冷眼看中报｜泰禾营收降八成 净利降超两倍
营业总收入缩水83.02%，归母净亏损15.82亿元，经营现金流比一季度好转但仍为负值，一年内到期的非流动负债633.50亿元，这是泰禾集团（SZ.000732）日前公布的中报答卷。
能够看到的是，2020年上半年泰禾的财务状况持续不乐观，尽管与一季度相比，二季度在营收等部分指标已有所好转，但更多的指标仍呈现颓势。而在下半年开启后，泰禾已接连出现4笔债务违约，当前到期未还金额累计已有349亿元，但泰禾现金及现金等价物余额仅为该数字的十分之一。
上月末，泰禾迎来万科这一战略投资人，但在签署协议后，泰禾仍要面临9月30日这个大限，如果不能拿出有效的方案，泰禾好不容易盼来的“救命稻草”也有可能打水漂。
上半年没拿地
随着二季度新冠肺炎疫情防控形势好转，国内土地市场重开，一众房企也重新恢复拿地节奏。
但泰禾中报显示，报告期内该公司“继续深耕原有进驻城市的项目布局，未进行新的土地获取及区域扩张”，这意味着泰禾在上半年没有拿任何一宗地。其土地储备总面积1303.98万平方米，总建筑面积3270.14万平方米，剩余可开发面积951.76万平方米。
在营收方面，泰禾上半年实现营收24.63亿元，同比下降83.02%。这一指标相比一季度是4.80亿元、同比下降93.57%相比已有改善。但泰禾也披露了一个关键事实——受2020年上半年新冠肺炎疫情及公司房地产开发项目结算排期的影响，无集中交付的地产项目，仅有零星项目交付结转收入，造成收入较上年同期大幅下降。
对于泰禾而言，房地产开发业务占应收比重的86.90%，仍是收入最主要来源，其中住宅地产实现销售收入18.06亿元，结转面积28930.60平方米；商业地产实现销售收入1.47亿元，结转面积7920.88平方米。
泰禾公告称，上半年北京金府大院、佛山院子、济南院子、句容金尊府等项目销售良好。不过由于为了自救，泰禾此前几年曾进行项目大甩卖，不少项目泰禾已无控制权，例如其在佛山院子项目的股权便仅剩20%。
中报显示，泰禾有约520.87亿元的合同负债，与一季度末相比仍然增加了2.63亿元，这意味着泰禾的经营活动并没有完全中断。从财务报表的角度而言，如果能够顺利按期交付，未来这部分合同负债可以转化为营业收入。但从上半年泰禾北京院子项目二期发生停工及业主维权事件来看，泰禾的营收前景仍然不乐观。
债务违约已频现
如果营收减少、销售停滞还可以用疫情影响作为挡箭牌，那么二季度之后亏损和负债不断扩大，则意味着泰禾面临的困境有加剧的苗头。
根据中报，泰禾上半年归母净利润为-15.82亿元，与一季度-5.64元相比进一步下滑，同比下跌201.33%。要知道泰禾去年年中净利润仍有15.61亿元，同比还有58.74%的高增幅，但去年年末这一数字转为4.66亿元，降幅也达到-81.74%。
对此泰禾的解释是因为收入大幅下降，造成营业利润大幅减少。同时上半年投资收益主要由公司持有的合联营企业投资按权益法确认的投资收益产生，金额较小，较2019年同期大幅减少。此外报告期内公司对已到期尚未还款的借款计提预计负债并支付其他违约金等约7.76亿元，以上因素叠加导致本报告期出现亏损。
亏损意味着盈利能力的下降，而泰禾上半年仅有零星项目交付结转收入也印证了这一点。中报显示，上半年泰禾加权平均净资产收益率为-8.37%，比上年同期减少16.12个百分点。
泰禾的债务水平也在不断增加，截至报告期末，泰禾负债合计1935.94亿元，负债率达到85%，一年内到期非流动负债为633.50亿元。需要注意的是，泰禾债务违约有加剧现象，截至上半年，其已到期未归还借款金额为225.25亿元。
但仅仅过了一个半月，报告披露时泰禾已到期未归还借款金额已达到349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元。从历史公告看，7月6日至8月15日泰禾先后出现4笔债务违约。
泰禾的解释是，受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素的影响，公司房地产项目中去化难度较大的高端住宅和商业项目占比高，在公司流动性紧张、行业调控政策持续及疫情的不利影响下，推盘节奏放缓，面临较大去化压力，同时由于公司自身债务规模庞大、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难。
泰禾核心财务指标变化情况。来源：同花顺
“救命稻草”倒计时
面对营收和净利润的不景气和债台高筑违约不断的窘境，泰禾自身持有的现金早已无法覆盖其债务。
由于经营活动产生的现金流入76.19亿元，流出85.28亿元，这意味着其现金流量净额为-9.09亿元，同比下滑104.50%，但与一季度的-29.31亿元相比已有改观。截至上半年末泰禾现金及现金等价物余额仅剩32.20亿元，比一季度末减少9.59亿元。
泰禾及其控制人还有大量的受限资产，例如有10.86亿元的货币资金就因保证金、司法冻结等因素受限，另有价值602.02亿元的存货、32.66亿元的固定资产等因借款抵押受限，资产权利受限合计887.63亿元。此外，由于涉诉等因素，泰禾累计已有约66.1%的股份被冻结。
这意味着泰禾在当前状况下，想要靠自身翻盘的可能性微乎其微，只能依靠继续卖出项目股权或引入战略投资的方式来填补当下危机，而万科的适时出现，让泰禾在一定程度上看到了曙光。
根据7月末泰禾与万科签署的协议，泰禾将19.9%的股份转让给万科，总对价24.27亿元。泰禾中报称，此举将有助于推动公司目前进行的债务重组工作，盘活存量资产，维持正常经营，同时有助于优化公司股权结构，帮助公司不断完善公司治理，从而帮助实现公司长远价值，维护公司及股东利益。
泰禾通过中报表示，未来一年将继续以房地产业务为核心，抓销售促回款，加强现金流管控，通过多种渠道筹集资金积极解决债务问题，并积极推动引入战略投资者事宜，优化股权结构，完善公司治理，改善公司流动性问题。但由于战投先决条件严格，泰禾需要拿出一致认可的方案，并在9月30日前实现转让，否则万科有权单方面终止协议。
此前，万科方面曾向南方+记者表示，股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足，仍然存在不确定性。现在距离“9·30大限”仅剩一个半月的时间，万科送来的这根“救命稻草”留给泰禾的时间已经很有限。
【记者】葛政涵
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【作者】 葛政涵
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