物業與業主矛盾常激化,為何業主總被物業欺,這兩天，南京某小區的業主和物業鬧得不可開交，物業公司到期後不肯撤離，業主眾籌資金購買防暴盾牌、頭盔組建“護衞隊”，雙方劍拔弩張，戰火一點就燃。新老物業交接困難，全國普遍，業主和物業之間的關係，為何變成這樣?
要點速讀1業主、物業之間“主僕顛倒”，和物業公司的歷史傳承、業委會形同虛設有直接關係。2業主自治並不適合所有小區，但是一條可以嘗試的道路。東家換不了管家已成常態
這兩天，是南京江寧區最大小區——託樂嘉小區新老物業交接的日子，但老物業就是賴着不肯走。而在今年7月的業主代表大會上，已經通過決議，要更換物業公司，業主代表投票通過率為99.7%。根據《物權法》的規定，三分之二以上業主同意，便可更換物業公司。
從法律層面來看，誰是誰非已經清楚。可是，業主為什麼要全副武裝呢?據媒體報道，今年10月，小區物業保安和部分業主發生衝突，現場甚至有保安拿着菜刀和警棍追打業主。
業主組成護衞隊，要求物業到期撤離
類似的新老物業交接衝突，不分時間，不分地點，不分小區高檔與否，幾乎每天都在上演。基本的格局都是“請神容易送神難”。甚至有極端案件發生，2014年元旦，上海大唐盛世花園小區新老物管交接時，雙方對峙互罵，一名老物管公司的員工駕車衝向新物管列隊的人羣，導致2死6傷。
從物業公司的歷史沿襲來看，他們做慣了“二政府”，豈是你想換就能換
在國內小區維權糾紛中，常常是作為管家的物業公司，遠遠要比作為東家的業主還像主人。
這一特點，要放在物業公司的歷史變遷中觀察。在90年代商品房推向市場之前，所有的房屋，都是政府所有的公房，作為政府職能部門的房管局行使管理職能。在商品房產生後，物業管理才應運而生。但是，當時比較大的開發商和物業公司，有很多都是從房管部門改制而成。
在這種情況下，物業公司只可能是“管理”的角色，而不可能定位於服務。一方面，地方政府出於便於管理的思維，會主動地賦權物業公司，以增加管理職能;另一方面，由於眾所周知的原因，開發商與政府部門有着緊密聯繫，開發商旗下的物業為了使他們管理主業“名正言順”，也希望政府部門“授權”物業行使管理職能，雙方一拍即合。
所以，現在回過頭去看老的《物業管理條例》時，就不難發現當時物業作為“二政府”的深刻烙印。
2007年，根據《物權法》的要求，修訂後的《物業管理條例》，也已經將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”。由“管理”轉變成“服務”，這是定位的巨大變化，情況應該會發生根本變化吧?
改變沒有這麼容易。當一個人或一個部門，從管理者的角色下野，進入一個服務者的定位，最難改變的是心態，這直接影響他們的行事風格。各行各業都是如此。這決定了我國的物業“管理”向“服務”的轉型，必然是一個漫長且艱難的過程。
被寄予厚望的業委會難以施展抱負
中國的小區物業體系比較複雜，有兩個概念先要説清楚，一個叫做業主大會，一個叫做業主委員會(簡稱業委會)。業主大會由所有業主組成，是小區自治管理組織，業主大會通過選舉產生業委會，它是業主大會唯一執行機構。
為什麼中國的業主和物業之間會有“主僕顛倒”這種情況出現呢?最根本的原因是，本應該強勢的業主大會和業委會沒有起到作用——業主不能有效地組織起來，缺乏溝通、交流和共同行動的能力。
有房地產律師論證，對於有幾千户居民的社區來説，物業公司基本上不可能被炒掉。既然無法找到開幾千業主會議的地方，就只能採用書面形式徵求業主意見，而靠挨家挨户敲門，不可能徵集到三分之二業主的反對票。
業委會不僅形同虛設，而且往往得不到業主的信任
即使像託樂嘉小區一樣，收齊了反對票，物業公司如果打定主意不走，業主往往也無計可施。因為根據現行《物業管理條例》的規定，業委會不具有法人資格。沒有法人資格的業委會如果起訴開發商(包括物業公司)，手續非常麻煩。以某地法院公佈的數據為例，在2013年受理的298件物業管理糾紛中，只有2件為業委會代表業主起訴，其餘均為業主個人與物業公司之間的糾紛。
為什麼業委會一直不具備法人資格，而只能在少數地區試點呢?根本原因是，地方政府不支持。理由如前所述：1，地方政府和開發商之間有着千絲萬縷的利益關係，物業管理又恰好是開發商利益中的一部分;2，不希望業主組織起來維權，一維權就會起糾紛，就會有羣眾聚集事件，地方政府最頭疼的就是這些事。
所以，給業委會賦權一直沒有提上議事日程。
業主自治或許是一條值得探索的路
從上兩段分析的病灶來看，讓業委會具備法人資格、切斷地產商和物業公司的裙帶關係，都是目前“東家難換管家”的應對之策。而不是不繳物業費。
中國物業的特色是飛揚跋扈，中國業主的特色是拖欠物業費，甚至有業主認為“拒絕交費，可以幫助物業意識到咱們業主的價值”“只要這個小區還有一個人沒交物業費，我就不交”，某些業主的這類行為，毫無疑問會把整個小區拖入一個惡性循環中。
學會做業主，也需要一個過程。這不僅僅是“我是主人”的問題，還是“我怎麼做主人”的難題。嚴格意義上，業委會是“有產者聯盟”，是一羣想要保護私產的人聚合在一起，他既有公共性(爭取小區公共利益)，也有私人性(小區內租房者無權參加業委會)。
既然是“有產者聯盟”，那麼它就有自治的可能。實際上，在全國各地，已經出現了不少業主自治(通過業委會)的成功案例。一般模式是，小區業主對物業公司不滿意，撤換後還是不滿意，遂由業委會聘請物業經理人，組建管理團隊，設財務、綠化保潔、停車管理、治安和保修等小組，各小組負責人由業委會成員擔任。
業主自治模式
在業主自治過程中，會出現很多問題，翻看成功的案例，一般有以下幾點經驗教訓：1，小區不能過於龐大;2，要有非常負責的業委會;3，要確保資金安全和公開;4，要配合度很高的業主。
如果能滿足以上4個條件，業主自治的效果或許會比交由物業公司負責更好。總之，這是一條值得探索的道路，它最大程度地滿足了業主當家作主的想法，也是培育公民社會的重要前站。
物業公司是向業主提供服務的服務者，業主是花錢購買服務的顧客，為什麼這筆生意不僅沒有“買賣不成仁義在”，反而一定要弄得這麼難看呢?