本報記者慈玉鵬張榮旺北京報道
遼寧省高級人民法院近日公示一則民事裁定書顯示，劉某鳳等方曾用70套商品房及車庫等房產抵償葫蘆島農村商業銀行股份有限公司（以下簡稱“葫蘆島農商行”）4062.75萬元債務，但此後一則判決顯示，法院判處劉某鳳返還第三方企業——葫蘆島市中業房地產開發有限公司（以下簡稱“中業公司”）上述70套商品房等財產。葫蘆島農商行提起訴訟請求法院撤銷相關判決。
據《中國經營報》記者瞭解，法院一審認定葫蘆島農商行及抵債方劉某鳳均未實際佔有案涉房屋，而且葫蘆島農商行與劉某鳳等人簽訂抵債協議時，明知劉某鳳未取得案涉房屋的物權，對抵債協議不能履行存在過錯，故葫蘆島農商行不構成善意。最終駁回葫蘆島農商行起訴。
但葫蘆島農商行方面告訴記者，該行是善意取得抵債商品房，目前已提起上訴，最高人民法院已受理立案，案件正在二審審理過程中。
抵債房產被“截和”
遼寧省高級人民法院認定，劉某鳳經營葫蘆島恆遠混凝土攪拌有限公司（以下簡稱“恆遠公司”，現更名為葫蘆島新亞太商砼有限公司）期間，為生產所需，在2011年2月至2012年12月期間，借用鄭某等自然人名義和以恆遠公司等名義向葫蘆島農商行方面借款41筆，借款本金3284.84萬元及利息777.91萬元，截至2014年4月本息共計4062.75萬元未償還。
天眼查顯示，恆遠公司更名後曾多次被法院採取限制消費措施。
法院認定，2014年4月24日，劉某鳳等方向葫蘆島農商行出具一份《房產確認説明》載明，抵債人恆遠公司法定代表人劉某鳳，現以抵債形式購買的坐落於龍灣大街南延西側市户商品住宅（70套）及地下72個車庫和一層3個小院，已全部確認產權真實有效，商品住宅樓按每户已經全部簽訂商品房買賣合同並開具正規發票。車庫和小院因不在產權處確權範圍，已經全部開具收據。
法院認定，劉某鳳及葫蘆島農商行等方簽訂《抵債協議書》一份，載明抵債人劉某鳳、蘇某夫妻借用鄭某等41人名義先後向貸款人葫蘆島農商行申請借款，貸款用於恆遠公司的生產經營活動，近年來由於經營不善，借款人鄭某等41人及劉某鳳、蘇某夫妻已經沒有能力用資金償還貸款本息。在葫蘆島市協調下，經貸款人與抵債人充分協商，一致同意達成如下抵債協議，約定抵債人劉某鳳、蘇某夫婦自願用其購買的房屋（70套）及地下72個車庫和一樓小院3户房產，折價後代替借款人鄭某等41人償還貸款人的貸款本息共計4062.75萬元等。
2015年11月，葫蘆島農商行委託葫蘆島成成拍賣行有限公司對劉某鳳、蘇某抵債給葫蘆島農商行的案涉房產在葫蘆島日報上刊登《拍賣公告》。
針對上述抵債的具體情況，葫蘆島農商行方面告訴記者，2014年葫蘆島連山農村商業銀行併購葫蘆島市龍港區農村信用社聯合社（以下簡稱“龍港聯社）”、葫蘆島市南票區農村信用社聯合社成立葫蘆島農商行。“劉某鳳、蘇某代為償還的鄭某等41名借款人的貸款，均為原龍港聯社時期下屬營業網點發放的不良貸款，在併購過程中通過當地公安機關協助清收，最後形成了劉某鳳用購買葫蘆島市中業房地產開發公司70户商品房及車庫、小院抵債的協議”。
該行表示：“抵債時葫蘆島市中業房地產開發公司為龍港聯社出具了《房產確認説明》，證明了劉某鳳購買商品房的真實性。基於對《房產確認説明》的信賴，我行與劉某鳳簽訂《抵債協議書》後未辦理抵債商品房過户手續，但是抵債商品房的《商品房買賣合同》《不動產銷售統一發票》原件均交付給我行。”
