掘金大湾区|“谋局者”龙光地产:以“小钱撬动大资源”

此为第二篇：“谋局者”龙光地产。前瞻性布局大湾区17年，龙光地产招拍挂和城市更新合力拓储，逐渐成长为大湾区龙头房企。

2017年，粤港澳大湾区建设首次被写入政府工作报告，正式上升为国家战略。那一年全年业绩会上，深耕大湾区的龙光地产高层情绪高涨，彼时还未升任龙光地产行政总裁的赖卓斌更是坦言：“龙光4200亿元货值位于大湾区，是大湾区最大的受益者”。

坐拥湾区六千亿优质资源

焦点地产新闻复盘龙光地产的崛起路径发现，该公司很早便布局了粤港澳大湾区，且湾区的地位“举足轻重”。

资料显示，2000年，潮汕房企龙光地产凭借汕头城中村改造项目“金禧花园”一举成名，收获颇丰。2003年，龙光地产以2.86亿元竞得深圳宝安中心地块，冲进深圳市场，开启异地扩张，也拉开了前瞻性布局大湾区的序幕。自此，龙光地产无论是一个多月内接连拿下东莞、南宁、惠州三城地王，还是多次深圳“抢地”，十七年间始终坚持深耕大湾区的发展战略，聚沙成塔，于大湾区收获丰富的土储资源。

截至2019年末，龙光地产招拍挂土地储备建筑面积达3667.4万平方米，其中，粤港澳大湾区占据着核心战略地位，储备建面2235.7万平方米，占比达61%，若按货值计算，占比71%，并且主要分布在深圳、惠州、珠海、佛山等大湾区一、二线城市。

值得一提的是，去年 7月，龙光地产以10.77亿元拿下广东省江门市一宗118亩商住用地，首进江门，完成粤港澳大湾区9大内地城市全面覆盖。

龙光地产的土地储备除了来自公开市场，还有可观的城市更新项目。截至2019年12月31日，龙光地产共计在10个城市拓展了78个城市更新项目，可转化土储货值达4006亿元，其中约95%位于大湾区。

亿翰智库统计，若按照可售货值计算，龙光地产通过招拍挂和城市更新储备的总货值达8320亿元，粤港澳大湾区土储货值占比高达82%，为6850亿元。而在大湾区核心引擎的深圳，龙光拥有土储货值达1707亿元，在总货值中占20.51%，在粤港澳大湾区货值中占24.92%。

依托大湾区丰厚的土储以及粤港澳地区经济增长、政策红利逐步释放，龙光地产的业绩实现“跨越式”增长——2015-2018年销售规模分别为205亿元、287亿元、434亿元、718亿元，复合增长率超50%。而在2019年，龙光地产实现合同销售额960.2亿元，同比增长33.7%，离千亿规模只差“一步之遥”，其中，粤港澳大湾区为龙光地产贡献约540亿合约销售额，业绩贡献率最大，达到56.3%。

2020年，龙光地产将权益销售目标设定为1100亿元，即在2019年915.2亿元权益销售额的基础上增长20%。克而瑞推算，截止2019年末，龙光地产拥有可售货值1800亿元，其中80%位于大湾区，因此，2020年只要达到62%以上的去化率，即可实现1100亿元的权益销售目标。

瑞银认为，龙光地产在大湾区土储占比大，盈利能力强劲，将是大湾区产业结构升级和高净值人口持续流入的主要受益者，是高成长性、中市值主流住宅开发商。

野村证券预计，龙光地产未来三年将维持不低于20%的权益合约销售额复合增长率，业绩增长确定性高，现金充足，财务风险低，将继续为投资者创造长期价值。

城市更新项目以“小钱撬动大资源”

除了前瞻性谋划布局外，龙光地产管理层屡屡称道的还有其逆周期低成本拿地策略。龙光地产董事局主席纪海鹏表示，龙光战略分析能力强，善于把握地产的周期性规律及发展趋势，低买高卖，在地价低迷的时候大量扩充优质土储。

