潮水退去之后的中交地产，少数股东持续瓜分利润，区域销售依旧承压

莫欣/文 王奕歌/编

上半年股价经历过一轮过山车的中交地产，于8月29日披露了2022年上半年度报告，从年报披露数据来看，潮水退去之后，中交地产的2022年半年答卷也正如其股价走势一般，持续下探。

今年3月中旬，中交地产股价一路从6.2元走高至5月初的31.67元，期间连续收获10余个涨停板，区间涨幅高达232%，但此后股价一路走低。

截至2022年半年报披露前，股价已走低至11.52元。

彼时，中交地产的股价异动也引发了深交所的关注，但彼时中交地产表示，公司不存在应披露而未披露的重大信息，公司基本面未发生重大变化。

少数股东持续瓜分利润

报告期内，中交地产上半年实现收入124.42亿元，同比增加151.39%，中交地产表示，收入的大幅增长与报告期内的交房结转项目收入增加有关。

按区域看，华东区域收入贡献占比高达54.83%，同比去年更是大幅增长了393%。

华北地区的收入同比减少了60.25%，西南区域的收入同比减少了39.55%，两区域收入占比分别为0.16%、12.07%。

半年报显示，中交地产的房地产业务的平均毛利率为23.69%。尽管各个区域收入存在不同的增减波动，但四大区域的毛利率却出现不同程度的下滑。

其中，华中区域、华东区域、西南区域的毛利率分别为10.18%、9.18%、11%，同比分别下滑了71.46%、44.53%、38.13%。

而唯一保持着高毛利率的西北区域，尽管毛利率高达28%，也较去年同期下滑了6.58%。

利润方面，中交地产上半年归属股东净利润8425万元，同比减少47.87%。扣非后归属股东净亏损4546万元，较去年同期的扣非后净亏损3.51亿元来看，亏损幅度收窄。

值得注意的是，从中交地产在2021年半年报、2021年年报、2022年半年报的财务数据来看，已连续三次披露扣非后归属股东净亏损，亏损幅度分别为3.51亿元、4.32亿元、0.45亿元。

尤其是2021年年报数据显示，中交地产更是首次出现全年扣非后归属股东净亏损。

此外，中交地产半年报还显示，上半年少数股东分走了大部分利润，分配高达2.47亿元。而就在上年同期，归属股东净利润为1.61亿元，少数股东损益也仅为1.09亿元。

翻阅中交地产此前披露的年报显示，2019年-2021年，期间的净利润分别为12.21亿元、8.96亿元、7.39亿元。而同期少数股东则分别分走了5.79亿元、5.48亿元、5.03亿元的利润。

少数股东权益已持续多年分走中交地产的利润，严重积压了股东的盈利空间。

区域销售依旧承压

销售方面，中交地产上半年实现全口径签约销售金额205亿元，较上年同期减少35.94%；全口径签约销售面积104万平方米，较上年同期减少15.58%。

其中北京亦庄橡树湾项目、厦门公园九里项目分别贡献了8.56亿元、8.26亿元的销售金额。此外，苏州、南京的两个项目分别贡献了4.49亿元、2.72亿元的销售额。

报告期内，中交地产的销售回款金额195亿元，但较上年同期减少24.71%。

2021年首轮集中供地，中交地产联合卓越斩获昌平区两宗地块，项目案名分别为北清云际、奥森春晓，两项目也于去年10月先后入市。

有媒体援引机构销售数据显示，北清云际自2021年10月入市以来，共预售11个楼栋962套房源，截至8月30日签约546套，网签率56.76%。同期入市的奥森春晓，批准销售620套房源，截至8月30日签约243套，网签率39.19%。

昌平区有多个项目在售，同区域同质化项目供应井喷，将对奥森春晓未来销售造成一定压力。

中国房地产报报道称，在北京区域的存量项目端，中交地产参与开发的商品房海淀幸福里、亦庄橡树湾，以及共产房北京上东郡、北京中交富力雅郡已经清盘。

其占股49.9%的延庆新城项目樾熙府，2019年10月开盘但未能查到签约信息，截至目前该项目下发的3个预售许可期限均已到期。

土储方面，截至报告期末，中交地产合计持有112个地产项目，总建筑面积3012万平方米，在建及待建面积1862万平方米。

融资成本高企

截至报告期末，中交地产的货币资金为105.55亿元，同比减少了1.59%。其中受限资金18亿元，短期借款30.9亿元，比去年底8.9亿元大幅度增加。

半年报显示，中交地产融资期末融资余额647亿元，其中银行贷款280.96亿元，信托融资132.49亿元，债券47.66亿元。

融资成本方面，银行贷款平均融资成本在3.8%-6.5%，信托融资平均成本为6%-8.5%，债券平均融资成本约3.52%-4.99%。

与金茂、首开等国企、央企的融资成本相比较，同样具有央企背景的中交地产的融资成本依旧偏高。中指研究院数据显示，今年7月，行业平均利率为3.85%。

值得注意的是，作为高成本的融资渠道的信托融资，信托的融资余额为132.49亿元，显著高于债券融资余额的47.66亿元。

此外，中交地产一年内到期有息负债223.5亿元，比去年底177.9亿元增加45.6亿元。

截至2022年7月31日，中交地产司累计对外提供财务资助余额为121.42亿元，占公司2021年末经审计归母净资产比例为373%。

其中对有股权关系的房地产项目公司提供股东借款余额为77.28亿元，占2021年末经审计归母净资产比例为237%。

有分析人士表示，中交地产超额担保表明，其在依靠高杠杆、高负债推动的高周转模式所支持的规模增长这一行业共性面前也概莫能外。

“同时，也说明中交地产对于融资的高度依赖，这在推高中交地产流动性压力的同时，还面临连环担保带来的或有负债压力。”该分析人士表示。

从2019年-2021年的总负债分别为414.51亿元、866.11亿元、1240.17亿元，流动负债数额也随之升高，分别为285.10亿元、437.74亿元、772.68亿元。

从现金流来看，2019年-2021年，中交地产经营活动产生的现金流量净额分别为-46.12亿元、-187.4亿元及-44.52亿元。投资活动产生的现金流量净额分别为-7.71亿元、-15.39亿元、-41.6亿元。