非典型房企半年报观察 | 旧改零进账 时代中国主动降速后的新困局
年初主动下调业绩目标的时代中国控股有限公司（以下简称“时代中国”），近期交上了“主动降速”后的第一份“期中考成绩单”。业绩报显示，尽管该公司在2020年上半年的净利及核心净利等指标均较去年同期实现了一定增长，但营收及净利的双下滑，也成为摆在这家闽系房企面前不争的事实。同时，因疫情冲击导致城市更新项目结转节点延后，此前为时代中国带来不菲收入的城市更新业务，在2020年上半年的创收表现“逊色”，期内收入更是“零进账”。在业内人士看来，该公司能否通过下半年转化的城市更新项目翻盘，目前给出答案还为时尚早。
主动降速后
营收净利双下滑
在2019年业绩会上，时代中国管理层曾公开表态称，将2020年销售目标设定为823亿元，仅比2019年的销售业绩增长5.03%，远低于去年29.3%的增速。在业内看来，时代中国此番降速意在“求稳”，但是从2020年中期业绩报来看，这一愿景似乎并没有得到充分实现。
中报数据显示，2020年上半年，时代中国实现合同销售额325.66亿元，同比增长4.3%。按823亿元的年度销售目标进行测算，该公司上半年累计实现的合同销售金额，仅为年度销售目标的39.57%，未达标行业惯用的上、下半年业绩“四六开”。期内，实现净利润18.11亿元，同比增长6.5%；净利润率为12.1%，同比上升1.4个百分点；核心净利润18.30亿元，同比增长1.3%；核心净利润率12.3%，同比上升1个百分点。
尽管净利及核心净利等相关指标均现一定增长，但营业额和毛利率的下滑幅度则更明显。据中报数据，2020年上半年，时代中国毛利为40.22亿元，同比减少22.5%；毛利率由去年同期的32.5%下降至26.9%；期内营业额149.25亿元，同比降6.4%。
就毛利率下降，时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄在2020年中期业绩说明会上坦言，上半年时代中国没有实现城市更新项目的转化，未获相应收入，未产生毛利；同时，公司上半年销售结转项目大多位于毛利率较低区域，毛利率较高产品收入确认比例也较上年同期有所下降。另外，受疫情影响，个别项目给出折扣，销售结转对于毛利率下降有影响。
据中报披露，截至2020年6月末，时代中国城市更新项目总数超过150个，但上半年并未实现城市更新项目的结转入账。
“对比2019年年报，2020年上半年，时代中国增加了30个城市更新项目，数量不可谓不多。城市更新业务运营周期较长，受疫情等短期不可控因素冲击，上半年该业务未结转收入也属正常，因而不可就此解读为其城市更新业务的收缩。”同策研究院分析师丁垚如是分析。
重仓大湾区与旧改
上半年拿地不及预期
充沛的大湾区土地储备，一直被外界视作时代中国得以快速发展的重要筹码。中报数据显示，截至2020年6月30日，时代中国土地储备覆盖国内16个城市，总土地储备约为2180万平方米，主要布局在国内一二线城市及大湾区，位于大湾区的土储占比近90%（含清远地区）。
综合看时代中国的城市布局，大湾区尤其是广东省仍然是“大本营”。
从获地途径来看，时代中国近年来从多个渠道积极拓展土地储备，包括参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购。在2020年上半年，该企业的拿地策略依然遵循上述原则。据中报披露，2020年上半年，时代中国相继在佛山、长沙和东莞购入7幅地块，拿地金额为42.64亿元。
但从拿地金额看，时代中国上半年拿地情况似乎不及预期。在年初举行的2019年度业绩发布会上，公司管理层曾表示，2020年全年将拿出250亿-300亿元购置土地。而从上半年土地投资情况来看，拿地情况不到全年拿地计划额度的20%，比去年同期更是减少了77.3%。
2020年7月以来，时代中国有意加速拿地。7月仅一个月，接连拍下广州南沙黄阁大塘村地块、广州黄埔科学城两宗地块，以及佛山千灯湖地块，总计166.34亿元。
大本营旧改规模可观以及旧改获地相对成本较低，被解读为近年来包括时代中国在内，诸多房企“钟情”旧改的主要原因。
丁垚向北京商报记者表示，未来几年，广东省旧改仍将保持较大规模，尤其是珠三角地区占比极高。城市更新业务是时代中国获得成本低、利润高、地段好、规模大等优质地块的途径，同时也起到测试市场、降低风险的目的。
“未来在拿地预算的整个策略是没有改变的，依旧会优先选择城市更新项目，在已布局区域寻找机会，聚焦大湾区城市更新项目。” 岑钊雄如是说道。
净负债率四年连涨
城市更新领域竞争加剧
行业下行以及疫情冲击之下，业内对于房企的最大风险认知是资金链风险。在知名地产分析师严跃进看来，房企更需要平衡好发展和稳健，流动性管理尤为重要。
伴随着企业规模量级的提升，时代中国近年来的债务压力已有所加大。
北京商报记者了解到，在2019年底，时代中国总负债首次破千亿元，同比增长近三成至1253.94亿元。截至今年6月末，该公司一年内到期借款为241.46亿元，去年同期为185.97亿元，同比增29.84%。从负债率角度来看，净负债率已自2016年底以来连续四年攀升，2016-2019年近四年净负债率分别为55.1%、58%、63%以及67.2%。
拉长时间线看，时代中国近三年投资现金流与经营现金流状况也有待“巩固”。2017-2019年，时代中国的投资现金流分别为-84.96亿元、-70.79亿元、-142.42亿元；在经营现金流方面，三年经营现金分别为-65.85亿元、-5.23亿元以及7.98亿元。
对于偿债压力，时代中国方面表示，“基于现金角度，我们不存在短期债务偿还压力，且还没有考虑未来一年正常的销售和回款”。时代中国首席财务官牛霁旻还在中期业绩发布会上透露，截至今年6月末，时代中国针对所有一年内到期短债，包括公开市场全部债务，都已足额拿到政府相关部门的发债批文。只要根据未来一年内到期债务时间节点，做一个提前量，重新发行置换就可以解决企业的“债务之忧”。
尽管城市更新项目在2020年上半年并未给时代中国带来结转入账，但从相关土地投资以及项目储备等角度不难看出，城市更新业务已成时代中国近年来重点发力的业绩增长点。
丁圭认为旧改也存在弊端。增加了资源积累、内部管理和协同成本，运营效率降低，项目运营周期5-8年很常见；其次，很难保证拿地和产出的平稳性。
“下半年，我们也会按照全年度资金的安排，去做投资的安排。”岑钊雄认为，随着政策进一步的放开以及珠三角地方政府对于城市更新业务的支持，城市更新项目落地的进展可以更快一些，这将为时代中国带来更多新增土储和更高的毛利率。
“目前而言，时代中国在广东外拓展尚显不足。未来，拓展长三角以及加大重点经济圈二三线城市投资或将成为其必要考虑。时代中国要达成千亿销售计划，走出大本营或是发展的必由之路。”丁圭表示。
就未来城市布局、土地投资以及经营策略等相关问题，北京商报记者联系时代中国方面，不过截至记者发稿，对方未予回复。
北京商报记者 卢扬 荣蕾