旭辉控成本有术，林中走“内生性”杠杠路线丨年报风云⑲
乐居财经 魏薇 发自上海
在行业中，旭辉一直以“稳健”著称，也一直以“三好生”的标准要求自己。 2021年，旭辉又成功一次当了“三好生”，在增长率、负债率和利润率中取得了平衡。
3月25日午间，旭辉控股（00884.HK）发布2020年业绩报告，报告期内实现营业收入718亿，同比增长27%；合约销售额2310亿，同比上升15%。利润方面，旭辉首次突破百亿大关，实现净利润119亿，同比增长29%；归母核心净利润80亿，同比增长16%，归母核心净利润率11.2%。
利润新高之下，旭辉宣布派息。自2012年上市以来，旭辉已连续8年派息，本期派息0.4港元，维持35%的高派息率，上市以来已累计派息1.84港元，远超上市时每股1.33港元的发行价。
“守正笃实、久久为功”八个字出现在了业绩会的开始，与旭辉所坚持的长期主义有异曲同工之妙。发布会上，旭辉控股董事局主席林中宣布，2021年旭辉的合约销售目标是2650亿元，同比增幅15%，与2020年的增速持平。
他还说道，高手对决，只有千里马没有黑马。房企需转变增长方式，从外延增长模式转向内涵增长模式。而旭辉就是这匹“千里马”。
融资利率创新低
发展至今，旭辉都在稳健控制着负债规模，保障现金流安全。期内，旭辉的有息负债总额为1047.15亿元，同比仅增长1%，2020年，旭辉还消灭了上期9%的永续债。债务总额中，一年内到期的部分为186.99亿元，占比仅18%，平均债务账期为4年，同时，银行结余为现金尚有511.55亿元，完全足够覆盖即期债务。
用首席财务官杨欣的话来说，旭辉一直在用内生性杠杆推动自身的发展。
截至2020年末，旭辉的净负债率为64%，现金短债比为2.7倍，剔除预收账款后的资产负债率为72.5%，就“三条红线”而言，仅最后一项超出标准。管理层在业绩会上表示，会尽快将此数值降至标准线以下。
2020年，旭辉新增融资成本仅为4.5%，境内境外均实现了融资的利率新低。同时，期内融资成本同比减少约8%至6.67亿元。
2020年5月，旭辉发行2020年第一期公司债券31.2亿元，3+2年期的利率低至3.8％，创下了旭辉公司债发行历史利率新低。今年1月，旭辉成功发行4.19亿美元6.5年期优先票据，利率低至4.4%，创下旭辉境外融资最长年期和最低利率。
此外，旭辉在绿色债券、境外银行贷款上也实现了突破。2020年7月，旭辉成功发行5亿美元5.25年期境外绿色债券，利率5.95%，这是旭辉首次发行境外绿色债。2020年旭辉获得境外银行贷款7亿美元，创下旭辉境外银行贷款历史最大规模。
2020全年，旭辉的加权平均债务成本为5.4%，相比于2019年下降0.6个百分点。期内，穆迪和联合国际分别提升就对旭辉的信贷评级至Ba2和BBB-，展望均为稳定，标普和惠誉重申旭辉的信用评级为BB，展望稳定。另一方面，境内信贷评级机构中诚信、联合评级及联合资信均给予旭辉AAA的信贷评级。
多元化拿地
从2018年至2020年，旭辉多元化拿地占比不断提升，从11%提升至51%，实现了能力的跨越。2020年多元化拿地项目平均销投比超过3倍，为后续的利润实现提供了保障。数据显示，旭辉的商业勾地及IP勾地是旭辉多元化拿地的主要形式，合计占比55%，一二级联动及收并购则分别占比15%、29%。
2020年，旭辉还加大了对外投资的力度。期内，对联营、合营公司的权益投资约346.88亿元，同比增长66.05%，占非流动资产的比例为55.6%，2019年该占比为48.6%。
去年全年，旭辉新增土储总建筑面积1307万平方米，支付权益地价555亿，权益比63%，90%新增可售货值位于上海、广州、厦门、苏州等一二线城市，其中，长三角城市群新增货值616亿，京津冀城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、分别新增货值187亿、134亿、154亿、387亿。
目前，旭辉土地储备总货值已超万亿，满足未来3年的发展需要。2021年可推售货值超4000亿，全新项目数量将超69个，位于一二线和准一二线城市的部分占比86%。
“房地产+”突破
践行长期主义之余，旭辉也在努力打造自身的平台生态，培育多元化业务的市场竞争力，积极布局物业、商业、长租公寓、健康、代建、EPC等与“美好生活”相关的业务。
2020年，旭辉在“房地产+”的业务上取得重大发展。年内，将旗下物业公司“永升生活服务”并表，2020年在管面积突破1亿平方米，收入、毛利、归母净利润等关键指标同比增幅均超过60%，未来将为旭辉贡献持续性收益。
2019年，旭辉正式涉足商业，2020年发展迅速，至今已获得12幅商业综合体，大部分紧邻轨道交通沿线，贡献可售货值超465亿，销投比近3倍，高于招拍挂市场。现已储备商业综合体30余座，总建筑面积超过237万平方米，其中在一线城市布局超70万平方米，未来三年预计将实现每年50%的租金收入增长。
在长租公寓领域，旭辉已实现了轻重结合，去年与将近30个大社区签约，5个大社区开业，资管端实现了从1.0重资产平台持有模式到3.0全资管模式的快速迭代。
另外，旭辉还持续推进数字化转型，每年投入超亿元进行数字化建设，通过数字赋能实现提效降本、辅助决策、业务赋能、颠覆经营的四大目标，助力管理精益化。