粵海置地的啤酒泡沫

  樂居財經 張文靜 發自深圳

  都説深圳的企業走在創新的道路上，其實創新只是一部分，另外一部分轉行去了房地產。這其中也包括了“深圳人自己的啤酒”——金威啤酒。

  2013年，金威啤酒從啤酒業務改行房地產後，搖身一變成“粵海置地”。七年時間，説長不長，説短不短，且背靠國企，這位地產“新兵”的表現卻極為平淡，步伐謹慎。

  眼下，一則關聯交易公告，再次映射出了粵海置地的轉型困境。

  10月29日，粵海置地（00124.HK）發佈公告，其間接全資附屬公司粵海置地深圳擬以9.54億元收購江門粵海51%的股權及貸款，同時以2.74億元收購惠陽粵海及其全資附屬公司惠州粵海的全部股權。

  據悉，江門粵海成立於今年6月，由粵港投資100%控股；惠陽粵海成立於1993年1月，由惠陽地產、粵港投資分別持股80%和20%。

  穿透可知，粵海置地由粵海投資控股，後者持有粵海置地73.82%股權，二者最終股東為粵海控股。惠陽地產則由粵海控股間接全資擁有。因此，這兩筆交易為關聯交易。

  憑藉這兩筆交易，粵海置地從母公司粵海控股獲得兩宗土地。

  公告顯示，江門粵海的主要資產為位於廣東江門市蓬江區北路東側的幾幅土地，總面積19.27萬平方米；惠陽粵海和惠州粵海的主要資產為位於廣東惠州大亞灣區澳頭媽廟的土地，面積3.07萬平方米。

  對於房企而言，土地是糧草。一定程度上，土地儲備決定了未來規模，粵海控股正通過關聯交易為粵海置地“輸糧”。事實上，過去幾年，這樣的操作並不少見。

  目前，粵海置地擁有6個地產項目，大部分由母公司輸送。自2013年轉型房地產業務以來，粵海置地由母公司一路扶持至今。

  金威啤酒改行做地產

  粵海置地前身為金威啤酒，它曾是珠三角龍頭，當時在深圳的市場份額佔到7成左右。

  由於市場下行，金威啤酒業績從2006年開始下滑，到2012年虧損已高達1.68億港元。2013年，金威啤酒將啤酒業務出售給華潤雪花啤酒有限公司，主要經營業務更改為房地產發展及投資業務，公司名稱也變更為粵海置地。

  不過，這場轉型並非容易。直到2015年6月，時任粵海置地主席的黃小峯坦言，公司轉型仍未完成。

  粵海置地真正在房地產領域站穩腳跟是在2015年。2015年3月，粵海置地以5.1億港元的低價收購控股股東粵海控股全資下屬公司勝旺有限公司及其附屬公司100%股本權益，由此獲得了廣東番禺如英居項目80%的股權。

  此後兩年，粵海置地都未補充土儲。2018年，粵海控股再次向粵海置地“輸糧”。

  當年7月，粵海置地以11.73億元人民幣向粵海控股旗下公司收購了廣粵房100%的股權。通過這筆關聯交易，粵海置地獲得了拾桂府和寶華軒兩個即可入市銷售的住宅項目。

  拾桂府項目住宅於當年11月起銷售，而寶華軒項目在收購前已完成銷售。這兩個項目再次撐起了粵海置地之後兩年的業績。

  樂居財經獲悉，2019年以前，粵海置地幾乎不通過公開市場拿地，此前擁有的4個地產項目，其中如英居、拾桂府、寶華軒3個項目均通過關聯交易從股東方面獲取。

  除此之外，粵海置地還保留了金威啤酒位於深圳布心的一塊舊廠房用地，佔地面積近9萬平方米。

  2016年6月，粵海置地以22.67億元人民幣收購布心地塊使用權，將其轉換為商業用地及新型產業用地。作為粵海置地的重點項目，粵海城項目（布心項目的宣傳名稱）將打造成涵括商務公寓、購物中心和寫字樓等業態的商業綜合體。

  粵海置地在該項目中砸下了大筆資金。2017年，黃小峯曾對外表示，由於布心項目投入大，為專注發展深圳布心商業項目，當年不考慮拿地。截至2020年6月底，粵海城項目累計發展成本及費用合共48.77億港元。

  不過該項目推進較遲緩。2018年底，粵海城項目首期項目物業才開始預售，2020年6月才完成竣工備案並交付。

  業績上演“過山車”

  過去幾年，由於過度依賴母公司的“輸糧”，粵海置地的業績大起大落。

  粵海置地2014年的營收僅為342萬港元。2015年收購如英居這一住宅項目80%權益後，粵海置地2015年和2016 年的營收分別達8.58 億港元、10.92 億港元，分別同比上升24971.22%、27.28%。

  到2016年底，如英居項目住宅單位總樓面面積的90%已被出售，第二年粵海置地營收就出現斷崖式下跌，同比下降82.90%至1.87億港元。而2018年收購拾桂府項目、寶華軒項目後，粵海置地業績迅速回升，2019年營收達18.37億港元，同比上漲487.88%。

  2020年上半年，粵海置地營收、淨利潤分別為18.98億港元、17.37億港元，分別同比增長309.02%、5224.7%。大幅上漲，主要由於粵海城項目西北部土地興建的物業完成竣工備案並交付。

  此外，現金流也高低起伏，2015-2019年，粵海置地的經營性現金流分別為5.32億港元、-2.78億港元、-6.08億港元、0.83億港元和-3.12億港元。

  業績上演“過山車”，另一程度上反映了粵海置地轉型緩慢，自我造血能力不足。粵海置地也在嘗試改變。

  2019年，粵海置地走出母公司的“庇廕”，開始在公開市場拿地。當年9月，粵海置地以9億元競得江門市蓬江區的國有建設用地的土地使用權；8個月後，粵海置地又以22.95億元摘下珠海金灣區航空新城地塊。

  與此同時，粵海置地的負債節節攀升。2017年底，粵海置地負債7.04億港元，到2019年底已增至69.83億港元，2020年上半年進一步增至81.88億港元。

  眼下，粵海置地主要倚重粵海城西北部項目。而其擁有的粵海城項目北部和南部土地預計到2022年下半年和2023年竣工，通過公開市場獲得的江門陳垣路項目和珠海金灣項目也預計要到2022年下半年和2024年才能竣工。