文| AI财经社 李逗
编|董雨晴
通过调低2020年业绩，让2021年的业绩变得更漂亮，禹洲集团实现了财务上的“惊险一跃”，但这套匪夷所思的财务操作手法，并不能安抚众多投资者，更不能真正改善禹洲的经营困境。
近日，在发布2021年上半年业绩报告之时，禹洲集团同时发布了2020年上半年业绩修正报告。而正是两份财务中报罕见的同时发出，让禹洲集团的财务局面迎来“反转”，成功实现了利润的扭亏为盈，营收翻番。
2021年上半年，禹洲集团业绩实现大幅增长，收入120.81亿，同比增长495%;归母净利润8.57亿，同比增长494%。
这个成绩单，可能是房企财报历史上涨幅最惊人的数据之一了，而秘诀就在于将2020年上半年业绩大幅下修。在禹洲新发布的2020年上半年业绩修正报告中，其将2020上半年的收入由140.07亿下修到20.18亿元，归母净利润由10.19亿元下修到-2.18亿元。
一系列魔幻操作，让禹洲营收和利润变动情况，出现了惊人的涨幅。这种做法在财报审核发布中极为罕见。禹洲的真实财务水平，又究竟如何?
01报表出错，系疫情及新员工不懂规则所致
禹洲集团，得名于“大禹治水”之典故，寓意“大禹治水、荒漠成洲”。但在行业热议的上市公司财报季，禹洲的财务治“水”之术，却令人侧目。
将前期数字调低后，禹洲2021年的收入和利润水平，看起来漂亮了很多。通过前后变动的中期数据，禹洲集团不花一分一毫，实现了扭亏为盈，利润翻升。
禹洲需要对2020年中期重列前后的数据差异之大，作出答疑。去年中期还被纳入业绩的120亿元收入，为什么突然消失不见了?
禹洲集团在公告中的解释是，公司位于唐山、合肥、武汉、舟山、扬州、漳州、亳州及苏州的11个物业项目均受递延影响。编制2020年中期业绩时，这些项目已于2020年6月30日达到确认收入所需的情况。
但转变发生在2021年2月底至3月初，审计人员现场视察后，推翻了往来的审计结果，认为上述项目并未满足确认收入的条件。
简而言之，2020年上半年，这11个项目并不满足确认收入条件，却被提前确权了，这直接导致2020上半年禹洲收入数据的虚高。
这样的失误，在房企财报审核中可谓是“小儿科”级。一位行业分析人士对AI财经社表示，“上市公司的审计有一套严格的管理流程，这样的错误非常罕见，而且也对上市公司的形象极为不利”。也因此，这家企业也一度传出了公司与审计人员不和的说法。
事实上，房地产项目的确认收入条件并不复杂。由于房地产行业特殊的预售制度，决定了其确认收入的滞后性。购房者支付房款时，房屋还在建设过程中，因此并不能被列入收入，只能被计入合同负债。只有当房屋交付并满足收入确认条件后，才能确认为当期收入。
但禹洲将这两个不同的审计结果，直接归咎于疫情和员工原因，“因为疫情，公司驻香港的会计和财务人员无法在现场核查，而相关地区项目经理当时为刚加入或近期调任集团。”
禹洲董事长林龙安在业绩会上也坦诚，“确实我们有不足的地方，所以在制度化建设方面，拉通境内跟境外的统计需求、要求方面，验收标准方面，应该有更高的要求。”
不过， 即使有了前期调低上半年业绩基数的操作，禹洲上半年的成绩，也依旧让林龙安有所不安。
如果按重列前的数据计算，禹洲2021上半年净利润大幅下滑15.9%，而在收入方面，禹洲在上半年的营收120.08亿元，也低于去年同期140.06亿元营收，降幅达14.27%，即使和2019年同期成绩的对比来看，较2019年同期的116.37亿，仅增长3.2%。也就意味着，辛辛苦苦两三年，禹洲的收入依然停留在原地。
02 大量难以估摸的表外负债
禹洲集团的业绩"变脸"，并非没有预兆。
作为一家在厦门名声赫赫的房企，禹洲在2009年成功在港交所上市。2016年禹洲将总部从厦门搬往上海，并开始拿地王冲规模，有了一段激情燃烧的岁月，但3年之后，这家公司又迎来了“股债”双杀。
2020年年报显示，禹洲收入同比下滑55%、归母净利润同比下滑超九成、毛利率数字更是从30%左右，跌到了5%的个位数。
董事长林龙安照例将这一系列的原因，归结于因疫情以及精装修未完工导致的交付延期，但这并不能让那些挑剔的评级机构和投行们满意。
市场一片哗然，禹洲集团遭遇了创业以来的第一次"股债双杀"。年报“爆雷”后，穆迪、惠誉等评级机构和投行都下调了禹洲的评级，穆迪下调禹洲集团企业家族评级至“B1”，展望调为“负面”;惠誉下调禹洲长期外币发行人评级至“B+”。
信用评级的下降，直接卡住了房企的七寸。土地方面，2021年禹洲的投资力度直接腰斩，新增土地仅57.79万平方米。融资层面，挑战更甚。禹洲已经很长一段时间不在境内发债了，但林龙安对于禹洲的债务问题，却并不担忧。
在恒大、阳光城、实地地产等房企都卷入过"商票逾期"风波的2021年中，林龙安称，禹洲集团从不会发行商票，担保总额在近两年大幅下降，仅有63.4亿元。
仅从财务数据来看，禹洲集团的现金流较为宽裕，短期偿债压力并不大。2021年6月末，禹洲集团现金短债比1.85倍，净负债率80.4%，剔除预收款后的资产负债率为74.0%，最后一项踩中“三道红线”新规。禹洲集团的高管们在业绩会上进一步表示，有把握在年底三条红线都能达到监管要求。
但真正让外界担心的，是其隐藏在表外的负债。最近几年，随着合作模式的占比提升，禹洲的合营联营企业规模和并表非全资子公司里的少数股东权益也跟着水涨船高，但从其披露的主要合营、联营公司权益中，有部分公司的背后出现信托、投资公司，直指禹洲存在"明股实债"嫌疑。
一般而言，当少数股东权益占比较大，并且联营合营公司的其他股东涉及金融机构，通常被认为可能潜藏表外负债。而在业绩会上，禹洲集团称，有部分利润高的合营联营企业未能并表、未能确认收入，导致利润下滑。而这些未能并表的合营联营企业中可能存在的表外负债，更是成了机构们担忧的地方。
今年4月27日，惠誉将禹洲的长期外币发行人违约评级(IDR)从"BB-"下调至"B+"，其原因就是，禹洲集团2020年的收入确认低于预期，反映出该公司相对于同行而言，高度依赖通过未合并的合资企业(JV)和联营企业实现的销售。
美化的财务报表，只能掩饰禹洲一时的困境。但在行业监管趋严下，禹洲如何顺利度过动荡期，仍将是管理层心中的一个难题。
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