上週寫同小區產品價差時，扒了一個大社區的案例，也順便多瞭解了一下同類型的產品，發現社區規模對居住也會產生不少影響，因此，今天就來討論一個令很多購房者糾結的問題：買房，選大社區還是小社區？
不同類型社區居住體驗
首先，我們先用概念來劃分一下不同規模社區：
建築面積在10萬平方米以下的社區，稱為小社區；建築面積在10萬-20萬平方米，稱為中等規模社區；建築面積在20萬-30萬平方米，稱為大社區；建築面積在50萬平方米以上，屬於超大規模社區。
我知道這樣的數字概念比較模糊，為了讓大家有更具象的認知，這裏以建築面積為15萬平方米的故宮為參考，這樣的面積，大概是一個普通中型社區的規模。
生活中我們最常見的社區規模，是面積在10萬——30萬的大中型社區，也就是社區規模的主流形態。
最常見的大中型社區中，通常都具備必須要的小區配套，比如綠化、運動設施、便民服務等，在這類社區居住生活，各類居住需求基本都能得到滿足，差別通常在於享受服務的優質程度，比如配套社區醫院和便利商超規模，又或是花園綠地的大小等。
而超大型社區雖説該有的都有，但問題在於過大了，一些超大型社區能承載的人口規模，可以達到四五十萬甚至更多，相當於一個縣鎮的人口數量，人口夠多足夠熱鬧，但社區環境往往一言難盡，私密僻靜的社區環境基本與你無關，出行上因為社區大也十分受阻。
要對所有小社區説不嗎？
首先我必須要承認，相比於超大型社區，小社區的存在不要太多，特別是在人口規模較多的大型城市中，總有一些零碎地塊需要有人盤整開發，或者是開發商實力有限，只能收小塊地搞建設，這些都是小型社區出現的原因。
當然，有一些“小社區”是不納入我們今天的討論範圍的，那就是小體量開發的豪宅項目，比如深圳東部華僑城天麓、招商領璽、伍茲公寓等高端豪宅產品項目，都是建面10萬平方米以下的小型社區，寒酸的社區居住體驗？對不起這裏沒有。
常見的小型社區，是指那些只有幾十户或者百餘户的獨棟建築的社區，這類社區多數沒有花園綠化和私密的社區環境，物業管理也比較平庸，基本都是名不見經傳的小物業。
比如下圖中的這個獨棟小區，在均價9.1萬的片區內，房價僅5.8萬，當然價格跟配套、樓齡等也有一定關係。這個小區非學區房，但對比了旁邊同樣是非學區的小區後，價格依然輸了大幾萬。
不過也有例外，比如一些小社區的小户型產品，因為配套有優質學位或地鐵，反而深受投資客追捧，價格也不同於普通小社區，能跟隨大市上漲。
大社區真香？
不同類型的社區在開發週期上是有區別的，小社區1-3年的開發週期，入市後的漲跌主要看市場，上漲動能偏弱，而大社區的建設週期更長，不同期入市的產品之間，會形成價差，早期購置的住宅可以享受到配套逐步成熟帶來的升值紅利。
另外就是大中型社區應有盡有的生活配套，和宜居的社區環境，飯後運動有跑道，夏季清涼有泳池，都讓生活更舒適。
如此來看，大社區是真香！
但也不是所有狀況下都更有利。比如在一些大型社區中車位遠不夠供給，城市中心區大社區比較少，距離城市中心區遠的大社區項目的通勤難題。
還有上文提到的超大型社區，由於建設週期長、流動人口多、距離城市核心區遠等各類因素，加大了社區的不穩定性，因此社區房價波動會比較大（下圖紅線走勢），比如多房源在售時會增大議價空間，在大市上漲時大型社區房價反而下跌，整體看來，升值潛力也是比不過大中型社區的。
結
總的來説，大中型社區這種主流形態社區是最佳選擇。
小型社區考慮居住體驗剛需慎入，投資遇到低價筍盤或者優質配套的小社區可以買。
超大社區剛需和投資都建議避開，但遠郊配套完善的超大社區對剛需來説性價比最高，可以考慮。