佳兆业美好：推高的收并购与下行的毛利率

  观点地产网 与年初业绩会一样，佳兆业美好仍以电话会议形式，举行2020年中期业绩会。

  8月21日上午，主席兼执行董事廖传强带领着执行董事郭丽、财务部总经理易学忠出现在电话那端，出席会议的管理层阵容也没有太大变化。

  上市近两年的佳兆业美好，业绩数据又一次更新，2020年上半年实现营业收入7.41亿元，同比增加32.7%；毛利为2.5亿元，同比增加30.9%；期间溢利1.23亿元，同比增长34.5%；经调整溢利约1.36亿元，同比增长约48.8%；归属于上市公司股东的净利润1.19亿元，同比增加31.36%。

  有所不同的是，该等业绩表现，除了得益于与母公司的合作关系外，佳兆业美好在中期报告中特地提及，也得益于进一步拓展位于长三角经济圈物业管理组合的收购事项，即于2019年分别完成收购嘉兴大树物业管理有限公司60%股权及江苏恒源物业管理有限公司51%股权后财务业绩综合入账。

  在财务数据上，佳兆业美好也终于尝到了收并购带来的“美好”。

  收并购的底气

  收并购事项自然成为业绩会上媒体首先追问的热点。

  开场，廖传强介绍了今年上半年佳兆业美好完成的两件事情：一是5月份与与邯郸市峰峰矿区成立综合服务平台，并与邯郸市峰峰矿区融信物业有限公司签署整体战略合作并引入城市服务业务；二是6月份完成了对浙江宁波朗通服务有限公司60%股权的并购。

  6月底，佳兆业美好加深了覆盖长三角地区的拓展步伐，收购了宁波朗通60%股权订立协议，合共48个项目，总订约建筑面积约为401.5万平方米。

  易学忠介绍，项目以非住宅业态为主，与佳兆业美好的并购方向互相匹配，包括区域落位等因素。据悉，宁波朗通主要从事向工业园及商业物业提供物业管理服务，目前专注在宁波市拓展业务。

  他提及，在收购宁波朗通时，和原来的股东有业绩约定，预计7月份可以并表，下半年会有6个月的业绩贡献，估计全年贡献约在500-700万元。

  不过，这也是佳兆业美好半年多以来的首个收并购项目，相较去年在收并购上新增1630万平方米的在管面积，今年还不算有太大进展。

  业绩会上，易学忠也对此回应称，公司年初给到的收并购面积指引为1000-1500万平方米，从目前实际执行情况来看，由于上半年疫情影响，这项工作有些延缓。

  但佳兆业美好一直在为收并购项目做着准备，6月份完成配售1400万股，所得款项净额4.51亿港元。目前，尚未动用所得款项净额，尚未确定任何特定投资或收购目标；尚未就该等投资或收购订立任何协议。

  配售股份令佳兆业美好在手现金变多，截至2020年6月30日，现金及银行结余约11.94亿元，较2019年年末7.53亿元增长4.41亿元。

  这让佳兆业美好对于收并购有了更足的底气。

  “疫情缓解之后，自5月份开始，投资部门包括所有下属公司的并购业务都在提速，对意向被收购方展开密切的洽谈工作。”易学忠续指：“全年仍然维持1000-1500万平方米的收购指引，希望下半年有1-2个并购项目出现。”

  虽说收并购利大于弊，但带来的不利影响同样存在。分析财报可知，收并购也直接导致了经营开支的增加。

  数据披露，佳兆业美好直接经营开支由截至2019年6月30日止六个月约3.67亿元增加至截至2020年6月30日止六个月约4.91亿元，增幅约33.6。除了内在增长因素，收购第三方物业管理公司的业务拓展亦有所影响。

  毛利率下行可以接受

  收并购的另一方面是对毛利率的影响，相对而言，第三方开发商开发的新收购项目毛利率一般较低。

  报告期内，佳兆业美好整体毛利同比增长约31.0%至2.51亿元，毛利率约为33.8%，与去年同期约34.3%相比下跌0.5个百分点。

  根据中报数据，下跌的主要原因是佳兆业美好物业管理服务毛利率由截至2019年6月30日止六个月约34.1%跌至截至2020年6月30日止六个月约31.1%，下跌约3.0个百分点。其余三大业务，包括交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案服务，相较于去年同期毛利率都是有所上涨的。

  报告解释了下跌乃主要由于按包干制收取物业管理服务费的比例上升且其较按酬金制收取物业管理服务费的毛利率为低；及新收购项目比例上升且毛利率相对较低。

  关于毛利率的话题，年初业绩会上也有过一番讨论。同样，管理层又一次提及了物管行业包干制和酬金制这两种不同的收入方式。

  当时解释为，在会计核算中，酬金制收入的确认，将为项目收入的或成本的约10%比例确认为报表收入，但包干制则可以将所有收支纳入到报表中。

  此次易学忠更为具体地描述了佳兆业美好的毛利率走向问题：“由于最开始佳兆业美好是以深圳这个城市逐步发展开来并布局到全国的，最开始接管佳兆业集团的项目主要还是以酬金制为主，毛利率会高一些。”

  “这两年，随着佳兆业美好第三方项目大幅度提升，而行业整体上还是以包干制为主。基于行业现状，通过并购、合作、投标等方式规模不断提升之后，带来了整体毛利率下行的趋势。”

  易学忠坦言，扩张过程中会伴随着毛利率的波动和调整，这是可以理解和接受的。由于未来包干制的比重会逐步提升，佳兆业美好的毛利率会有下行情况。

  “但是总体下行的趋势还是可以接受的，整体的业绩规模会不断稳健地增长。”

  在他看来，影响毛利率涨跌的因素比较多，除了收并购之外，佳兆业美好新接管的项目包括从母公司接管的项目，由于其区域落位主要还是以大湾区为主，从管理费定价、未来毛利表现上都是一个正向的交易。

  但与此同时，住宅与非住宅物管面积的占比亦影响着毛利率的水平。目前，佳兆业美好非住宅物业面积为1251万平方米，占比25.7%，不到三成的水平。

  易学忠称，非住宅业务毛利率表现的区间跨度还是比较大的：“这个跨度区间在15%-40%，比如说一些高端写字楼的毛利率会表现得比较高，但是公建型项目毛利率相对偏低。”

  他进而透露，公司目前通过各种方式扩充的非住宅业务，毛利率基本上在20%-25%区间内。

  廖传强也补充道，收购标的公司主要集中在非住宅，如果有住宅项目会一起并购，因为这是不能拆分的。虽然在长三角并购了很多项目，但是目前接触的标的公司也有在大湾区，中部地区也会考虑，西部地区暂时不考虑做股权并购。

  不管如何，佳兆业美好仍然会秉持一贯的主张，进一步扩充在经济较发达区域的非住宅业务。