本報訊 許軍向趙強購得一套住宅後，發現因趙強拖欠其表哥劉威的債務，之前一直把該房租給劉威夫婦居住，直到趙強還清債務為止。多次交涉無果，許軍將劉威夫婦訴至法院，要求二人立即騰空並搬離案涉房屋。近日，江蘇省南通市中級人民法院對此案作出維持一審的終審判決，租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，駁回許軍的訴訟請求。
2018年3月，趙強向表哥劉威借款150萬元，後雙方簽訂房屋租賃合同，約定趙強將其所有的人民路20號房屋出租給劉威，以借款150萬元的利息為租金，在趙強未還清借款時，劉威有權居住或者轉租、轉借。此後，劉威夫婦一直居住於該套房屋內，並按時繳納水電、物業等費用。
2020年5月，趙強與許軍簽訂房屋買賣合同，約定將該人民路20號房屋出售給許軍，購房總價款為120萬元。在許軍支付30萬元定金後，詢問能否去看房，趙強回覆該房屋現由其表哥劉威夫婦居住，暫不便看房。對此，許軍未表示異議，在支付了剩餘款項後，與趙強一起至不動產登記中心辦理變更登記並領取了該房屋的產權證書。
因趙強未歸還借款，案涉房屋一直由劉威夫婦居住。後許軍便與趙強簽訂了退房退款協議，約定若趙強一個月內未將房屋交付其使用，則應當退還購房款120萬元，否則其有權自行開鎖入住。但一個月後，趙強未交房亦未退款。許軍將劉威夫婦訴至海安市人民法院，要求二人立即騰空並搬離案涉房屋。
海安法院審理後認為，許軍是通過與趙強簽訂買賣合同的方式取得案涉房屋，雖然辦理了不動產產權變更登記，起到了權利公示的作用，但是出賣方自始未交付，可見許軍從未實現過對房屋的佔有、使用，未能完全取得房屋的所有權權能。而當事人主張物權排除妨害的前提是其已經取得相應的物權權能，故在所有權與佔有權相分離的情況下，尚不能認定許軍有權基於房屋所有權人地位而要求房屋的實際佔有人排除妨害。
此外，劉威夫婦在房屋買賣前就已與趙強簽訂房屋租賃合同，二人對房屋的使用不屬於非法侵佔。在許軍支付定金、要求看房時，趙強便告知劉威夫婦居住於此，不便看房。依據買賣不破租賃原則，許軍在明知該房屋已被出租的情況下仍然購買，應當承擔相應後果，無權要求劉威夫婦搬離房屋。同時法院釋明，若許軍認為因未能實際取得對房屋的實際佔有致使自身權利受損，可依法向合同相對方趙強主張賠償責任。
一審判決後，許軍提起上訴。南通中院審理後維持了原判。
（顧建兵 吳振宇）
（人民法院報）