越秀房托的增长秘诀丨资色·曝财报②
3月7日，越秀房地产投资信托基金（00405.HK，以下简称“越秀房托”）发布2021年度业绩公告，作为香港及新加坡上市房产基金中所持中国资产规模最大的REIT，越秀房托在2021年保持较为稳定的业绩增长。
数据显示，2021年越秀房托实现收入总额约17.967亿元，同比增长2.2%，期末出租率约为92.0%，除税后溢利6.75亿元，同比上涨14.9%。在稳定业绩的支持下，越秀房托给予了投资者更为丰厚的回报，2021年越秀房托每个基金单位的分派收益率为7.59%，同时分派总额较2020年增长23%。
聚焦大湾区 实现稳健增长
从数据端看，越秀房托缓解了疫情对商业物业的影响，实现了较为稳健的业绩增长。
报告期内，越秀房托采取了系列稳增长的措施。在写字楼业务方面，主动挖潜、拓宽渠道，实现全年新签7.6万平方米物业，引入了AIA等10家世界500强企业。2021年全年越秀房托写字楼营业收入同比增长4.1%，期末出租率达到90.9%。
在酒店公寓业务方面，越秀房托多个项目的营业收入实现同比增长，四季酒店、国金雅诗阁公寓等项目均实现收入增长。
除了采取系列措施挖掘增长潜力，越秀房托的战略布局是其具备较强抗风险能力的重要原因。
从运营项目分布看，越秀房托的大部分项目分布在粤港澳大湾区的核心城市，优质地段核心项目本身具备强韧性，受外部环境的影响没那么大，加上越秀房托优质运营，整体业绩表现良好。
同时，报告期内，越秀房托完成越秀金融大厦收购，一跃成为期内香港及新加坡上市房产基金中所持中国资产规模最大的REIT。越秀金融大厦的成功注入，让越秀房托在大湾区核心城市广州的资产比重由 79%增至 83%。
2021年，越秀金融大厦成功续约美赞臣、光大、猎聘等重点租户，促成中兴、易方达等优质客户扩租，引入凯悦国际等多家知名企业，全年完成新签约及续租面积约7.9万平方米，截至期末出租率为96.1%，助推越秀房托业绩稳步增长。
优质资产的收购增厚了越秀房托的资产和业务规模，进一步强化其市场竞争力。截至报告期末，越秀房托总资产规模已达到438.62亿元、物业产权面积约118.3万平方米，较上市时分别增长约10.5倍和7.4倍。
创新运营模式 深挖项目潜能
不同于房地产的开发销售模式，房托基金的运营更考验企业的可持续发展能力，多年来，越秀房托一直保持了高于行业水平的回报率。
据越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良介绍，越秀房托不仅仅是出租To B端的物理空间，而是作为产业发展的承载平台和孵化器，通过研究城市发展规划、描摹城市的“产业画像”，找准“行业画像”，精准定义“产品画像” 与“服务画像”，寻找产业动能的“四个画像”，并结合数字化运营手段，辐射至To C端客群，充分发掘经营增长的新曲线。
在写字楼服务方面，越秀房托的悦享会首创“6大管家+2大平台”服务模式，整合上百家五百强企业，超过2000家写字楼企业租户资源，将产业发展与经济发展深度连接打造一个精准营销、促进流量转换的平台，可赋能越秀房托合作企业经营，减少中间渠道费用，以助力租户精准拓客、减低成本。
除了模式创新外，越秀房托还对持有业务进行改造，使项目焕发活力。
近年越秀房托积极推进白马大厦的资本性改造，2021年高效推进二楼及外立面两项资本性改造工程，显著提升白马商业形象和时尚调性。2021年上海越秀大厦斥资160万打造园林景观，并引入艺术美学共享品牌「M-SPACE」，打造写字楼3.0社群生态，放大资产溢价。
以白马大厦为例，通过对创新消费场景的深度挖掘，优化了场内楼层结构，对重点楼层做了调整，通过「时尚青创，活力之营」的新定位顺利引进设计师品牌、自营厂家、创业新品牌及童装等实力客户，实现了品牌价值和经营能力的双提升。
借助基金平台资金支持，持续开展资本性改造，实现物业资产和服务的共同提升，进而促进客户吸纳和租金提升的有效循环，是越秀房托的资产管理运营中一个重要策略，助力其深入挖掘项目增长能力。