乐居财经讯 李礼 5月19日，华创证券发布万科 A（000002）一般性授权点评。
事件：
5 月 15 日，公司提请股东大会给予董事会回购股份之一般性授权，回购公司A 股股份的总额不超过 A 股发行总股本的 10%，及回购 H 股股份的总额不超过 H 股发行总股本的 10%。同时，公司提请股东大会给予董事会发行公司 H股股份之一般性授权，配发不超过于本决议案获公司 2019 年度股东大会通过时公司已发行境外上市外资股（H 股）20%的新增股份。
点评：
提请回购和配股的一般性授权，其中回购代表价值认可、利于估值修复
5 月 15 日，公司提请公司股东大会给予董事会回购和配股的一般性授权。1）公司提请授权在 A 股和 H 股分别回购不超过 10%，回购用途包括：a、减少公司注册资本；b、用于员工持股计划或者股权激励；c、公司为配合可转换公司债券、认股权证的发行，用于股权转换；d、其他情况。我们认为公司回购可能用于注销或激励，前者减少总股本、增厚 EPS，推动股东价值最大化；后者则有助于提升管理层积极性，并在一定激励行权条件下确保持续稳定经营。总体回购方案代表价值认可、利于估值修复。2）公司提请授权在 H 股配股不超过 20%，2019 年 3 月 27 日，公司曾按配售价每股 H 股 29.68 港元配股 2.6 亿股，配售完成后 H 股占比总股本 14.0%（配售前占比 11.9%）。如按照 20%的配股比例估算（对应拟发行 3.2 亿股），本次配售完成后 H 股占比总股本将达到 16.3%，满足联交所大型公司公众持股比例不低于 15%的规定。
前 4 月销售略降、拿地谨慎，5 月携手深铁开发佛山南海轨交上盖项目
1-4 月，公司实现签约金额 1,858.3 亿元，同比下降 11.3%；实现签约面积 1,188.6万平，同比下降 8.2%；销售均价 15,634 元/平，同比下降 3.4%。我们认为，在一二线市场销售平稳背景下，预计公司 2020 年销售或将平稳略增。1-4 月，公司拿地谨慎，拿地面积 480.5 万平，同比-48.8%；对应总地价 177.1 亿元，同比-67.4%，拿地均价 3,685 元/平，同比-36.4%。1-4 月，公司拿地额/销售额9.5%；拿地面积/销售面积 40.4%；拿地均价/当年销售均价 23.6%。此外，5月 15 日，公司公告将携手深铁共同开发佛山南海轨交上盖项目，双方近期以51.8 亿元在公开土地竞拍中竞得该项目，对应建面 48.1 万平（可售 42.8 万平），并且双方拟共同投资设立一家开发运营公司（万科持股 51%、深铁 49%），此次合作将有利于充分发挥双方的“轨道 物业”优势。
投资建议：提请回购和配股授权，认可价值促估值修复，维持“强推”评级
万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过往的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，公司在物业管理、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。目前公司现价较今年 3 月管理层增持价格 25 元/股仅溢价 2%，赋予具备一定安全边际，并且本次公司提请回购之一般性授权，代表价值认可、或推动估值修复。我们维持 2020-22 年每股收益预测为 3.94、4.54、5.24 元，维持目标价 45 元，维持“强推”评级。
风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
