有息负债超2000亿！六成债务集中到期，富力连遭下调评级

曾经的“华南五虎”之首，如今却一直徘徊于二线房企阵营，经营性现金流连续8年为负，2000亿负债将集中到期，近日更是遭遇机构连续下调评级，富力面临债务大考。

5月25日，穆迪将富力地产股份有限公司的评级由“Ba3”降至“B1”，展望从观察名单变为“负面”。

这是两个月内，穆迪对富力地产的第二次下调评级。

穆迪认为，富力地产评级的下调，反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧；负面展望则反映了富力地产在未来12-18个月的再融资需求较高。

风云地产界梳理富力地产历年财报发现，自2012年起，富力地产的经营性现金流始终为负。

去年末，富力地产有息负债规模1971.41亿元，3月末攀升至2057亿，其中，短债869亿，账面现金337亿，现金短债比进一步缩小。

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六成债务集中到期 举新还旧不确定性加剧

近年来，富力地产的杠杆率一直居高不下。从2017年至2019年，富力地产的净负债率分别为170%、184%、199%。今年一季度末又上升至257%。

穆迪认为，2019年末富力地产一年内到期债务约620亿元，持有现金仅约380亿元，加上测算后富力地产未来12个月的运营现金流，不足以偿还上述债务，只能借新债还旧债。

去年末，富力地产有息负债规模1971.41亿元，一年内到期债务622.71亿元，两年到期债务576.07亿元，六成债务集中在2020、2021两年到期。

截至1季度末，富力地产的负债规模达到3518.9亿元，有息负债规模进一步攀升至2057亿，其中短债869亿、账面现金337亿，现金短债比为0.39，2019年这一数据还是0.62 。

今年以来，富力地产先后发行了7亿元超短融、4亿美元的优先票据以及40亿元的境内公司债。

五月初，富力地产100亿元公开债获批发行，计划全部用于偿付主要在今年到期的7只人民币债券。

截至去年末，富力地产共有395.6亿元境内债券，2020年、2021年到期债券分别为181亿元、191亿元。

鉴于富力地产2019年合同销售额仅增长5%，以及2020年前四个月合同销售额同比下降23%，穆迪认为，富力地产经营现金流的疲弱状况在近期不太可能有实质性改善，疲软的经济形势和投资者的谨慎态度，将加剧富力地产举借新债的不确定性。

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现金流连续8年为负 “世纪并购”成掣肘

富力地产风头最盛的时候一度位居行业前五，还被赋予“华南五虎”的称号。

因快速扩张，加上金融危机冲击，2008年之后富力地产就长期徘徊在二线房企阵营。

2017年那场“世纪并购”让富力地产再次赢得瞩目。富力地产以近200亿元并购万达77家酒店后，成为中国最大的房企系酒店集团。

随即，富力地产还确立了2020年冲击3000亿销售额的目标。

但是，富力地产没能一鼓作气重回巅峰。尽管在2018年迈入千亿阵营，但2019年在降价促销的情况下只完成1382亿元销售额，排位跌出房企TOP20。

在业界看来，富力地产靠自身销售“造血”的能力并不优异。从回款率指标看，2019年回款率仅为62.2%，这一数据远低于行业平均水平。

回款直接影响公司的经营现金流水平。2012年以来，公司的经营现金流持续8年净流出，合计净流出801.34亿元。

富力地产2010-2019经营性活动现金流

此前收购的酒店资产也成掣肘。总价值500多亿的酒店资产，沉淀资金多、回报周期长，2019年贡献收入徘徊在70亿元出头，不到富力地产总收入的8%，远低于外界的预期。

从去年下半年开始，富力地产明显将主要精力放在纠正集团财务健康上。去年7月提出“促销售、抓回款”，原则上暂停拿地。

2019年末，富力地产拥有权益土地储备5790万平方米，与2018年末几乎持平。

2019年240亿元的购地成本，亦只占全年协议销售额的18%。该比率在2018年是28%，2017年为71%，2016年是29%。

今年3月的业绩发布会上，富力地产再次明确降负债。对于2020年的销售策略，富力地产指出，会以去库存、加快去化旧货、存货为主，并推动线上销售。

截止四月，受疫情影响富力地产仅完成约260亿元，约占2020年目标销售额的17%。此外，富力地产的酒店收入今年也必然受到疫情沉重打击。

瑞信表示，按此前富力地产管理层指引今年的合同销售按年增长10%至1520亿元人民币，即去化率为56%，较2018及2019年的52%及54%表现为高，因此该公司要达到超出其销售目标的空间有限。