日前，地產龍頭萬科發佈養豬招聘，宣佈進軍生豬養殖產業；另一邊，“養豬大王”、新希望集團掌門人劉永好則唱起了經典川劇“變臉”，頻頻以高溢價姿態拿地，深度跨界地產業，並突然大手筆收回長女劉暢股權，進入大眾視野。
樓市資本論瞭解到，雖然早在1988年，新希望就佈局了地產板塊，但此前一直視其為輔助，2012年20億的銷售規模，僅是千億富豪劉永好的玩票業務。不過，自2017年起，新希望地產卻強勢開啓擴張步伐，甚至喊出“三年衝擊千億”的口號。只是這出“變臉”川劇，劉永唱得並不叫好。
數據顯示，截至2019年末，新希望地產總負債金額為838.7億元，歸母淨利潤也同比下滑13.19%，與此同時，高價拿地的隱患也在不斷顯現。
此外，劉永好的“變臉”大戲除了在集團業務中上演，集團的股權架構近期也有大幅調整，引發外界對新希望繼承人生變的種種猜測。
【一】傳承生變？劉永好收回長女股權
4月16日，四川首富劉永好突然出手，時隔十三年首次對新希望集團進行股權變更，川劇“變臉”在集團精彩上演。
樓市資本論瞭解到，劉永好通過自己100%持股的新希望控股有限公司，向集團增資24億元；此次增資完成後，新希望控股持有新希望集團股權比例為75.0%，並取代劉永好本人成為第一大股東。
雖然對新希望集團來説，控股股東和實控人均無變化；但對劉永好之女劉暢而言，其持股比例則由36.35%降至9.09%，個人財富大幅縮水，與父親共掌江山的局面發生根本變化。劉永好直接及間接持有的股權高達90.586%，對新希望可支配空間再度上升。
在樓市資本論看來，這樣類似“分家”的股權調整對劉永好並不陌生。
1982年，劉永好和三位兄長建立了育新良種場，家族齊心協力之下，全國最大飼料生產企業雛形開始顯現。
雖説“上陣父子兵，打虎親兄弟”，但隨着企業越做越大，兄弟四人出現了分歧。在經歷了兩次和平分家後，劉永好建立起新希望集團這一多元化財富帝國。
那麼，這一次劉永好的“變臉”所謂何故？坊間傳聞，劉或有兩大考量。
1. 守好家財，提防女兒婚姻生變：
今年剛好“不惑”之年的劉暢，於2015年和導演孫浩結婚，育有一對龍鳳胎，據悉二人領證時，劉暢已懷孕6個多月，並不尋常。
相比當時身家145億元的劉暢，孫浩在婚前僅有一部名不見經傳的作品。這樣頂級白富美下嫁窮小子的劇情，不禁讓人想到“三星長公主天價離婚案”。要説劉永好的“變臉”是基於擔心女兒的鉅額財富和新希望股權受到損害，也不無道理。
2. 為兒子繼承家業鋪路：
鮮為人知的是，劉永好除了長女劉暢，還有個至今隱身的兒子，喊作“DD”。
圖為：劉永好與徒弟“遛雞哥”一家
樓市資本論瞭解到，DD今年20歲，一直由劉永好妻子李巍陪伴，在新加坡讀書。
與年少叛逆染粉色頭髮、穿超短裙的劉暢不同，劉永好和妻子對兒子教育頗為嚴格。出門在外，坐飛機是經濟艙，兒子也永遠是幫全家拿行李的人，就連用的電腦也是花4200元買的二手……
從這個“窮養兒”的故事可以看出，劉永好和妻子對兒子培養用心頗深。
圖為劉永好與妻子李巍
事實上，讓兒子繼承家業或才是劉永好壓心底的想法。記得當初創業時，四兄弟就決定“讓各自媳婦回家看孩子，今後不得參政議政。”
劉暢也在此前接受採訪時暗示，因為自己是女兒，父母在接班問題上沒有明確回覆她。
對脱胎於家族企業的新希望集團來説，劉永好一直有明確規劃：不僅企業傳承要早，不能等到繼承人20多歲再接班；還要給繼承人一個年輕化的管理層。
所以也有媒體報道稱，從劉永好的繼承規劃來看，劉暢更像是給小自己20歲的弟弟搭建一個年輕化的管理體系，如今隨着DD20歲即將大學畢業，新希望帝國或會出現一個年輕耀眼的“王子”。
【二】玩不轉地產“變臉”，成本向上品質向下
