6月3日，港交所披露祥生控股（集团）有限公司（以下简称祥生）招股书，这意味着中国房地产行业“千亿阵营”中唯一一家未上市的企业终于开启了赴港IPO进程。
与此同时，随着一份多达768页的招股说明书对外披露，这个浙系老牌房企的神秘面纱也被正式揭开了。从2016年到2019年快速发展的奥秘，到祥生当下的布局策略，由此一一展现在了大众面前。
值得关注的是，一直以来祥生对外介绍的“1 1 X”投资战略，也在更多真实数据的佐证下，展露出了这家企业的布局思考与选择。与其他房企的全国化布局路径略有不同，祥生的全国化进程中，有明显侧重，有聚焦、有深耕，在“不把鸡蛋都放在一个篮子里”的大原则下，有策略的把“鸡蛋”装进了更安全的篮子中。换言之，祥生可以说是当下全国化布局的房企中一个差异化样本。
手握长三角王牌
招股书显示，祥生2016年起开始逐步实施的“1 1 X”投资策略将是其核心竞争优势以及未来的发展策略。根据祥生集团官方解读，“1 1 X”即浙江 泛长三角 重点潜力城市布局，以中国唯一的世界级城市群为基础，由内向外三个梯次的纵深发展观。
因为发源于诸暨，一直以来祥生都将浙江省作为重点布局的区域之一。在战略中，浙江即为第一个“1”，泛长三角则为第二个“1”，可见其对于该区域的重视程度。诚然，在外界眼中，祥生以浙江为原点，聚焦长三角区域的布局策略，虽然能让其收获来自长三角市场的利好，但却也给外界留下了区域型房企的刻板印象。
而在祥生眼看来，这样的布局策略则是基于公司发展经验，理性判断与前景预期的综合决策。只有循序渐进且有侧重的布局落子，才能更好的完善企业的全国化布局。
据祥生的招股书显示，截至2020年3月底，祥生全国的土储面积达2304.47万平方米，其中于“大本营”浙江省的土储面积占比为50.2%。由此可见，浙江及泛长三角的深耕布局已是祥生手握的一大王牌。
从外部因素来看，近年来在长三角一体化进程推动下，这片藏富于民，资源丰富且市场化成熟度较高的区域，正在迎来新的发展红利。
对企业而言，长三角地区作为我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，在国家现代化建设大局和全方位开放格局中具有举足轻重的战略地位。推动长三角一体化发展，增强长三角地区创新能力和竞争能力，提高经济集聚度、区域连接性和政策协同效率，对引领全国高质量发展、建设现代化经济体系意义重大。就行业本身来说，这样的发展契机不仅能进一步激活区域活力，也更能积极地影响房地产市场的发展。
一方面，随着长三角一体化的推进，区域内无论平台建设、产业发展，亦或交通、医疗、教育等诸多细节都将实现进一步的对接与贯通，区域的均衡发展指日可待，而区域内的小型城市也将受到政策利好，打开发展空间。
另一方面，长三角一体化进程推进后，城市壁垒逐渐打破，并从城市与区域的对接开始逐渐上升到城市与城市的对接，再到长三角区域的整体融合联动，从而完成区域一体化的终极目标。随着区域内交通设施的升级完善，将进一步促进人才的多样性流动，为各城市带来住宅、长租公寓、商业、办公等各方面需求的增长。对于地产行业而言，城市和区域的联动增强，将附带人口的流动与集中，从而将为更多城市引入新的的居住需求，从而转化为市场动力。
于祥生自身而言，从浙江诸暨起源，到深耕浙江，25年的光景里，祥生积累了诸多布局该区域的成功经验与案例，无论对城市、区域板块的分析，还是对当地客户的研判，都具备成熟、可复制的经验。基于经验积累之上的深耕与再拓展，祥生的投资准确度与成功率都将相应提升。同时，深耕带来的品牌效应，更将为其提供有效的支持。
总之，祥生手握的王牌源于积累和坚持，能够发现浙江与泛长三角区域的价值是祥生的企业眼光，能够把握区域布局的机会则是基于祥生果决的判断和明晰的布局策略。
深耕价值最大化
