大发地产高息发债：踩三条红线 销售额增长权益占比不断下滑

　　近日，大发地产发行一笔票面利率为12.375%的8000万美元优先票据，与今年7月份和10月份发行的两笔合并，用途为现有债务再融资。

　　根据Wind数据，截至今年上半年，大发地产剔除预收款后的资产负债率为71%，净负债率为112.8%，账面现金28.26亿元，而短期有息负债达到48.71亿元，现金短债比0.58。三条红线全部踩中。面临着较大的债务压力。

　　大发地产三条红线全踩 再度高息发债 

　　12月11日，大发地产发布公告，额外发行8000万美元优先票据，这笔票据与今年7月30日发行的1.5亿美元优先票据及10月21日发行的1.3亿美元优先票据合并。

　　到期时间与前两笔一样都是2022年7月30日，票面利率同样为12.375%。这个利率水平显著高于近期内地房企美元债的平均发行利率。

　　根据Wind数据，截至今年上半年，大发地产剔除预收款后的资产负债率为71%，净负债率为112.8%，账面现金28.26亿元，而短期有息负债达到48.71亿元，现金短债比0.58。三条红线全部踩中。

　　近年来，大发地产的有息负债总额不断攀升。截至2020年6月其有息负债总额达到109.65亿元，2019年底这个数额为90.93亿元，2018年为56.45亿元。

　　其负债包括银行借款和优先票据。从2019年4月起，大发地产先后发行过多次优先票据，募资总额接近10亿美元，发债利率均不低，票面利率最低为11.5%，最高达到13.5%。

　　从期限来看，优先票据将在两年内到期。截至半年报，大发地产一年内到期有息负债规模为48.71亿元。第二年到期的优先票据金额为21.76亿元，加上银行贷款和其他借贷金额达到34.66亿元。明年偿债压力同样不小。

　　上半年，受新冠疫情及交付项目售价较低的影响，大发地产营业收入34.72亿元，同比下滑12.63%；净利润为1.41亿元，同比下滑55.29%。毛利率由去年全年的22.93%下滑至20.12%；净利率则由8.12%下滑至5.03%。其经营活动现金流出现了2018年以来的首次净流出，流出金额达到38.48亿元，筹资活动则净流入31.83亿元。

　　下半年甩卖商业回笼资金 

　　下半年以来，大发地产接连甩卖了三个项目。10月27日，大发地产两家全资子公司将上海凯暘置业有限公司100%股权出售给了上海迈亮，总对价经调整后确定为2.74亿元。

　　上海凯暘净资产为2.67亿元，主要从事物业开发，主要资产为大发融悦四季项目的一项投资物业及多项已竣工持作销售物业（包括停车位），总建筑面积约28000平方米，位于上海市青浦区秀泽路与汇金路交汇处，已建设完成。

　　2019年该公司实现除税后净利润2.18亿元。根据后续披露，大部分物业已售出并交付，剩余的是多项未售商业物业、停车位及公寓，占总建面的32.6%。显然大发地产出售周转率低的商业物业，意在快速回笼资金。

　　11月13日，大发地产全资子公司再度出售两家子公司股权，其中余姚凯润88.3%股权总对价为1112.6万元；芜湖垠一100%股权总对价为8678.42万元。

　　余姚凯润与芜湖垠一与上海凯暘类似，同样为物业开发公司，余姚凯润主要资产为余姚融悦府多项已竣工持作销售物业（包括停车位），建筑面积约1000平方米。芜湖垠一主要资产为大发融悦东方（芜湖）多项已竣工持作销售物业（包括停车位），建筑面积约164000平方米。

　　前11月销售额增长25% 权益占比持续下降 

　　根据克而瑞榜单数据，大发地产今年前11个月实现累计合同销售额263亿元，同比增长25%。年初公司的销售目标是保持15%以上的增幅，销售目标下线为240亿元，如今已超额完成全年目标。

　　但是不能忽视的是，其权益占比在迅速下滑。根据克而瑞榜单数据，今年前9个月大发地产权益销售额占比为57%，在上半年的基础上继续下滑。上半年其权益占比为59%，2019年则为67%。这说明大发地产在通过合作撬动规模增长，这势必影响到公司的未来利润。

　　大发地产销售主要集中在长三角二、三线城市，上半年温州、宁波、杭州加起来占到销售额的52%。

　　从土储来看，2019年底其土储规模为500万平方米，按照当年155万平米的销售面积算，仅够两到三年开发。相比公司对销售规模的要求来看，土储略显不足。

　　上半年，大发地产新增土地 16 块，新增土地储备190万平方米，同期销售面积为80万平方米，拿地力度（拿地面积/销售面积）为2.4，2019年则为1.7，拿地力度增大。

　　在加大拿地力度的同时，土储成本也在增加。上半年大发地产新增土储平均成本为5974元每平方米，比2019年增长近12%。，今年上半年全部土储平均地价相比2019年底增幅达到10%，约占当期售价的35%。