學區房價格見跌，教育機會均等終要走上日程
租購同權政策是住建部等九部委出的，影響卻集中體現在學區房，背後的邏輯是改革力量推動下，教育機會與户籍、住房產權掛鈎關係持續鬆動的結果。
“幾乎所有房源都有降價，還有部分急用錢的房主在交易時會進一步降價，降價幅度可達50萬元。”9月4日，據媒體報道，北京某學區的房產中介表示，與3・17新政前相比，附近住宅包括學區房每平方米平均降價一兩萬元。
樓市。(資料圖)中新社記者 駱雲飛 攝
隨着9月1日開學，學區房的應景降温似乎也讓此前壓力頗大的家長們，鬆了一口氣。事實上，學區房降温的背後，既是今年以來政策之下的必然發展，也藴含着改革的深層用意。
讓我們通過今年以來的住建政策略以管窺。
3月6日，北京市規劃和國土委印發《關於統籌利用集體建設用地政策的有關意見》，推進利用集體建設用地建設租賃住房；3月17日－26日，北京市密集出台一系列號稱“史上最嚴限購”政策；7月17日，廣州市率先實行租購同權；7月18日，住建部等九部委下發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，“承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同等有關證明材料申領居住證，享受相關公共服務”。8月28日，國土資源部、住房和城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。
系列政策的接連出台，意味着租購同權和集體租賃住房政策是一套組合拳。雖然措施略顯生猛，但痛點抓得準確。從政策打法上也很有特點：地方先出，部委政策緊隨其後。關聯政策的步調緊跟，實則暗示着此輪政策是有明確目標的戰略舉措：為實現“房子是用來住的，不是用來炒的”的目標服務。
其中，學區房恰恰是典型的“用來炒的”。
學區房不是用來住的，是用來上學的，這恰恰構成了最大的炒房熱點。因此，在系列政策的背景下，學區房首先反應，一致小幅下跌5%-10%也屬必然。不過，不同於一般商品房，學區房實則是住房和教育結合的產物。其價格既受住房政策影響，也受到教育資源的左右。
教育資源對學區房價格影響的根本原因在於其公共產品屬性。唯有當公共品實現普遍均等化時，市場發展才能走向健康軌道。對比其他公共品來看，在一、二線城市，基礎設施基本上已經標準化，水平差距不大；醫療資源高度市場化，全城全國都共享，差別只在距離；治安、消防必然確保均等化；科技、文化、體育目前還無關痛癢；只有教育，既不均等，又難以放開，市場力量再強大，也只能沿着學區劃定的邊界畸形生長。
中小學校是典型的公共產品，住房則是準公共產品。上世紀90年代初以來的教育產業化改革和90年代末以來的住房商品化改革，帶來的種種問題，本質上都是因為偏離了其公共產品屬性，學區房則是教育和住房兩個領域發展偏差的疊加和放大。
中小學教育獨有的學區劃分制度，將教育資源對房價的影響人為限制在了學區內。因此，房價無法攤薄，不得不在學區內畸形攀升，就像被密閉容器中擠壓生長的豆芽，最後會以扭曲的姿勢出現。因此，決定學區房漲跌命運的根本原因是教育制度。倘若教育資源分配不公現象沒有改變，供求關係就沒有本質改變，學區房無論是用於出售還是出租，都仍是稀缺昂貴的商品，價格自然不會發生徹底扭轉。
不過，今日的北京學區房量價齊跌現象意味着這一局面正在改變。一個重要的影響因素在於九部委推行的租購同權政策。租購同權中的“權”字，並非產權，而是居住權及與其相關的享受城市公共服務的權利，其中最有吸引力的就是受教育權。所以，租購同權政策是住建部等九部委出的，影響卻集中體現在學區房，背後的邏輯是改革力量推動下，教育機會與户籍、住房產權掛鈎關係持續鬆動的結果。如此來看，教育均等化要提上日程了。
當然，租購同權政策的出台雖然不會是顛覆性的改革，但卻是“愚公移山”式的持續改革重要一環，其能夠部分緩解需求，對學區房價格也會有一定影響。至於從根本上解決學區房價格扭曲，終究是要歸還義務教育的公共產品屬性，儘快實現教育機會均等化。畢竟，雖然九部委放出了租購同的“風箏權”，但九部委之外，還是教育部牽着那根“風箏線”。
□單紅松(城市中國研究院執行院長)