如果説在繼承人一事上的“變臉”劉永好成竹在胸，那麼在樓市資本論梳理其從農業轉向房地產的“變臉”歷程後，卻發現這位“養豬大王”一直沒有玩轉房地產的技巧。
階段一：小打小鬧
在城鎮化發展過程中，新希望集團旗下的養豬場被要求遷走，但在政府允許開發商業用地的許可下，1997年劉永好成立了新希望地產板塊。但發展一直十分審慎，項目大多依靠自有資金滾動開發，2012年銷售規模也僅20多億。
階段二：趕上好週期
2012年新希望集團衝擊千億營收失敗，這時劉永好想起了一直被他忽視的地產板塊，“未來3年，新希望準備投資30億元發展房地產。”
但劉永好似乎並不認為地產和農業差距很大，他沒有向外聘請職業經理人，而是從內部提拔了同為農村寒門貴子的張明貴擔任新希望地產總經理。
據瞭解，雖然張明貴畢業於中國地質大學，“一不是學地產的，第二從來沒在地產待過一天，第三圖紙也看不懂”，但在集團資源傾斜之下，又趕上了好週期，新希望地產在2017年也實現了408.83億元的銷售額。
階段三：激進擴張
劉永好顯然嚐到了甜頭，地產明顯要比養豬來錢快的多，於是2019年新希望地產定下了“3年衝千億”的目標，並將高溢價拿地作為進軍新一線和強二線城市的武器。
比如今年4月，新希望地產就以48%溢價率拿下佛山歷史第二高樓面價地塊。事實上，從2019年開始，新希望地產拿地溢價率就居高不下。據不完全統計，其2019年拿地溢價率位於28.8%-60%之間，與市場形成鮮明對比：2019年全國300個城市全年土地平均溢價率僅13%。
高溢價拿地，自然導致新希望地產的土地成本不斷飆升，2017年為9731.25元/平；2018年上升至11103元/平；2019年則高達15000元/平左右。土地成本走高，則給企業盈利以及產品開發帶來不確定性。
更為關鍵的是，新希望地產溢價率上去了，質量卻下來了，屢遭業主維權。南京錦麟融譽府項目，被網友爆料在突破限價的基礎上，精裝標準偷偷降低；南寧新希望·錦官城項目，購房業主向物業公司反映需整改的質量問題高達8356條；而在温州，也有新希望立體城將入户大廳當店面賣的欺詐銷售報道，頻頻出現。
在樓市資本論看來，從“被地產”到主動擴張，新希望地產一直在母公司的庇護下攻城略地。但在房地產市場降温的當下，“唯規模論”已到了需被修正的關口；如何積極修煉產品內功或更值得新希望地產思考。
【三】負債超800億，“變臉”賣房不如養豬
除了質量問題被業主投訴外，新希望地產這出“變臉”大戲，還有一道財務難題待解。
樓市資本論注意到，截至2019年末，公司總負債金額為838.7億元，而2017年和2018年底這個數據僅為415.11億元和545.95億元。這正是因為新希望地產拿地的高成本，大大攤薄了其利潤，並帶來巨大的債務壓力。
高負債壓力之下，新希望地產利潤率也不盡如人意。2019年年度報告顯示，新希望地產歸屬母公司股東淨利潤15.79億元，同比下降13.19%。
而對比新希望旗下農牧板塊2019年的成績：全年實現歸母淨利潤50.42億元，同比增長195.78%。可見，新希望地產遠不如養豬賺錢。
樓市資本論發現，新希望地產引人關注的規模還有注水嫌疑。數據顯示，雖然2019年新希望地產全口徑銷售金額達到了735.9億元，但同期權益佔比僅約56%，也就説有330多億元銷售額由合營和聯營公司貢獻。
在樓市資本論看來，高歌猛進的背後，新希望合營和聯營模式快速擴張，讓其實現了規模的倍增，但也帶來了高負債和品質、利潤的不確定。
在剛唱起房地產“變臉”時，劉永好表示，新希望地產輕裝上陣，雖然跑的晚，但卻可以“師夷長技以制夷”，成為頗具競爭力的房企；10餘年過去後，新希望卻撿起過氣的“規模論” 法寶，要衝千億，的確值得思考。
樓市資本論衷心期待，在劉永好的帶領下，新希望地產能讓地產真正成為新的希望！