净利润大降八成！招商蛇口如何应对“中年危机”？
今年正值深圳特区40岁的高光时期，与这个改革开放发源地共生长的老牌房企“招商蛇口”，不免被人拿出来抽丝剥茧一番。
创立于1979年的招商蛇口，已过不惑之年。然而站在另一个40年的开局，背靠大树的招商蛇口正面临着一场“中年危机”。且不说昔日“招保万金”龙头之位的荣光不再，就2015年重组上市后市场对它涅槃重生的期望值也在逐渐走低。
在“重回房地产行业前十强”目标压力下，招商蛇口虽销售规模实现跨越，但值得注意的是，近年招商蛇口营业收入、净利润等多项业绩指标在持续放缓。
2020年上半年，招商蛇口累计实现签约销售金额1107.13亿元，同比增长约9.41%。克而瑞发布的上半年房企销售排行榜显示，招商蛇口以1106.8亿元的全口径金额，刚好踩上第10名的位置。过去8年时间，招商蛇口的排名一度在第12-15名之间徘徊。
虽然闯进行业前十，但公司营业收入、归母净利润等指标不如预期，其中归母净利润仅有9.1亿元，同比大降81.4%，相比中海地产（205亿元）、保利发展（101亿元）、华润置地（83.7亿元）等央企利润指标，显得十分寒碜。
激进扩张的背后，除盈利能力倒退、经营效益低，其品牌质量等问题逐渐暴露。
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经营惨淡 上半年净利降8成
净利润率是反映和考核企业综合经济效益的指标，净利润率越高，表明企业的经济效益越好。比较近三年半年财报，招商蛇口净利润同比增速滑坡明显：2018到2020上半年，净利润增速分别为97.54%、-31.17%和-81.35%；其中，2020年上半年，是其上市以来的最低值。
不仅如此，据乐居财经统计，在2020上半年房企净利润百强榜中，招商蛇口排名57位。此外，在上半年销售规模排行前20名房企中，招商蛇口净利润下跌最为严重。还有半年时间，招商蛇口净利润与2019全年（160.33亿元）还有151.2亿元的差距，能否达到，时间会给出答案。
除净利润，招商蛇口上半年毛利率也大幅度下滑，财报显示，其毛利率仅为23.85%，同比去年的37.88%大幅滑坡；社区开发与园区开发的毛利率分别为18.77%、18.28%，分别较上年同期下跌4.32%、18.24%。
招商蛇口于公告中称，导致利润下滑有多方面因素，一是上半年房地产项目受限价等调控政策影响利润受到抑制，且部分房地产项目结转结构变化，导致社区业务毛利润率同比下降，同时，上半年部分房地产项目受疫情影响延迟结转，在一定程度上也影响了利润；二是自今年初新冠肺炎疫情暴发以来，企业对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显；三是2019年同期，招商蛇口通过增资扩股等方式转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元，拉高利润基数。
实际不仅仅是半年净利润下滑明显，从近几年全年数据来看，同样明显。2016年-2018年，其归母净利润增速分别为39%、27.5%、20.4%，2019年是首次跌到个位数，低于市场预料。
招商蛇口的财务状况，让投资者堪忧。在2019年业绩发布会上，有投资者将其形容为“一年比一年差”。
虽然盈利大幅减少，但招商蛇口对规模的诉求强烈，拿地投资上大步扩张，与当初喊着“去地产化”的口号相违背。
2020年上半年，招商蛇口新增土地面积252.86万平方米，总计容建面660.09万平方米，总地价635亿元，权益地价405.57亿元。
与2019年数据相对比，可以明显看出其力度。2019年全年，其新增土地面积为716万平方米，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。
在2020年上半年所拿地块中，不乏多宗高价地。比如，6月15日在徐州经过796轮竞价，以138%溢价率拿下一宗住宅地块；7月3日在上海虹口以8.1万元/平方米将上海虹口区地块收入囊中，其楼面单价刷新虹口新纪录。
业内人士分析，2020年招商蛇口加速拿地，或是有意快速增加土地储备以给予未来销售规模充分的支撑。值得关注的是，在盈利能力变差后，拿地过多或将推高招商蛇口的负债水平。
数据显示，截止6月底，招商蛇口剔除合同负债和预收款后的资产负债率47.1%，净负债率为37%。期末公司在手现金648.3 亿，为短期负债（短借+一年内到期长债）的97.5%，仅够覆盖短期债务，短期债务占比达到47.3%，债务结构有待进一步优化。
亿翰智库分析认为，虽然招商蛇口在融资（上半年平均融资成本为4.78%）和建安上有一定优势，但高溢价也会对企业盈利造成负面影响，招商蛇口在保持自身投资节奏、稳固布局优势的同时，也需兼顾到盈利和效率问题。
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多项目遭业主维权 口碑受损
地产下半场，“规模”不再是房企比拼的单一维度，越来越多房企开始整合优质资源，回归产品，高质量成为竞争致胜的“压舱石”。
特别是进入2020年，突如其来的疫情，使得人们购房逻辑开始转变，企业软实力、服务力重新被审视，人们更注重居住的安全性、舒适性、健康性。
在2020年4月21日召开的“2019年业绩发布会”上，招商蛇口董事长许永军表示，招商蛇口的理念是把质量放在第一位、效益排在第二位、规模排在第三位，坚持做有效益、有质量的规模。
然而，声称“把质量放第一位”的招商蛇口，却遭遇品牌危机。在2020年“3·15”晚会上，杭州招商远洋春秋华庭被央视曝光存在严重的质量问题。其中指出，春秋华庭小区业主在验房时，发现房屋存在地板发黑、卫生间渗水、煤气严重泄露等问题。最终，该事件以招商蛇口的“诚恳接受舆论监督和批评”致歉声明告终。但无可否认，这对央企招商蛇口的口碑造成极大损害。
实际上，招商蛇口近年维权案例不在少数。就今年来说，就有多个项目存在质量或其他问题。4月，招商蛇口合肥项目招商雍华府因违反建筑施工安全技术条例，被勒令停工整改；5月，重庆巴南区招商雍江府的业主也对购买的房屋及园区出现的问题表示不满，并向有关部门进行投诉；6月，重庆招商依云江湾二期业主维权称存在房屋质量、虚假宣传及合同违约等问题；7月，招商蛇口在深圳顶级豪宅鲸山花园九期因小区主入口规划更改维权……
业内人士指出，房企追求规模速度势必会对质量产生一定的影响，在此情况下，如何做好二者之间的平衡显得尤为重要。作为历史背景久远、多产业资本雄厚的央企，更应有责任和担当，严把质量关，维护好品牌形象。
2020年，招商蛇口对外公布的销售目标是2500亿元，同比增长13.4%。在行业内不掉队的前提下，如何提升净利润，把好质量关，仍是中年招商蛇口需要破解的困局。
来源：广州乐居