某種程度上，退房師也維護了炒房客在房價信仰坍塌前最後的「倔強」。
文｜宋虹姍
編輯｜嶽嘉
來源｜未來可棲（ID：hifuturecity）
序
世上本沒有城，相聚的人多了，才築起了城。
本文是36氪「未來可棲」公眾號「城中人」欄目的第二篇人物特寫。 「酒店試睡員」、「螺螄粉聞臭師」、「小三勸退師」……這些小眾職業已不夠新鮮。劉朋鵬目前是一名「職業退房師」，致力於提供購房糾紛解決方案。過去十年，中國大城市房價節節攀升，購房不僅僅是居住型消費，也被作為普通家庭最重要的資產配置及財富積累方式。互聯網上也湧現出一批購房諮詢師、置業規劃師。2021年8月之前，劉朋鵬在深圳的主要工作是指導客户買房升值。那個時候，其自媒體賬號的個性簽名是「房產置業諮詢專家，指導學員買房普遍漲幅50-200萬」。隨着2021年下半年樓市進入下行週期，劉朋鵬把賬號簡介改為「團隊退房成功率為70%」。他對36氪作者表示，「近期購房諮詢比較少了，但房產維權市場大有可為。」購房諮詢師、退房師的日常都和樓盤密切相關，但是接觸的客户、處理的業務恰相反。一紙購房合同書可能是一些人邁上人生新台階的第一步，一張退房申請背後則是夢想幻滅甚至被欺騙的心路歷程。無論最終以什麼理由解決糾紛，相當一部分申請退房的業主，根源上是因為房價表現不及預期。找退房師提供專業指導服務，可能是炒房客們在房價信仰坍塌前最後的「倔強」。
退房申請專注做退房業務之後，劉朋鵬遇到過因為退不成房患上抑鬱症的客户——短短不到半年，一個25歲的年輕人先是經歷買上第一套房的喜悦，然後是母親罹患重病、急需交涉退房取現的窘迫；也遇到過因為看不見購房合同被中介欺騙的盲人；還曾成功地在恆大債務危機之前幫普通工薪族退了房。劉朋鵬團隊的退房業務聚焦房地產定金以及預售糾紛的非訴領域，即不通過司法途徑解決糾紛。接觸的客户裏，退房的核心原因大致可以歸結為兩類：一類是買方的不理性消費。有的客户在售樓處「激情下單」，交了定金、冷靜思考之後，評估收入難以承擔月供，決定放棄買房；一類是賣方的違規或違約甚至欺詐。比如上了中介、開發商的當，交了喝茶費、團購費但沒有實際享受到優惠或優先選房，或是房子逾期交付、質量沒達到合同標準等。房產交易的各個流程都有可能催生違規行為，劉朋鵬對作者表示，從交定金或首付，到萌生退房的想法，中間的時間越長，處理的難度就越高。劉朋鵬的合夥人阿耀（化名）對36氪作者表示，「近期接觸的退房人羣，比較多是因為高估了自己的還款能力，由於疫情等種種原因，當事業或生意受打擊的時候，擔負不起房貸支出，只能放棄房子。」該團隊最近幫助了一個在廣州工作的IT行業工程師退房，因為交了首付後幾個月，這位客户突然遭遇部門戰略調整而被降薪，年薪被砍了三分之一，想到2萬多的月供高於收入，壓力太大，疊加項目開發商出現債務危機，就找到劉朋鵬，提出退掉200萬元首付的想法。巧合的是，這位IT工程師正是通過劉朋鵬的買房諮詢課程決定買房，「我們在做購房諮詢的時候肯定無法預知企業的爆雷，就算是他仍舊信任我，找到我們，我依然不建議退房，因為項目未發生實質停工，最後還是經濟壓力堅定了他退房想法。」劉朋鵬對36氪表示。「做購房諮詢師是指導他人購買資產實現增值，還是有主動營銷的成分，需要銷售我的個人課程；而幫助他人處理房產糾紛、退房，一種被需要的感覺更強烈了，需要一直在線。」劉朋鵬對36氪作者表達了轉型之後不同的個人體會，他的日常是用4部手機，輪流用於直播和與客户溝通，其他團隊成員也會被分配一部工作手機，專門用於和客户溝通。
愛恨糾葛劉朋鵬團隊自從批量接觸退房客户後，遇到不少由房子引發起的愛恨糾葛，劇情比電視劇更豐滿。合夥人阿耀曾做過「小三勸退師」，可以敏鋭地洞察男女關係裏的矛盾，專注房產糾紛業務之後，之前的工作經驗也有用武之地。最令他們印象深刻的委託人是一位在東南亞生活的中國籍父親，獨自帶着剛出生3個月的女兒。「他告訴我們，遭遇了婚騙，幾乎身無分文，甚至連市價30萬元的手錶，都被老婆拿走賣掉了」。據這位委託人描述，其妻子生下孩子後，稱單獨回中國探親，在男方不知情下，在上海購置了一套總價380萬元的公寓，掌握了男方各個金融平台的支付密碼，連續幾夜轉走了接近2千萬的積蓄。同期，這位委託人在東南亞僱傭的律師調查出，女方在當地參加過「PUA培訓」，之前也不止生下一個孩子，和兩位前任分手的時候，同樣也轉走了對方的大部分財產。