发展过程中的必由之路。