越秀物业：“稳”字下的不确定性 | 物管IPO洞见⑭

来源： 奇点商业地产

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疫情冲击中的物管企业角色被重新审视，其内在价值开始被资本挖掘。那么，这波提出IPO申请或者计划分拆上市物业公司规模几何，有哪些服务运营的特点？凤凰网奇点商业推出《物管IPO洞见》系列报道策划，全面解读物管公司IPO背后的逻辑。

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七月的暑气，将不平凡的2020年带进下半场。在年初防疫中扮演着关键角色的物业企业，下半年也依旧炙手可热。

据普华永道统计， 2020年全年预计将有180家企业在香港上市，主板市场首次上市企业将有165家，全年融资总额将介于2300亿港元至2600亿港元。而在众多试图接轨资本市场的企业中，物业板块的一举一动都备受关注。

今年上半年，兴业物联、烨星集团与建业新生活完成上市；而下半年仅过去一周，金融街物业与弘阳服务便先后登陆港交所。

在这股愈演愈烈的上市潮中，有人顺应趋势积极弄潮，也有人在审慎观望的同时试图分一杯羹。向来以稳字当头的越秀无疑属于后者，今年业绩会上，管理层的一句“对于物业分拆上市目前还处于研究阶段”，更是给越秀物业的上市前景蒙上一层不确定性。

规模不确定：2100万平在管面积有待增长

今年3月，越秀地产以电话会议的形式举行2019年度业绩发布会。期间，对于分拆物业上市的打算，管理层回应称：“越秀地产的物业在管面积2100多万平方米，对于分拆上市，目前还是处于研究阶段，如果有结果，会按照上市公司的规则进行披露。”

公开资料显示，广州越秀物业发展有限公司成立于1992年，是越秀集团旗下、越秀地产控股子公司，原为广州城建开发物业有限公司。2017年起正式更名，进行品牌升级并布局全国化战略。

截至目前，越秀物业成立了25家分公司及106家子公司，业务拓展至全国12城，形成了以珠三角为核心，以长三角、环渤海、中部地区为重点的全国性布局，承接项目超过100个，管理面积超2000万平方米。

越秀物业管理规模/图源官网

若是以超过25年的管理经验来衡量，越秀物业2100万平方米的管理规模实际上并不可观。

在2019年中国物业服务企业管理规模排行榜中，万科物业以43886万平方米的管理面积排名第一，碧桂园、龙湖、保利、金科、中海等旗下物业则均以过亿体量名列前十。越秀物业与行业头部企业的管理规模相去甚远，即使与排名50位、管理面积约3069万平方米的成都嘉城心悦相比，也相差近千万平。

此外，尽管在官方介绍中，越秀物业表示管理项目涵盖普通住宅、高端住宅、写字楼、商业综合体、大型场馆、工业园区等多种业态。但从官网的项目展示中不难看出，越秀物业在管项目中，绝大多数为母公司开发的住宅物业，其他业态的在管项目均在五个以内，项目质量也参差不齐。

越秀物业在管商业项目/图源官网

可以确定的是，越秀物业与绝大多数上市物业企业相同，管理面积多依赖母公司，来自第三方的管理规模相对较少。而当前，物业管理行业正处于跑马圈地与上市融资的双线并进阶段，越秀物业却并未释放出任何收并购相关消息。

知名地产分析师严跃进向奇点君表示，此类企业若后续上市，那么则需要在拓宽企业业务、规模和融资等方面发力，才会使得企业上市具有优势。

模式不确定：智慧物业是唯一出路？

与管理规模同样表现出不确定性的，还有越秀物业的增值服务模式。

众所周知，多数物业企业上市初期，管理面积与营收来源依然在很大程度上依赖母公司。而要真正实现业绩和盈利增长，还需凭借多元创新的增值服务，打造差异化的竞争优势。

据悉，越秀物业目前可为业主提供置业管家、房产中介、一站式家装服务以及衣食住行等社区配套服务，缔造“一公里生态圈”。越秀的增值服务看似覆盖了社区生活服务的“全链条”，但这也使其增值服务的商业模式并不清晰。

越秀物业增值服务/图源官网

事实上，面面俱到不如有的放矢。当前，越秀物业唯一可以明确的增值服务体现在智慧物业上。据悉，越秀物业自2010年提出数字化管理战略，开始打造集成内部管控、现场管理、社区维护的信息化和智能化管理工具。

越秀物业服务事业部总经理毛良敏曾表示，要利用人工智能、大数据、物联网等技术，实现技术替人、技术助人、提供更有温度的服务，全面支撑社区多业态运营。

越秀物业智慧服务/图源官网

今年4月，越秀物业分别与阿里云、浙江大华股份签订框架合作协议，组建“人工智能实验室”，在社区智慧管理场景中充分发挥AI、大数据、云计算等技术优势，为社区服务打造数字化解决方案。

不过，在享受数字红利的同时，越秀物业也需要时时修炼基本功。奇点君发现，在多个论坛与投诉平台中，越秀物业在社区卫生管理方面遭到众多业主“吐槽”。

图片截取自网络

此前，在越秀地产一次产品发布会上，某物业负责人曾自豪地表示：“我们一直在努力的做好看不到的那70%。”而对于越秀物业来说，在智慧社区建设与增值服务模式之外，先做好业主能够看到的30%成为更加迫切的任务。

母公司不确定：多元化布局中排名几何？

规模增长与业务模式的不确定，让越秀物业的上市之路充满未知。事实上，经历2013年激进的“地王”策略后，越秀近年来始终以稳健作为发展关键词。

2019年，越秀地产全年累计合同销售金额约为人民币721.1亿元，曾经的千亿目标已经搁置。2020年，越秀将销售目标定为802亿元，上半年合同销售额约375.61亿，完成年度目标47%，下半年的销售任务依然充满考验。

从这一角度来看，一直以来中规中矩且不爱冒险的越秀地产是否愿意投入多余的资金与精力分拆物业公司上市，依然充满着不确定性。

除此之外，在集团多元化的布局战略下，养老业务与长租公寓似乎是越秀地产更为关注的板块。

在2019年业绩会中，集团管理层曾提到，目前越秀地产的养老业务有9个项目，一共4000余床位。广州目前有6个项目，其中4个项目在运营中，一共1300多个床位。管理层还强调称，这个业务没有停止。而长租公寓方面，管理层也称，长租公寓正积极响应国家鼓励发展，正常推进中。

在集团主打的多元化业务中，越秀物业究竟排名几何？又能否先于养老与长租业务进行布局？或许只有真正递交招股书的那一天，有关越秀物业上市的一切不确定性才能真正消退。