作者 | 王泽红
出品 | 焦点财经
疫情之下，采访形式也在变化，更多是转到云端来进行，与唐安琪的对话便是在连线下完成。她既是中海商业副总经理，也是商业地产领域的资深观察者，有丰富的理论研究和一线实践经验。
她有一个明显的感触，疫情下上班族对办公楼宇的安全、健康和绿色关注度在持续提升，所以在谈及ESG话题时，唐安琪的观点很独到，一方面中海是全国最大单一业权写字楼发展与运营商，成立专业的品牌COOC中海商务，是ESG深度践行者，已经连续三年排名中国绿色建筑地产第一。
另一方面，中海是国家《零碳建筑技术标准》的参编单位之一，她在中海商业分管商办资产及自由办公OFFICEZIP，能更进一步感知到办公企业及客户需求的变化，知微见著，企业背景叠加自身观察，令她对ESG在商业地产领域的发展现状和趋势更加敏锐。
从资产持有方来看，唐安琪将ESG归结为三个特点：
第一，ESG是一个标签，有物以类聚的功效，有助于企业找到同类合作伙伴，形成共鸣和共振。例如在资本端，诸多评级机构已将ESG考量因素纳入评估体系，通过ESG标签能更高效实现资本与企业之间的合作，推动整个行业的发展。
第二，ESG是一个工具，能激发企业的创新管理思路。践行ESG过程中，企业会主动去完善内部运营机制，会思考如何贴近或完成ESG相关指标，小到办公楼装修的一项可循环材料，大到整个ESG管理体系，都需要系统性规划，管理思维和可持续发展思路会梳理的更加清晰。
第三，ESG是必经之路，可持续发展理念推动实现企业长期价值。国内各行业也对ESG关注度在持续提升，并将其作为主要的非财务指标来衡量一家企业的长期价值。特别是“双碳”目标提出之后，无论是政府机构还是企业和个人，都需要走可持续发展理念道路，这是一条必经之路。
中海实践：建设端、运营端发力
中海作为一家央企，更应该肩负起责任，做好整个行业的先锋示范。
唐安琪分享了中海的落地逻辑，首先从前期建筑端，要保证楼宇是绿色建筑，目前中海所有写字楼都已经获得或正在申请国家绿色认证，已经成为标配。截至2021年底，中海共有80个项目获得绿色建筑认证，认证建筑面积达1273万平方米；累计获得中国绿色建筑星级认证、美国LEED认证等共计490项。
当中，北京、成都两个OFFICEZIP 自由办公项目更是成功通过由国际 WELL 建筑研究所（IWBI）与绿色建筑认证协会（GBCI）协作的 WELL HSR 认证，北京中海财富中心 OFFICEZIP 项目是全球首个获得铂金级 WELL 认证的非传统办公项目。
其次，在运营端要实现可持续发展。中海商业旗下写字楼品牌COOC中海商务，近期推出 “碳账户”管理措施，分为企业账户和个人账户，根据写字楼租赁用户的碳排放计量，给予相应的奖励，引导租赁企业或员工低碳工作，提升绿色环保意识。
“这是中海在全行业率先做的一件事，碳账户是绿色探索的新一步，但是能够影响的范围很广。”唐安琪表示，下一步中海希望能够将这些数据进行收集，对于后续低碳运营的效果达成以及标准建立，奠定最原始的数据沉淀和分析。
另外，中海也会与租户签订绿色管理协议，要求其在二次装修过程中，保证使用绿色健康材料，控制碳排放量和有害气体，通过绿色公约的形式，约束租户有意识地去践行ESG。
“从运营端，我们能想到的是先从场景出发，把一个一个关键场景锁住；然后再识别场景中的碳计量，针对性提出降碳方式。”
唐安琪认为，践行ESG与PropTech(地产科技) 密切相关，PropTech是践行ESG更加高效的一种工具和方法，如高效会议系统场景、物流机器人的无接触服务和夜间场景消杀。中海在这方面有丰富的实践经验，去年还曾发布了PropTech和ESG实践成果。
践行ESG痛点：缺乏行业标准
但从行业面来看，践行ESG存在不少难点，唐安琪指出，当下前期建设端的衡量和评估体系已经相对成熟，而在运营端如何实现碳的计量，尚未有清晰的规范和标准，这也是“双碳”目标提出后，全社会都在摸索和努力的方向。
即使有不少评级机构和专业组织正在研究制定，但ESG在商业地产端的落地和评估，路径依然不清晰，例如信息披露这一关键模块，香港、新加坡已经有相对清晰的框架；而在内地还不是特别明晰。
