光大证券：给予招商蛇口买入评级

2021-11-05光大证券股份有限公司何缅南对招商蛇口进行研究并发布了研究报告《2021年三季报点评：业绩逐步释放，投资张弛有度》，本报告对招商蛇口给出买入评级，当前股价为9.5元。

招商蛇口(001979)

事件：公司发布 2021 年三季度业绩公告

2021 年前 3 季度公司实现主营收入 817.58 亿元，同比上升 63.13%；实现归母净利润 63.51 亿元，同比上升 189.76%。

点评：REITs 上市增厚净利润，销售稳步提升，投资张弛有度，信用优势明显1）结转加速及 REITs 上市增厚净利润。2021 年前 3 季度公司实现主营收入817.6 亿元，同比上升 63.1%； 实现归母净利润 63.5 亿元，同比上升 189.8%；实现扣非净利润 48.6 亿元，同比上升 131.9%。2021 年第 3 季度，公司实现主营收入 371.0 亿元，同比上升 43.8%；实现归母净利润 21.0 亿元，同比上升 64.3%；实现扣非净利润 20.6 亿元，同比上升 51.6%。公司利润高增主要因：1）2020 年受疫情影响，公司房地产业务结转规模基数较低；2）公司成功发行博时招商蛇口产业园公募 REIT（底层资产为万融大厦、万海大厦），贡献税后收益 14.6 亿元。

2） 高地价项目结转致毛利率承压。 2021 年前 3 季度公司录得毛利率 21.9%，同比下滑 2.4pcts；2021Q3 单季公司录得毛利率 17.3%，同比下滑 7.5pcts。盈利承压一是由于 2017-2018 年高价土地项目进入结算周期，二是由于近期房地产限价等调控政策遏制了行业整体盈利水平，公司盈利指标亦随之下行。

3） 销售稳步提升，投资张弛有度。 2021 年前 3 季度公司实现销售额 2410 亿元，同比提升 26.7%；实现销售面积 1038 万方，同比增加 26.4%；对应销售均价约 23217.7 元/平，较 2020 年同期基本持平。受下半年初居民信贷收紧影响，公司三季度销售增速放缓，预期随着四季度刚需自住房按揭的有序投放，公司销售或边际回暖。2021 年前 3 季度公司新增土储建面 1081 万方，投资总价约 1552 亿元； 2021 年 Q3 单季公司投资节奏趋缓，新增项目 197.4 万方，投资总价约 324.5 亿元。

4）“三道红线”绿档，财务维持稳健。截至 2021Q3，公司在手现金 769.4亿元； 剔预后的资产负债率为 59.6%，净负债率为 34.0%，现金短债比约 1.8X，维持“三道红线”绿档要求。

盈利预测、估值与评级： 公司结算加速及 REITs 上市增厚净利润，销售稳步提升，信用优势明显，但政策调控下行业盈利空间下行趋势短期不变，我们下调公司 2021-2023 年预测归母净利润为 132.58 亿元(下调 10.0%)、 149.26 亿元(下调 10.4%)、163.48 亿元(下调 12.2%)；当前 A 股股价对应 2021-2023 年预测 PE 估值分别为 6.0/5.4/4.9 倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。

风险提示： 多元化经营业务或由于竞争激烈而不及预期，政策调控不及预期等。

该股最近90天内共有14家机构给出评级，买入评级13家，增持评级1家；过去90天内机构目标均价为15.52；证券之星估值分析工具显示，招商蛇口（001979）好公司评级为3.5星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。