以龙光地产重仓的深圳为例，2014年-2016年上半年，龙光地产精准地抓住深圳低价和房价的低迷期，在深圳楼价急速上升前，斥资310亿元拿下深圳四个地铁上盖及沿线的高价值项目，总货值超1000亿，平均毛利率高于40%，并在2017及2018年连续保持销售面积市占率第一名。其中，龙光.玖钻斩获2018年全国单盘销售金额亚军。

而在2016-2017年，国内主流城市土地升温明显，龙光地产则减少招拍挂拿地，更多是通过收并购方式获取占用资金少、利润率高的城市更新类项目。比如，龙光地产在2016年、2017年分别获得了珠海玖龙汇和佛山禅城绿岛湖两大城市更新项目，并在2018年上半年转为可销售项目，总货值达200亿元。

虽然也曾斩获地王，但由于对市场判断准确，龙光地产也能从中获利。以龙光热销项目龙光玖龙玺为例，2014年，龙光地产斥资46.8亿元拿下深圳龙华单价地王，楼面地价逾2.5万元/平方米。2015年10月，在该地块上开发的龙光玖龙玺项目推出市场，项目一期均价约5.5万元/平方米，比楼面价高出近3万元/平方米；时隔两个月后的二期开盘价格则突破6万元/平方米，最高售价一度达到近9万元/平方米。

被龙光地产评价为“小钱撬动大资源，投入少而利润高”的城市更新项目，也是龙光地产利润的重要组成部分。龙光地产董事会主席纪海鹏曾透露，深圳旧改项目每个有30%-40%的毛利率。

得益于逆周期低成本拿地与城市更新项目高利润的推动，龙光地产盈利能力不断增强，2019年实现核心利润突破百亿，达103.1亿元，其中归母核心利润达100.2亿元，同比大幅增长42.7%，核心利润率达17.9%，较2018年再升0.6个百分点，位于行业高位。

从反映公司自有资本运用效率和投资价值的净资产收益率指标方面来看，龙光地产六年平均ROE达到28.5%。2019年龙光地产ROE为35.5%，超过亿翰智库统计的50家上市房企16.3%的平均ROE近19个百分点。

随着优质城市更新项目价值逐步释放，龙光地产盈利能力也得到保障。龙光地产管理层表示，未来将继续加大城市更新项目的投资及孵化力度，公司未来三年可孵化货值约1000亿元，每年可为公司贡献约20%的核心利润，有助于公司保持行业领先的盈利能力。

深圳区域销售额超五成下滑

受规划利好吸引，大湾区成为众多外来全国化房企“兵家必争之地”。伴随着大湾区土地市场持续升温，本土房企龙光地产在湾区拿地将面临愈发激烈的竞争。

5月15日深圳前海出让一宗“双限双竞”宅地，龙光地产在击退了一众央企国企及联合体，以115.97亿元拿下这宗住宅用地，溢价率为45%，可售楼面价约8.7万元/平方米，打破了2016年由泰禾创造的“地王”纪录，成为单价新“地王”。

据土地出让公告，前海地块建成后，普通商品房最高销售限价为10.7万元/平方米，龙光地产必须严格按限定的销售均价进行销售。此外，该地块将执行90/70政策，即可销售的住宅套内建筑面积在90㎡以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。上述严格的限制意味着龙光地产的利润空间将被压缩。

龙光地产豪掷百亿勇夺前海地块的背后，除了看好深圳前海自贸区未来发展潜力，还有来着其大本营深圳土储占比和销售额双重下滑的压力。

从土储来看，2019年末，龙光地产总土储约为3667万平方米，其中深圳土储为114.46万平方米，占比为3.1%；而在2016年末，深圳土储曾占到龙光总土储40%。

曾经因为重仓深圳，给龙光地产带来了不俗的收益，但是近三年深圳区域销售额占比却出现连续下滑。数据显示，2016年至2019年龙光地产来自深圳区域的销售金额占比分别为44.1%、40.1%、34.4%和12.4%，从高点至低点的下降幅度达31.7%。而在去年，深圳区域的销售额出现五年来首次下滑，由2018年的246.96亿元下降至118.91亿元，同比下滑51.85%。