战略失误致掉队，“南移西拓”能让远洋挽回失去的良机吗?

文| AI财经社 李逗

编|董雨晴

2020年初，远洋集团董事局连续两天召开内部会议，董事局主席李明发出了一个灵魂拷问:"接下来，远洋要怎么活?"

就在2019年底，远洋的全年经营性现金流再次大幅亏损，亏损金额超33亿元，波动巨大。李明压力倍增，他急于为“迷路”的远洋找寻出路。

成立于1993年的远洋集团，曾经有着诸多荣耀加身。它曾经高居全球房地产企业第三，被称为"红筹第一股"。但在长达20年的房地产规模赛中，远洋却一路掉队到了行业排名30名外，远远的站在了规模房企的队尾。

2021年8月19日，远洋集团发布2021年业绩中报。中报显示，远洋实现收入205.13亿元，同比增6%;归属股东净利润10.10亿元，同比减少17.42%;毛利率22.5%，与去年同期基本持平。

在让房企们感到压力的“三道红线”方面，身为国企的远洋并不为所惧。截至2021年6月30日，远洋集团剔除预收款后的资产负债率为69%;净负债率为67%;非受限现金短债比为1.6。也就意味着，远洋"三道红线"指标全部达标，均处于"绿档"。

经过近两年的业绩调整后，远洋终于从经营惨淡的缩影中逐渐走出。2020年底，远洋的经营性现金流114.17亿。2021年上半年，其现金余额为382.32亿元。

远洋集团，系世界500强中远集团"房管科"出身，而其更罕见的背景，在于有着两大险资股东(中国人寿和大家保险(前安邦保险))的金融优势加持，远洋成为为数不多由保险公司持股的房地产企业。

这也造成了远洋较低的资金成本。2021上半年，远洋融资成本为5.04%，较2020年底进一步下降。但可惜的是，这一低廉的资金成本，并没有让远洋发挥出应有的优势。

命运赐予远洋的金融红利，却在土地投资上输光了。从2013年开始，远洋的营收和净利润都只有个位数的增长。而造成这一局面的主要原因，在于远洋失衡的土储布局。

京津冀区域，是远洋集团的业绩滑铁卢。2010年以来，远洋陆续布局包括大连、秦皇岛、中山等在内的三四线城市。至2013年，远洋的业务形成以环渤海为中心，珠三角和长三角为两翼的布局局面。

2014年，远洋进行了战略调整，撤离了抚顺、黄山等三四线城市。李明此后在2016年表示，未来5年的物业投资规划将主要布局在北京、上海、深圳、杭州、天津等一、二线主要城市。

但这一战略调整，却让远洋错失了三四线楼市的发展机遇。彼时，碧桂园、恒大等房企却在“三四线城市货币化棚改”大潮下，站稳了规模脚跟。而远洋重仓的京津冀、环渤海区域，却因为政策调控，成为了去化的重灾区。

投资方向失利之外，远洋此前主导的大盘开发策略，也成为其业绩失速的主要原因。亿翰智库曾表示，“远洋集团投资拿地以大体量项目为主，而大体量项目存在的普遍问题是开发和销售去化周期长"。 根据亿翰智库的统计显示，截至2019年，远洋大体量项目占比高达48%，其中不乏规划建筑面积超百万平米的超大型项目。

错过时代机遇的远洋，在意识到战略失误后开始紧急掉头。2020年，远洋集团开启了南移西拓的战略规划，长三角、粤港澳大湾区以及长江中游和西部区域的热点城市圈成为其开疆拓土的新战场。

根据远洋官方微信显示，2020年远洋全年拿地项目约40个，新增土储规模同比增长超过30%，其中"南移西拓"项目占比高达70%。

尽管布局时机较晚，但这依然为远洋的业绩池做了一定支撑。截至2021年6月30日，该平台总土地储备约1700万平米，其中"南移西拓"区域占比近70%。下半年可售资源约为330亿元，华东、华中、华西区域占比80%。

进入2021年，远洋通过收并购，进一步扩充其土地储备。7月18日，远洋集团、远洋资本以40亿元拿下了红星美凯龙旗下红星地产70%股权。而据远洋官方披露，红星地产开发项目共有91处，其中，70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市，让远洋补充了大规模的待售货值。

不过在销售成绩和排名方面，远洋的成绩单还不容乐观。公告显示，2021年上半年，远洋集团累计合约销售额约523.7亿元，同比增长25.17%，完成年目标1500亿元的34.91%。据克而瑞数据显示，远洋全口径销售金额排名跌至44位。

错失了前几年中的“土地红利”，有着国企背景的远洋，仍需努力跟上历史的进程。

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