公募REITs启航正当时 不动产资产定价更趋完善

中国版公募“不动产投资信托基金(REITs)”终于来了，动辄数十亿或百亿级的基础设施投资将是首批试点领域。这被视为助力基建、拉动投资的又一重要制度性举措。

公募REITs已成为专门投资不动产的成熟金融产品，已有40多个国家和地区发行该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等。境内关于公募REITs的讨论已有多年，在当前经济环境下推出正当其时，不仅可有效应对疫情影响和经济下行压力，盘活存量资产，为资产价格寻找定价之“锚”，支持经济重启，而且，REITs市场建设将成为解决中国不动产投融资体制诸多结构性问题的破题之作。

此轮改革率先在基础设施领域推进公募REITs试点，一方面有助于通过市场化吸引社会资本参与基建项目，借助资本市场公开透明的定价机制，政策优先支持基础设施补短板行业，传统基建和新基建均被聚焦；另一方面，基础设施REITs公募基金产品的投资运作、项目管理等进一步明晰，公募基金通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。规则强化基金投资管理与项目运营管理，明确基础设施基金投资运作、关联交易管理、收益分配、估值计价和信息披露等要求，坚持“以信息披露为中心”，压实基金管理人责任，以达到管理人谨慎勤勉专业履行基础设施项目运营管理职责的目的。

近年来，我国资产证券化业务实践中，也积累了不少私募REITs案例和经验，为公募REITs市场发展打下基础。可以预期，中国公募REITs将依据全球标准化REITs基本特点，以公开发行、公开交易方式，坚持权益型导向，实现REITs穿透持有不动产权益，其中收入结构要求、分红比例、杠杆率及治理结构等具体规则参考成熟市场规则制定，按照有助于实现降低主体杠杆率、盘活存量资产、完善不动产资产定价机制的方向推动实施。