但半路殺出程咬金。2017年7月4日，中業公司起訴恆遠公司，要求解除中業公司與劉某鳳簽訂的70份商品房買賣合同，劉某鳳返還中業公司70户房產及77個車庫。葫蘆島農商行在訴訟中表示，涉案返還的房產就是抵債給葫蘆島農商行的70户房屋等財產。
中業公司與上述房產的關係是什麼？葫蘆島農商行在訴訟中稱，2012年，中業公司與恆遠公司簽訂《團購商品房預售協議書》，恆遠公司團購領航國際花園12號樓的196户樓房和196個車庫，用於中業公司應付的商砼（混凝土）款支付購房款，也就是房抵債。
從文件來看，上述《團購商品房預售協議書》顯示：“恆遠公司與中業公司雙方用現行價格核定商品混凝土抵頂房款商品混凝土總量。在辦理入户時核算該工程商品混凝土用量，以及用商品混凝土抵頂房款後，剩餘商品混凝土量用於中業公司後續工程”，“商品混凝土價款抵頂恆遠公司在中業公司購房所需房款及車庫款，購房款多退少補，折算混凝土用於中業公司後續工程”。
但法院認定，恆遠公司由於自身原因在2015年就停止向中業公司的“宜州新城”項目供應混凝土，並撤走現場機械設備，這些行為表明，恆遠公司不再履行雙方簽訂的合同義務。因中業公司多付房屋款項共計4206.37萬元，故恆遠公司應予返還70户房屋及74個車庫。恆遠公司不服上述判決提起上訴。二審法院駁回上訴，維持原判。
銀行表示已上訴
未辦過户手續銀行深陷70處抵債房官司
此後，葫蘆島農商行提起第三人撤銷之訴，提請法院駁回中業公司解除《商品房買賣合同》及返還商品房等訴訟請求，2020年5月該案公開審理。
法院認定，葫蘆島農商行對原案雙方當事人的訴訟標的不享有物權期待權。雖然商品房買賣合同、抵房協議合法有效，但以物抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式。本案中，劉某鳳和葫蘆島農商行並未實際佔有案涉房屋，且劉某鳳亦未支付對價。因此，基於以物抵債而擬受讓不動產的受讓人葫蘆島農商行，在完成不動產法定登記之前，不足以形成優先於一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權，不具有優先性。
判決書顯示，葫蘆島農商行認為，中業公司與劉某鳳簽訂的70份《商品房買賣合同》，進行了網籤備案登記。對此，法院認為，商品房預售合同網上登記備案，僅是房地產管理部門對商品房預售的一種行政管理手段，不具有不動產登記簿的公示公信功能，不能使登記權利人劉某鳳取得物權，故劉某鳳和葫蘆島農商行均不能據此取得案涉房屋的物權。
某股份行銀行人士告訴記者，一般情況下，銀行對抵債房產均會按流程做不動產登記，但有些特殊情況下不動產登記無法辦理，比如房產當時相關手續還不齊全等。
另外，法院認定，葫蘆島農商行與劉某鳳、蘇某簽訂抵債協議時，明知案涉房屋登記在中業公司名下，劉某鳳未取得案涉房屋的物權，對抵債協議不能履行存在過錯，故葫蘆島農商行不構成善意。最判處駁回葫蘆島農商行起訴。
但葫蘆島農商行表示：“中業公司同意劉某鳳用所購70户商品房及車庫、小院抵債後，就無權主張與劉玉鳳簽訂的《商品房買賣合同》無效，我行是善意取得抵債商品房。”
該行表示：“我行不服遼寧省高級人民法院做出的（2020）遼民撤1號《民事裁定書》，已經提出上訴。最高人民法院已經受理立案，案件正在二審審理過程中，案件沒有終審結果，故不能認為我行敗訴。如果我行終審敗訴，我行可以依據《抵債協議書》無效，繼續追索劉某鳳、蘇某以及中業公司的賠償責任，貸款不會形成損失。”
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