年度港股房企盈利能力TOP10榜单发布，纵观内房股盈利能力，什么样规模体量的房企盈利能力最佳最强？《投资者网》给出了客观的指标评价：依托于旧改业务的绿景中国赚钱最佳，合生创展、中海位列2、3位；华润置地、合景泰富、龙光地产、路劲、大悦城地产、龙湖集团、德信中国位列4-10位。
过去的2019年，房地产行业市场热度持续下降，整体增速普遍放缓，毛利率水平整体下滑，而受整体环境影响，多数房企停止盲目扩张，回归盈利初衷，在次基调下，房企在追求规模和量的基础上，往往会更加注重经营效益及利润，2020年如何保持高毛率及提升自身盈利能力成为了当下房地产企业共同追寻的目标。
2020年6月1日，通过对赴港上市的内地房企的销售毛利率、销售净利率、净资产收益率（ROE）、总资产报酬率（ROA）等盈利能力指标的综合评估，《投资者网》正式发布《2019年港股房企盈利能力TOP10》榜单，旨在为投资者更好地筛选港股中最具盈利能力及投资价值的内地优秀房企。
一、毛利率整体下滑 盈利空间有所收窄
基于“房住不炒”政策落实，房地产行业整体规模增速呈下行趋势，2019年房地产业绩增速再度放缓，营业成本持续上升，行业各项利润指标出现下滑，利润空间较2018年进一步收窄。
据公开数据统计，2019年中国上市样本房企的营业收入增速分别为23.24%，较2018年的34%有所放缓，主要由于在经历2015-2018年房价的涨幅及全国商品房销售额的回落，大型房企进入了一个追求质的阶段，房企除了进行规模扩张外，也会考虑整体效益；2019年房企的归母净利润增速也出现放缓，约14.5%，较2018年的19.1%下降4.6个百分点。
具体来看，据中指数研究院数据显示，头部房企与总资产3000亿以上的大型房企，2019年同比增长率均值为25.0%，较上年增速收窄11.8个百分点。资产1000-3000亿规模的企业普遍处在高速发展期，2019年同比增长率虽然下降8.6个百分点，但25.9%的增长率仍为三个阵营中最高。总资产1000亿以下房企面临更困难的生存环境，增长率仅为11.1%，较上年下降4.9个百分点。其中，部分千亿以下规模的房企仍然在追求规模的增长，但也有部分出售资产保障现金流，阵营内部分化正在加剧。
2019年中国房地产行业得毛利率普遍出现下滑趋势。克而瑞最新研究显示，2019年50家典型上市房企中，毛利率、归母净利率下行房企分别达到37、35家，占据大比例份额，反映出房企利润率普遍下行的现状。在当前市场竞争格局下，头部房企受益于行业集中度上升红利，而中小房企则在拿地、融资等方面面临较高的成本压力，盈利能力备受挑战。特别是处于规模扩张期的成长型房企，在高周转模式下通常采取“以价换量”策略，增收不增利的现象也常有，这类房企利润率普遍较低，利润水平难以维持，面临下行压力。
据《投资者网》统计，2019年中国已上市样本房企的平均毛利率为29.9%，同比下滑3个百分点；平均销售净利率为14.31%，同比上升0.58个百分点，毛利率下滑，净利率逆势上涨，这在侧面也反映了2019年中国样本房企在行业呈下滑趋势下，各项费用得到一定控制，导致净利率出现小幅上升。
值得一提的是，房企的毛利率降低虽是普遍趋势，但房地产行业仍然保持了较高的毛利率。天风证券研报显示，2019年，80家样本房企中毛利率降低的房企数量达到56家，其中降幅在3%以内的房企27家，降幅超过3%的房企29家。尽管房企利润空间被压缩，但从房企的毛利率、净利率分来来看，房地产行业仍然属于典型的高毛利行业，样本房企的毛利率大多处于24%~36%这一区间，净利率大多处于7%~17%。
二、港股TOP10房企毛利率均值为41% 绿景中国摘桂冠
据《投资者网》统计，2019年港股盈利能力最强的10家房企的平均毛利率为40.54%，于中国上市典型房企的29.9%均值相比，高出近10个百分点。同时，在2019年房地产行业毛利率普遍下滑的趋势下，个别港股房企的毛利率水平仍表现优异。
同时，大悦城地产、合生创展以毛利率超50%的水平紧随其后。2019年，在与中粮地产重组后，大悦城地产迎来了营收和净利润的双丰收，2019年大悦城的期间费用率较2018年有所下降至13.60%，费用管控较去年有所提升，整体盈利能力较强；而作为“闷声发大财”代表之一的合生创展，在一改往日“囤地、长周转”策略后，经营业绩出现了较大的突破，2019年合生创展毛利为93.63亿港元，毛利率进一步提升至50%。
同时，纵观港股上市房企的净利率数据，2019年合生创展以高达51.84%的销售净利率再度稳居行业最高水平。据《投资者网》统计，2019年港股TOP10房企的平均净利率为26.88%，处于中国上市房企中的领先水平，其中，除了合生创展净利率突出外，合景泰富、中海地产分别以38.96%、26.02%的高净率位列第2、3位，主要由于2019年合景泰富的归母净利润同比增143%至98.05亿元，2019年合景泰富本毛利大幅增加220.9%至78.66亿。
