面對爆雷房企資不抵債，並非簡單注入流動性就可“保交樓”。
西安市住建局等五部門近日聯合出台13項措施，旨在有效防範商品房延期交房增量問題。圖為無人機近期拍攝的西安市灞河兩岸的高樓。圖/新華社
文 | 鍾嚴
7月28日，中共中央政治局召開會議，其中對多地出現的“爛尾樓”明確表態，堅持房住不炒的定位，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。
此次中央政治局會議首次提及“保交樓”，並且明確指出“壓實地方政府責任”，無疑為接下來的房地產市場政策方向奠定了基調。
這也説明，“保交樓”已不僅是一局一域的個案，而是可能輻射影響全局全域的事件，不僅要解決民生層面的需求收縮，更是關乎社會穩定。
爆雷房企面臨的不只是流動性危機
在中央明確要求下，全國多地都在多措並舉地推進“保交樓”。據報道，最近網傳鄭州市文件《關於我市頭部房企自願退出項目情況的彙報》，就對此提出了棚改統貸統還、項目併購、破產重整和保障性租賃住房等四種“退出”方式。
另有多地也正在探索地方AMC（資產管理公司）介入破產重整方式，解決爛尾樓問題。比如，6月浙江就在落實“保交樓”責任上，引入浙商資產管理有限公司為房地產行業紓困。
“保交樓”必須運行於市場化、法治化軌道，這就要求其必須條分縷析房地產項目各利益方的債權債務關係，有針對性地疏通這些卡點、堵點。
目前爆雷房企，儘管存在複雜的利益糾葛，債權債務關係也錯綜複雜，但受困邏輯相對清晰：市場需求收縮下，房地產市場進入調整下行期，高負債、高週轉的房地產開發模式導致爛尾樓現象。
這也意味着，2014年棚改方面的統貸統還模式，已經不適宜應用到現在解決爛尾樓問題。
因為，棚改統籌統還模式本質上是假借地方平台公司進行統一授信，其面對的是責權利關係比較清晰，以市級融資平台等為載體，向金融機構融資，然後注入一個個項目公司，對棚改項目進行現金流疏導。地方融資平台以土地儲備和土地出讓金為授信基礎，風險相對可控。
但目前爆雷房企面臨的不只是流動性危機，其本質是資產負債表衰退，也就是從權責發生制上，房企沒有資不抵債，但從收付實現制上則已資不抵債。這是因為，房企儲備的土地和項目資產面臨有價無市——資產不值錢，即激活這些土地和項目資產的市場交易，需要折價處理。
這就不是基於流動性疏通的統籌統還模式可以解決的。加之目前整個房地產市場進入了買方市場，需求收縮已在土地市場反映出來，導致統貸統還的信用槓桿基點已不牢固。
因此，“保交樓”若解決不了房企的資產負債表衰退問題，在不進行債務重組、破產清算等工作下，僅僅通過流動性注入進行紓困，只會增加問題樓盤債權債務關係的複雜性。
地方AMC介入或成“保交樓標配”
就目前的爛尾樓情況而言，好在大部分樓盤開發主要以獨立法人的項目公司為主，項目公司與開發商在法律上有清晰的股權結構，這為併購重組、破產重整等“外科手術”提供了可操作性。
因此可以説，如今“保交樓、穩民生”的關鍵環節是，在理清爛尾樓盤的債權債務關係後，對其進行債權債務關係的阻隔。以爛尾樓為例，將項目單列出來，商品房預售後，封頂爛尾樓事實上的所有權是歸業主和按揭銀行，開發商基本是債務方。
也因此，地方AMC介入破產重整方式，可能會成為各地市場化、法治化手段“保交樓”的“標配”。
具體而言，不論是對問題開發商進行破產重整還是併購重組，可以先確定重組實體，如將本來是開發商或項目公司的債務承接給地方AMC，也就是把開發商及旗下其他項目公司的債務承接給重組實體企業，變成業主、按揭銀行與重組方的債權債務關係，從而將爛尾樓盤與項目公司進行法律關係的分離。
這就意味着，地方AMC等重組方，直接變成開發商的債權人，成為對開發商的併購重組、破產重整或破產清算的當事人，可以充分發揮自身在這方面的專業優勢，為項目後續開發提供資金，從而保障爛尾的項目正常交樓。
這樣做的目的是把已預售實體樓盤，與開發商和項目公司複雜的債權債務關係，進行法律上的切割，從而為“保交樓”提供堅實保障。
當然，對只是流動性受困的開發商進行救助，也可以通過保障性租賃住房的方式進行流動性疏導。如若開發商有債權債務關係清晰的現房，地方可以考慮將其購置或提前支付長租款，以為開發商輸入流動性，防範其因為流動性緊縮而導致所建樓盤爛尾。
總之，解決爛尾樓問題不再是簡單地為房地產行業注入資金那麼簡單，而必須以法治化、市場化方式為主，通過理順債權債務關係，剝掉房地產的金融外衣，將無辜業主從複雜的房地產金融場景中解放出來。
撰稿 / 鍾嚴（資深金融從業人士）
編輯 / 徐秋穎
校對 / 盧茜
