文/乐居财经徐酒眠
没有停牌预告、没有市场消息预热，在端午节前夕，银城生活服务（01922.HK）释放了一枚重磅“炸弹”。
出售20%股权，引入了一名二股东，继金科服务（09666.HK）后，银城生活服务也走上了卖股引入战投的道路。
6月2日晚间，银城生活服务刊发公告称，公司4位持股股东分别透过其直接全资拥有的公司，向香港瑞华投资管理有限公司（简称“瑞华投资”）出售了手中股份，合计5343.04万股股份。
5343.04万股约占银城生活服务全部已发行股本的20%。因此，瑞华投资已经成为银城生活服务的主要股东。根据公告的每股股份2.8港元的代价计算，这四位股东合计套现约1.5亿港元，较当日收盘市场价折让了约15.15%。
与金科服务引入战投不同的是，银城生活引入瑞华投资的股权出售方，并未涉及到其控股股东黄清平的权益。而金科服务被出售的股份，则是由大股东金科股份（000656.SZ）转让的金科服务22%股份。
引入瑞华投资，银城生活服务并不讳言，“本集团可借助瑞华投资的资源及支持，寻找优质收购标的，以扩大其资本实力、加快业务发展及推动本集团转型升级。”
银城生活服务进一步举例，瑞华投资在慈善领域的建树可以分享其与医院及教育机构有关的资源，帮助集团进一步推进非住宅物业管理业务。
也就是说，引入瑞华投资，除了能受益其资源背景优势外，银城生活服务并没有得到真金白银的资助，转让银城生活服务20%股份的1.5亿港元也进入了另外4位股东的腰包。
而眼下，银城生活服务手中的资金已不富裕。上市之时，银城生活服务募集资金净额约为1.31亿港元。截至2021年12月31日，上市募集资金净额只余下3859.2万港元。
同期，银城生活服务现金及现金等价物约为5.38亿元；其计息借款有2.09亿元，利率在4.2%-4.35%，这笔借款，需要银城生活服务于一年内偿还。
作为一家大型综合资产管理公司，瑞华投资又看重了银城生活服务什么呢？
事实上，这笔1.5亿港元的对价，除了在明面上给予了15.15%的折让外，瑞华投资还巧设“暗折”，一个多月后，将坐享银城生活服务673万港元分红。
坐享673万港元分红
公告显示，此次转让手中股份的4人分别是银城生活服务的主席兼非执行董事谢晨光、非执行董事马保华、公司主要股东戴成书，以及非执行董事朱力，他们4人各自出售的股份数分别为267.04万股、1344万股股份、3060万股股份，以及672万股股份，场外代价为每股股份2.8港元。
据此计算，谢晨光、马保华、戴成书、朱力，4人转让手中股份分别套现了747.712万港元、3763.2万港元、8568万港元、1881.6万港元。此次出售的5343.04万股份，合计交易价格约1.5亿港元。
不过，以银城生活服务的股价来看，4位持股人实际上是折价转让了手中股份。以公告披露当日银城生活服务的报收价来看，2.8港元/股较收盘价3.3港元/股，折价约15.15%。
对于投资人瑞华投资来说，这笔交易也颇为划算，以1.5亿港元的收购价格计算，收购PE值仅约7.9倍，远低于市场物企平均收购13倍的PE值。
将时间线进一步拉长，近一年，银城生活服务股价已经跌去了35.42%。3月15日，其股价一度跌至2.61港元/股。除此之外，银城生活服务股价均在3港元/股之上。
4位持股股东在此节点折价套现，或许有几分不得已。6月1日，银城生活服务发布了派息表决通过的公告，宣派截至2021年度的末期股息，每十股普通股1.26港元。预期将于2022年7月18日或前后向于2022年6月15日名列本公司股东名册的股东派发。
换而言之，这4位持股股东在6月2日，售出股份折价套现，实际上也就放弃了2021年的派息。如按照宣派的派息额度计算，4位持股股东或得到673万港元的分红。也就是说，瑞华投资将在持股银城生活服务后一个多月的时间，就能坐享673万港元的分红。
前后相隔一天发布派息公告和股权转让公告，相当于是银城生活服务在明面上给出15.15%的折让价格后，还给了瑞华投资673万港元的“暗折”。