目前，业内践行ESG更多关注点在于绿色建筑，即ESG中的Environmental（环境）部分，而对Social（社会）和Governance（公司治理）这两部分忽视，核心原因还在于评级标准或信息披露规范不明确，企业很难感知所做努力带来的直接影响。
更直观来看，是企业践行ESG的投入成本对经营效益的影响难以评估，这也是目前的痛点所在。例如，在资产交易过程中，绿色资产和非绿色资产在估值方面，ESG因素如何影响溢价很难量化。
虽有部分评估机构在尝试将相关指标纳入估值架构，如仲量联行此前发布的专门针对绿色建筑的评估标准，当中对成本端、空置期、现金流的影响等均有详尽的量化评估。“但是我们国内同行交流来看，这套模型还未被大范围应用，尤其在资产交易估值过程当中。”唐安琪表示。
目前，对于绿色建筑的估值，还未形成一个规范的行业标准。
“这也是我想呼吁的，ESG落地需要一套清晰、标准的框架指引，如果有公认机构能够制定一套行业规范标准，将会起到积极的正向引导，企业也能找准自己的发力方向。” 唐安琪总结道。
焦点财经与唐安琪对话节选
问：“零碳建筑”的实现，有哪些难点？
唐安琪：中海企业集团是国家《零碳建筑技术标准》的参编单位之一，深圳后海总部基地将于明年完工，将是中海首个零碳建筑。对于零碳建筑，中海有自己的认知，首先，前瞻的设计理念和设计洞察，先天绿就意味着建筑本身能实现碳中和。第二，对运营端的考验也比较大，要能实现碳的自平衡。中海基于全国写字楼的规模运营及客户需求洞察，积累了大量的数据样本和分析方法论，不断迭代更新运营体系。
问：ESG能提高出租率和实现租金溢价，您是如何看待的？
唐安琪：如果写字楼是绿色建筑，能够吸附资质不错的一些租户，这些租户本身承租能力比较强，比如中海商业签了很多世界500强租户，这些企业有践行ESG的需求，所以对办公楼宇的要求是绿色建筑，如果是非绿色项目，肯定就会失去这一类租户。
目前来看，绿色建筑类写字楼会进入良性循环，毛利和回报其实都更高。而一些乙级写字楼或者说非绿色建筑写字楼，如果能耗更高，智能性较低，租户体验会比较差，很难实现续租，现金流就会断，在这种状态下这类写字楼可能会进入恶性循环。所以，绿色建筑未来是标配。对中海而言，已经是标配了，全国写字楼都是绿色建筑。
问：目前，以ESG导向的绿色发展，正为房企拓宽融资渠道带来新的机遇，聚焦到商业地产领域，这种现象明显吗？
唐安琪：我们判断还是比较良性的，现在越来越多的绿色债券在发行。应该是从2020年开始，绿色债券就火了，而且是先从国外先火起来的。
我是亚太房地产协会可持续发展及ESG委员会的副主席，与日本、澳大利亚和印度等同行也深入讨论过，他们目前的判断是未来贴上绿色标签的金融产品，会越来越受到市场追捧。资本市场是最理性的，能够很敏锐的捕捉到什么对盈利最有利。
从地产行业来看，绿色金融产品现在越来越多，原来是比较少的，2019年之前很难看到，可能香港会有少数几单。但现在就国内也非常多，比如中海地产今年3月发行了一笔绿色（碳中和）CMBS产品，发行规模50.01亿元，当时是国内该类债券规模最大的，随后就有同行发行了更大规模的产品。
问：疫情对中海商业办公楼宇租赁影响如何？
唐安琪：从写字楼租赁来讲，租户选址的欲望确实在减少，决策周期也更长。但好消息是续租在增加，租户不想耗费额外精力和成本去更换办公场所，就在原址续租。
中海商业的布局是以一、二线城市核心地段为主，基础经营比较扎实和平稳，再加上续租的稳定性在加强，所以目前对现金流的影响还没有那么明显，尤其是今年第二波集中疫情之后，各栋写字楼的经营更加平稳，没有出现波动。
问：疫情的影响还在持续，对于2022年的商业地产发展有何看法？
唐安琪：疫情发生后，很多企业有灵活办公的考虑，对办公楼宇的要求也在提升，如灵活的场景和科技手段是否能够及时解决场景空间的痛点。
灵活全域办公对科技要求很高，如办公室配备专门会议平台和会议系统，疫情影响之下，办公方式和习惯会有一些改变和迭代。在迭代过程当中，如果能通过PropTech快速迎上风口，对写字楼运营方将有极大的促进作用。
我一直认为PropTech是个工具，它不是平行业态而是一个行业，但这个行业一定要有载体的，不是悬空的。从这点来看，对于写字楼发展或中海的经营而言，我们非常有信心，因为我们明晰问题重点在哪里，以及如何去解决。另外，从中海商业写字楼的租户结构来看，稳定性很强，这也就意味着现金流稳定、经营稳定。