此外，净利率排名第三，一向以高毛利闻名地产行业的中海地产，2019年虽以净利率微跌的方式出场，但却仍是H股甚至A股中盈利能力极强的房企，2019年中海地产以416.18亿元的净利润完胜碧桂园、万科、恒大，拿下了中国2019年上市房企“利润王”的称号。
但需指出得是，除了中海外，净利率同时突出的还有同样身为央企的华润置地。2019年华润置地的销售净利率为22.82%，2019年，华润置地收入1477.4亿元，同比增长21.9%，归母净利润为286.72亿元，同比增长18.3%，受规模体量及整体利润下滑等条件限制，华润置地保持龙头房企业绩增速，盈利能力处房地产行业领先水平。
事实上，纵观《2019年港股盈利性最强的十家房企》榜单，不难发现在TOP10房企中，中海地产和华润置地是入围者中为数不多的龙头房企，一方面由于龙头房企规模大，利润增长缓慢，盈利增速及毛利率水平不及千亿以下或更小规模的房企；其次，上述榜单中千亿以下的房企占据70%，而除了中海、华润及龙湖外，剩余的7家房企的规模均在千亿以下甚至百亿以下水平，这意味着，规模小、基数小的房企，盈利能力及利润的空间更大，而规模、基数大的房企跃升行业领先地位，则往往会更难，这也是上述榜单出现规模房企占少数原因之一。
三、盈利指标大比拼 黑马德信中国突袭？
ROE(净资产收益率)作为判断房企盈利能力强弱的重要指标，一直为业内频频使用，在房地产行业，ROE能够反映企业盈利能力、周转速度、负债情况等，ROE越高，表明企业投资带来的收益越高。ROE指标主要是净利润与平均股东权益的百分比，也是公司税后利润除以净资产得到的百分比率。
2019 年上市房企整体 ROE 略有下降，大型房企领先于中小型房企。东方证券研报先后四显示，2019年A H 股中的 147 家上市房企的 ROE 11.7%，较 2018 年降低了 0.8 个百分点，整体 ROE 水平略有下降。其中大型房企、中型房企和小型房企的 ROE 分别为 13.4%、11.4%、6.7%，大型房企的 ROE 明显领先于中小型房企。
与此同时，根据《投资者网》发布的《2019年港股盈利性最强的十家房企》榜单中，排名前十的房企ROE均值在21.28%，处于行业中的高位，其中，大型及快达千亿规模的房企ROE值较高，最高值超40%， 2019年大型房企ROE 回落，中型房企正在逐渐在提升，小型房企呈现两级分化态势。
2019年，在众多赴港上市的内房股中，由于净利润提升及运用较低杠杆，中梁控股2019年以高达43.92%的ROE位居行业领先水平，但由于其剩余项盈利指标未及预期，因此，在本期TOP10榜上擦肩而过。
而除了中梁控股外，上市近一年的地产黑马德信中国在《2019年港股盈利性最强的十家房企》榜单中ROE位居首位。据《投资者网》研究发现，2016年-2019年德信中国的业绩增速一直在快速增长，2019德信中国在众多业绩潜力、净利润排名及ROE值排名中位居前列，盈利能力不容小觑。
同时，ROE超30%且排名列2、3位的房企分别为龙光地产和合景泰富，排名4-10的港股房企分别为龙湖集团、华润置地、路劲、中海、绿景中国、合生创展和大悦城地产。
需要指出的是，为了更好地评估房企盈利能力，ROA（总资产报酬率）作为评估企业盈利能力的有用指标也被列入评选范畴，2019年50家样本房企的ROA均值为5.8%，较2018年基本持平，这反映出在房地产行业整体利润下滑的背景下，房企更加注重盈利能力及产品质量。
2019年港股盈利能力TOP10房企ROA均值为8.24%，其中ROA超过6%有9家，ROA排名前三的是：绿景中国、龙光地产、中海地产，分别为10.03、10.01、9.57，剩余房企的ROA也均处于行业高位水平。
综合来看，无论是ROE均值还是ROA，结合2019年上市50家样本房企及《2019年港股最强盈利能力TOP10》榜单，得出结论：一、大型房企盈利能力相对稳定、极少数房企能做到规模及利润平衡；二、千亿以下房企盈利排名较为靠前且各项指标处于行业领先水平，小型房企盈利趋势两极分化，一则位居行业领先位置，二则盈利能力为负数。
如今，在高扩张转向高质量发展的时代下，2019年房地产行业面临“毛利率下滑、利润空间收窄”的行业难题，土地市场由于延续前几年的火热造成房企的拿地居高不下，压缩了整体利润水平，未来，随着土地市场的规范化，招拍挂成为主流的拿地方式，房企的毛利率水平或将维持小幅下滑。（思维财经出品）■