綠城管理離上市的距離越來越近。
6月19日，港交所發佈消息，綠城管理控股有限公司(以下簡稱“綠城管理”)已通過港交所聆訊。
據中國指數研究院的統計數據，2018年新訂總建築面積約為2240萬平方米，佔中國代建市場的市場份額達41.1%。
可以看出，綠城管理是內地房地產市場最大的代建公司。倘若赴港上市成功，即將成為“代建第一股”。
從2015年成立以來，綠城管理已經成為綠城集團的重要業務板塊和利潤來源的大頭。不可否認的是，利潤率逐年下滑也成為綠城管理不可迴避的事實。
綠城管理下一步該如何走？
“代建第一股”
今年2月28日，綠城管理發佈IPO招股書，擬赴港上市。倘若綠城管理成功上市，將是首家上市的代建企業。
地產分析師嚴躍進認為，在房地產開發等業務中，包括地產開發、物業上市、長租公寓上市、房地產互聯網平台上市等事件比較多，但是代建模式確實比較少。所以客觀上綠城此次扮演了一個領頭羊的角色，這也説明當前代建模式成為資本市場關注的焦點。
據最新聆訊後資料集披露，於2019年12月31日，綠城管理於中國26個省、自治區及直轄市的85座城市及於柬埔寨一座城市擁有260個代建項目，管理總建築面積為6750萬平方米。截至2017年、2018年及2019年年末，綠城管理已有的新訂約代建項目分別為43、106及72個，其新訂約總建築面積分別達致10.6百萬平方米、22.4百萬平方米及16.百萬平方米。
2017～2019年，綠城管理實現收入分別為10.16億元、14.81億元及19.94億元；年內持續經營業務所得利潤分別為2.59億元、3.63億元及3.89億元。
資料顯示，綠城代建銷售在綠城集團總銷售額中佔比超過三成。2017年，綠城管理的銷售規模達到430億元，總合同銷售額1463億元，佔比29%。2018年，綠城代建業務銷售額達到552億元，佔綠城集團總銷售額的35.29%。2019年綠城代建項目合同銷售金額約為664億元，佔總合同銷售金額2018億元的33%。
拓寬融資渠道
一位業內人士透露，綠城要拆分代建平台進行上市，體現了綠城多元化業務發展的導向。通過上市，促進了此類業務獨立運作、拓展融資等能力，也使得代建業務的品牌價值提升。
綠城管理為何上市？綠城管理曾表示，上市募資所得將用於收購、於發展商業資本代建業務、研發、提升品牌形象，以及營運資金和其他一般公司用途。
事實上，綠城管理的利潤率在逐年下降。
2017～2019年，綠城管理淨利潤率為25.2%、24.5%、19.51%。，三年間，綠城管理淨利率連年下滑。值得一提的是，綠城管理商業代建的毛利率由2017年的61.4%降至2018年的55.7%，於2019年進一步降至46.2%。
在嚴躍進看來，從代建業務趨勢來看，也存在一些新的情況，包括當前代建業務確實存在一些融資方面的壓力，以及代建業務涉及業務承攬等內容。
“代建公司也需要積極開拓思路，不光是簡單的品牌輸出和工程代理，關鍵還要在房地產業務的全生命週期中積極研究各類需求。”嚴躍進認為。