万科上半年净负债率降至27% 业绩会上管理层首谈“救火”泰禾
财联社（深圳，记者 杨依依）讯，万科A（000002.SZ）于8月27日晚间发布的中期业绩报告显示，今年上半年，其实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%；营业收入1463.5亿元，同比增长5.1%；净利润125.1亿元，同比增长5.6%；每股基本盈利1.11元，同比增长4.0%。
8月28日举行的2020年中期业绩推介会上，针对监管部门拟通过“三道红线”收紧房企融资，万科集团总裁祝九胜表示，“官方从防范金融风险角度出发，出台了重点企业资金监测和融资管理规则，我们会认真研究，尽快去适应。这个规则也许会不断细化，我们也要持续地去跟踪这些细化的要求。”
此外，万科管理层首次回应万科“救火”泰禾，祝九胜称，战略入股泰禾成功与否，取决于泰禾的求生欲、金融机构的态度和福建省政府和金融办的应对方案。
业绩会上被机构质疑过于“保守”
半年报显示，受疫情影响，万科上半年新开工规模出现下滑，新开工面积1835.6万平方米，同比下降6.0%。“我们上半年实现竣工面积1074.5万平方米，完成全年竣工计划的32.4%，2019年上半年这个数字是34.5%，预计全年的竣工面积将与年初的计划基本持平。”万科董事会秘书朱旭在业绩推介会上说。
同时走低的还有万科的毛利率和净资产收益率（下称“ROE”）水平。上半年万科房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率，在2019年出现同比下降之后，继续降至24.1%；ROE为 6.39%，较上年同期下滑0.96个百分点。
“2019年是我们毛利率的高点，因为2019年结算的项目大部分都是在2017、2018年销售的高点结转的，近年来整个市场趋稳，地价占售价比实际上是在持续上升的，整个房地产行业毛利率下降是一个长期趋势，我们预计到年底还有一个小幅的回落。”万科财务负责人韩慧华表示，“行业ROE是在下行的方向上，在行业盈利空间被压缩的状况下，如何保持盈利在一定水平上，是非常关键的能力。”
截至2020年6月末，万科持有货币资金达1942.9亿元，比2019年底增加了近300亿元；净负债率仅为27.02%，比2019年底减少6.85个百分点，远低于行业平均水平。
业绩会上，有机构代表质疑万科净负债率降低或许过于保守。对此，韩慧华回应称，“万科一直坚持净负债率在40%以下的水平，同时今年上半年经营性现金流依然保持了226亿元的相对比较高的历史水平。今年疫情给我们最大的启示是，现金流是一个企业的生命线，手上有现金对于未来去捕捉业务发展机会是非常有利的。”
“保守”还体现在万科的项目投资上，今年上半年万科获取新项目55个，总规划建筑面积980.2万平方米，权益地价总额约321.3亿元，相比上年同期数量增加了1个，但总建面减少28.6%，权益地价总额减少一半。
值得注意的是，万科首次在财报中披露了商业和“泊寓”等经营性业务的收入数据。其2020年半年度业绩报告显示，来自物业服务的营业收入为67.0亿元，占总营业收入的4.6%；商业（含非并表项目）业务营业收入为30.5亿元；租赁住宅业务营业收入为10.5亿元。
入股泰禾成功与否取决于三要素
今年上半年，万科两次降低已发行的公司债利率，将“17万科01”、“17万科02”两笔债券分别从年利率4.5%和4.54%调低至1.9%和2.3%。其还利用上半年短暂的融资窗口期，先后发行6笔公司债共计70亿元，平均成本3.28%，发行应收账款ABS优先级共22.58亿元，平均成本2.56%。印力发行了33.7亿元的CMBS产品，票面利率为3.8%，物流发行了5.73亿元的类REITs产品。
报告期末，万科有息负债余额占总资产的15.21%。有息负债中，一年以上占了64.5%，一年以内到期的有息负债占35.5%。
而万科拟24.3亿入股泰禾，成为后者第二大股东，近期引发市场广泛关注。
在业绩会上，财联社记者询问万科战略入股泰禾的逻辑和进展。对此，祝九胜回应称，“泰禾出的问题更多是资金和融资的问题，它的产品力、基础能力还是非常不错的，在泰禾面临债务到期的时候，确实也找了含万科在内的不同的机构一起来探讨过怎么来做。即使万科最终能够成为它的第二大股东，也只是以新的董事会的授权指导下的正常运作，也许董事会会邀请来自于万科或来自于社会的，在资金管理、运营管理、融资管理方面有特长的人士。”
祝九胜认为，最终万科入股泰禾成功与否取决于三个要素：第一是泰禾自身的求生欲；第二是金融机构的理解程度；第三是福建省政府、福建省金融办的应对方案。
“泰禾确实是过度负债的，如果现在大家（债权人）都要求还本付息，那就会导致资金流断裂、现金流枯竭。我个人是这么看的，要么集体沉船，要么集体上岸，到底是沉船还是上岸，这个事情是由金融机构说了算的。我们会全程参与这个过程，底线是不影响万科的收益水平、万科股东的权益和对这个事情的观感。”祝九胜表示。