除了聚焦浙江与深入布局泛长三角区域外，祥生的布局策略中还有一个鲜明的特点，就是深耕。在深耕方面祥生可以说做的十分极致。首先，祥生对于浙江和泛长三角区域的聚焦本身就是一种区域选择上的深耕。其次，在这之下，祥生重点关注着区域中的核心城市与核心城市的核心区域或利好区域展开持续布局。
杭州就是祥生深耕的一个很好的例子。在将地产新职能中心搬至上海之前，祥生的总部就位于杭州。自2015年获取第一幅土地至今，祥生在杭州已获取将近20幅土地，并且，这些地块分布于杭州的各个区位，包括下沙、之江、崇贤等板块。
由此可见，祥生在进入杭州之初就认识到了杭州本身市场竞争激烈，且品牌房企众多，想要在这样的市场中占据一席之地，就要有策略的进入和深耕。可以说，祥生对于杭州的深耕既具备了区位布局的思考也契合了杭州发展的趋势。对于祥生而言，选择并预见一个具有潜力的板块持续的展开布局，无疑是最好的方法。
今年3月，祥生再度加码杭州下沙板块，这样的选择不仅是基于对杭州深耕策略的坚持，也有其背后的原因。下沙板块位于杭州规划的钱塘新区范围内，作为国家级的新区，随之而来的政策利好与发展前景是不言而喻的。
可以说，钱塘新区从诞生之初，就是杭州为参与长三角一体化发展开辟的一块主阵地。在省政府对钱塘新区的批复文件中，“长三角”一词频频出现——钱塘新区建设要全方位融入长三角一体化发展国家战略，着力打造长三角地区产城融合发展示范区。“产城融合发展示范区”一词，道出了钱塘新区在整个长三角中的定位。在此背景下，下沙板块未来的发展将承接区域规划的利好，于房地产市场来说也将迎来更多新的发展机遇。
祥生善于将深耕的价值发挥到最大化，从其对华中地区的布局也可窥见一二。华中地区是祥生布局中“X”的一个组成部分，早前，祥生试水布局该区域时先后完成了在抚州、上饶、仙桃、衡阳等地的落子项目。2020年，在对区域板块积累一定市场经验的基础上，祥生将“战局”转向了区域内更核心的城市。
6月3日，祥生以9.49亿元成功竞得南昌红谷滩新区九龙湖片区青原山路以西、风顺西街以北地块（DAEJ2020015），完成了对江西省会南昌的首次布局。通过布局战略的深化建构，祥生将进一步夯实核心区域的健康发展，同时更进一步地完善在全国范围内的发展格局，实现在规模快速增长的同时，让发展的可持续性更强。南昌作为中部地区崛起、鄱阳湖生态经济区、长江中游城市群的战略支撑之一，拥有良好的经济基础和政策环境。此次落子洪城，足以表达祥生深耕江西的决心，亦充分体现了祥生的品牌竞争力。
由此可见，深耕对于祥生来说更像是战略落地的抓手，在精准定位，选取区域布局的基础上，以深入持续的布局在城市产生积极的品牌效应与项目间的联动，能够帮助祥生高效的扎根当地市场。而在初步深耕后的持续深入与选择，也在不断深化祥生布局的含金量。
2020年以来，祥生进行了一轮新的土储加码，从其布局城市的选择来看，土储结构的调整正在祥生内部悄然发生。杭州、宁波、温州等城市的布局，是祥生再加码的动作，是聚焦已有布局城市的二次深入。而像南通、南昌这种具有发展潜力的二线城市，祥生在这轮拿地动作中也完成首入布局，这部分就是祥生对已有布局区域向更核心城市的布局转移。
值得关注的是，在这一轮新的土储加码中，祥生更多的聚焦在一二线城市。此前祥生留给外界的总是聚焦三四线布局的刻板印象，但近年来，其正在逐步优化土储结构。在近期的拿地中，准一线、强二线及二线城市的占比就超过了85%。可以预见，在“1 1 X”战略的支撑下，祥生未来想要实现的是一、二、三、四线均好的全面布局。
对于祥生来说，登陆资本市场或是其发展路上的一个必然动作，随着上市通道的打开，未来祥生通向全国化布局的脚步将越走越远，而当下对于浙江及泛长三角区域的聚焦布局与对潜力城市的深耕，或将成为祥生进一步发展的一张王牌。（来源：财经网）