增收也增利！央企物管金茂服务首份成绩单，毛利率跑赢行业

本文来源：时代财经 作者：林心林

今年3月初，金茂服务历时191天叩开港交所的大门，成为2022年首个上市物企。

这在物业行业降温的大背景下显得十分难得。可以窥见的是，一边是物业IPO获批速度明显放慢，另一边，近期或受母公司影响，已有不少物业公司面临年报难产或延期的情况，如恒大物业、世茂服务、融信服务等。

在行业加速整合和演变下，金茂服务作为一家具有央企背景的高端物业管理及城市运营服务提供商，于上市半个月后即交出首份完整年度业绩报告。

3月28日，金茂服务召开2021年年度业绩发布会。报告期内，金茂服务总营收录得15.16亿元，同比增长60.5%；毛利率31%，较上年增长6.1个百分点；合约面积5760万平方米，同比增加42.2%；在管面积3640万平方米，同比增长105.6%。

营收同比增60.5%，社区增值服务增长最迅猛

2021年，面对复杂艰难的市场环境，金茂服务核心经营指标均保持了高质量快速增长。

营收方面，报告期内金茂服务实现总收入约为15.16亿元，较2020年度约9.44亿元增加约5.71亿元或60.5%，保持着一贯的高增长率。此前2018年-2020年，金茂服务的收入复合年增长率为28.2%。

这主要来自于金茂服务旗下物业管理业务、非业主增值服务和社区增值服务三大板块的齐头并进，从而支撑收入高速增长。

报告期内，金茂服务物业管理服务实现收入8.23亿元，同比增加45.1%；非业主增值服务实现收入5.39亿元，同比增加83.2%；社区增值服务实现收入1.53亿元，同比增加85.9%。

从营收结构来看，金茂服务非业主增值服务和社区增值服务两大板块的收入增速，远高于传统基础物管收入增速。

其中增长最快的是金茂服务的社区增值服务，涵盖美居、二手经济、生活服务、社区资源四项业务，已成为金茂服务新的增长点。

以其中的生活服务为例，金茂服务自主研发的回家APP、悦邻生活小程序平台为业主带来线上购物的便利，并开发出了一套适合金茂社区的社区电商模式，覆盖日常消费需求场景，开展线上线下联动。

2021年，生活服务业务全年线上C端订单25024笔，线下悦邻市集共开展75场展销活动。

资产服务方面，悦邻资产全年累计开设门店29个，覆盖30%在管项目，涉及全国 15个城市，资产门店店均完成64单、人均20.8单，远超市场平均水平；美居业务则形成了前置精装、拎包入住、房屋焕新三级产品线，呈现高客单价及高单量的两级增长。

通过这些全生命周期服务、社区的全场域服务以及不断创新的智慧服务，金茂服务正持续探索和拓展增值服务创造更大的想象空间。

而三大业务的增长，也折射着金茂服务的在管面积不断扩大。

根据报告，2019-2021三年间，金茂服务总在管面积复合年均增长率达69.6%，截至2021年底，金茂服务合约建筑面积约为5760万平方米，在管建筑面积约为3640万平方米，较截至2020年12月31日分别增加约42.2%及105.6%。

盈利不掉队，毛利率增长至破30%

营收与合约面积规模增长的同时，金茂服务也保持了高盈利能力。

报告显示，期内金茂服务录得毛利较上年大幅增长100.2%至4.7亿元，归属于母公司所有者的净利润1.78亿元，同比大增130.9%，扣除上市费用后的经调整净利润1.95亿元，同比大增153%。

此外，金茂服务整体毛利率由截至2020年12月31日止年度约24.9%，增加至截至2021年12月31日止年度约31%。

可以对比的是，目前已披露业绩的物企都面临着不同程度的毛利率下滑的问题。

时代财经梳理获悉，中海物业2021年毛利率由18.3%下滑至17.4%，未来则希望整体毛利率在17%-20%的区间波动；旭辉永升服务2021年毛利率由2020年的31.4%下滑至27.6%，同比下降3.8个百分点，并称未来3-5年综合毛利率将保持在26%-28%。保利物业虽不至于下跌，但相较2020年基本没有增长，整体毛利率为18.68%。

金茂服务为何在大环境下保持着盈利能力逆势上升？

报告中，金茂服务将整体盈利能力及盈利质量的快速提升，归结于非业主增值服务、社区增值服务这两大高盈利板块的快速增长。

其中，非业主增值服务毛利率由2020年的34.4%增加至2021年度约47.9%，主要是因为服务产品延伸至包括前期规划和设计服务，以及交付后服务等即美居业务，与其他非业主增值服务相比，该等服务通常产生更高的利润率。社区增值服务毛利率则由2020年度约39.6%轻微增加至2021年度约40.3%，主要是因为社区空间运营服务收入贡献增加。

此外，保持高盈利还与金茂服务的城市分布层级紧密相关。数据显示，金茂服务已布局的48个城市中，一线及新一线城市占比高达98.7%。

高能级城市的布局高占比，奠定了金茂服务在物业市场的高起点。而高能级城市的高净值客户群体，则保障了金茂服务收缴率更高、收入更稳定、具备更强的抗周期性，进而形成“高满意度——高续约率——高收缴率——高定价能力——高水平服务投入——高满意度”的正循环，提升收入及盈利稳定性。

此外，金茂服务已逐渐形成全业态发展，除高端住宅外，其服务业态还包括写字楼、购物中心、酒店的商办物业以及产业园区等城市运营服务综合领域。

这些业务或将进一步提升金茂服务的毛利率水平，如2021年内，金茂服务获取北京西城晶华、北京US联邦公寓等高单价优质项目。2021年，金茂服务也将获得中国中化的项目储备及其与中国化工的潜在业务合并带来的未来机会，包括开拓化工园区综合服务，首批合作项目占地面积达1097亩。

背靠聚焦核心城市、定位高端的一线品牌房企中国金茂，金茂服务未来长期稳定的增量可洞见、可预期。