公告披露，此次股份出售完成后，戴成书直接全资拥有的公司SilverDai不再持有银城生活服务任何股份，其不再为公司的主要股东。而根据2021年最新财报显示，谢晨光、马保华、朱力三人，在银城生活服务持有的股份数分别为1450万股股份、1344万股股份、672万股股份。
据此而言，此次股份转让之后，仅有谢晨光还持有银城生活服务股份，为1182.96万股股份。
“空降”的二股东
“股份转让并无导致该公司控股股东及实际控制人发生任何变动。”公告披露，作为银城生活非执行董事兼控股股东，目前黄清平最终拥有约38.66%权益。
而瑞华投资以20%股份进入银城生活服务，直接成为了其第二大股东。根据公告，瑞华投资承诺，除瑞华投资关联方外，瑞华投资自股份转让日期起两年内，不会出售或订立任何协议出售此次买入的股份。
资料显示，瑞华投资在香港提供投资管理服务，主要投资房地产行业、个人私有财产、股票行业等相关行业。
据介绍，瑞华投资为江苏瑞华投资控股集团有限公司(“江苏瑞华”)的全资附属公司。而江苏瑞华成立于2003年8月23日，注册资本与实缴资本1亿元，法定代表人为张奥星。
作为一家大型综合资产管理公司，江苏瑞华主要从事证券市场投资、直接股权投资、公众股权的私募投资以及金融期货及衍生品投资。当前，江苏瑞华投资规模超百亿元，业务已覆盖一级、一级半和二级市场。
企查查显示，江苏瑞华的实际控制人为张建斌，最终受益股份约98.8226%。而余下股份分别由张奥星（0.9822%）、张剑华（0.842%）、姚建军（0.05%）、吴吟文（0.032%）、刘文伟（0.245%）、于宁（0.0045%），6人持有。其中，张建斌与张奥星是父子关系。
在投资界，张建斌与他的瑞华素有“定增王”的名头。
据公开报道，1993年，只有2万元的张建斌开始涉足期货市场。而在此之前，他只是南京卷烟厂的一名普通职工。1995年“3·27”国债期货事件后，张建斌逐步转战股市。
早先，张建斌与徐翔、徐晓曾一起被称作宁波敢死队“三巨头”。其中，张建斌冠有“涨停板敢死队鼻祖”之称，成名更是早于宁波敢死队。
2003年，其创立瑞华杀入股票再融资市场。成立不久，瑞华投资斥资1500万元溢价增资华昌化工，而这笔投资的给瑞华带来的收益超过25倍。
利润率承压
曾在市场上创下多个的经典之作的张建斌，为何在物业股大军中选中银城生活服务？
事实上，在物管行业，立足南京、布局长三角的的银城生活服务，最为瞩目的或许就是高达九成的第三方项目占比。
财报显示，截至2021年12月31日，银城生活服务合约面积为6190万平方米，同比增长44.6%；同期，在管面积为5800万平方米，同比增长50.4%。在49家披露2021年财报的港股物企中，其在管规模排在第19位。
截至2021年底，其在管面积中，约5280万方来自独立第三方项目，占比89.8%；600万方来自关联方银城集团，占比10.2%。
截至2021年末，银城生活服务在管项目837个，在2020年369个基础上涨幅翻番，达到126.8%。
尽管在管理项目数量激增，但其单项目产值并不高，在乐居财经统计的40家公布相关数据的港股上市物企中，银城生活服务排在最后一位，2021年单项目产值仅约161.41万元。
项目增多，随之而来的是雇员增加，员工成本水涨船高，稀释了银城生活服务本就不高的盈利水平。
财报显示，2021年，银城生活服务实现收入13.51亿元，同比增长约40.5%。在49家物企中，其营收规模排在第24位，增速排在第25位。
同期，录得毛利约为2.19亿元，毛利率从2020年的16.9%下降至16.2%；净利约9480万元，净利率7.0%，同比下降0.28个百分点。
而据乐居财经统计，同期49家港股物企的毛利率均值约为30.09%，净利率均值约为13.76%。
此外，受地产行业流动性紧张、关联方的付款延迟等原因，截至2021年底，银城生活服务的贸易应收款项约2.31亿元，同比增长约81%。
文章来源:乐居财经