委託劉朋鵬團隊退掉的房子，是男人能追回的為數不多的資產。在阿耀看來，委託退房案例裏的愛恨糾葛，潛藏着感情、人性，大都經不起金錢的考驗。阿耀的另一位委託人在和未婚妻分手後通過視頻平台找過來，訴求是退掉自己出資大部分首付、但購房合同只寫着女方名字的期房。阿耀表示，難度在於需要先勸退前他的女友放棄這套房，再和開發商談判。在和委託人瞭解雙方情況後，阿耀抓住了女方未來需要獨自還款的壓力與糾結，成功説服女方同意退房。處理過程中，阿耀不僅僅是一位退房師，還承擔了破裂情感糾紛調解的責任，雙方最終和平分手、一別兩寬。
商業模式在抖音、小紅書、知乎等各大社交平台，有些成功退房的人把每一步流程分享出來，失敗的人在評論區尋求幫助，抱團式地交流各種經驗。大家普遍都會感嘆一句，「買房是大爺，退房是孫子」，與經驗豐富的開發商交涉讓他們心力交瘁，這些需求也逐漸催生了退房生意。去年8月，劉朋鵬一條主題為「如何4招成功實現退房退定金」的視頻發出來後，評論和私信一天內就徵集到超過100條諮詢退房的線索，劉朋鵬彷彿發現了「新大陸」。與業內普遍理解的「拉橫幅式」退房不同，劉朋鵬幫助客户退房的方法不是「一哭二鬧三上吊」。他經常在視頻節目裏提到，退房需要的是贏家思維，是一個博弈的過程。前提是購房者得有充分的退房需求和理由，需要對抗申請退房時的畏懼情緒，核心邏輯是找到開發商和相關責任人的漏洞。根據住建部規定，開發商出現比較嚴重的違規問題是發佈虛假違法房地產廣告、挪用交易監管資金，協助套取經營貸、消費貸等非個人住房貸款用於購房；其次，收取「茶水費」、團購費，捆綁車位與精裝修變相抬高房價也屬於違規。劉朋鵬提出，這些都屬於老生常談的問題，但只要是官方明令禁止的行為還存在，維權就不會停止。根據既有經驗，劉朋鵬認為，央企、國企開發商項目的退房需求很難處理，理由是銷售環節、合同條款做得都比較規範，但這並不代表購房者滿意交付質量。劉朋鵬團隊也曾有過失敗案例。由央企保利發展開發的成都愛尚裏公寓項目銷售過程中，除了預售商品房買賣合同，購房者還簽署了一份《委託改造裝修協議》。交房時，約定的3.9米層高變成了3.7米，躍層的空間只有1.3米，人無法直立站立。但就是因為簽署了具備合法效力的改造協議，購房者的維權訴求基本無望。圍繞買房，不論是窮人還是富人，都有可能因為各種認知偏差被收割。劉朋鵬團隊成功退房的案例中，總價最高的房產是一套價值8000萬、位於福田區的公寓，讓他比較意外的是，委託人是做芯片的高淨值資產人羣，但在買房時也會踩坑。客户是久居海外的華裔，不太懂中文，在看房過程中，銷售並沒有講明房子的產權是50年公寓。在劉朋鵬協助客户進行實地探訪售樓處並調查取證後，開發商同意退定金。他對36氪作者透露，團隊評估案例處理難度之後，如果是退定金訴求，會依據定金額度收取30%-50%不等的服務費，定金越高，服務費點數越低；如果是退首付訴求，會根據難易程度收取2%-10%的服務費，公寓類住房項目的佣金點數會高一些。如果已經入住並開始還貸，一般不會受理，理由是作為資產房子已經抵押，作為商品業主已經有了實質性消費。現實中也存在買家獨立申請退房的成功案例。因為延期交房，阿強（化名）在協商退房未果後決定起訴開發商，他在知乎上分享憑一己之力省下4萬元的律師訴訟費的過程。阿強先讓女朋友成為自己的訴訟代理人，隨後開始蒐集證據、撰寫庭上答辯狀，最終歷時10個月時間，成功拿到退房款。與自己起訴、寫答辯狀退房的阿強不同，劉朋鵬這一類「專業退房人士」主做非訴業務，可以縮短拿到房款的時間。他對36氪作者表示，從介入到客户拿到錢的整個週期大約是3個月左右。
房價信仰不論最終以什麼理由申請退房，根源上，有相當一部分業主是對房子作為資產的保值增值表現不滿意，即房價表現不及預期。多位退房師對36氪作者表示，「惠州是退房案例多發城市，原因是部分人的購房動機是炒房，而房價正在下跌」。據克而瑞深圳分部數據，今年2月，惠州商品住宅共成交2140套，同環比均大幅下跌超50％；單月成交均價為12219元/㎡，同比下跌約7%。惠州本地需求弱、人口少，樓市需求嚴重依賴於深圳的外溢，如今伴隨着深圳樓市下行，惠州房價也失去支撐。據時代週刊在2021年8月在惠州實地調研，有投資客2018年142萬購入的樓盤，不包含首付月供利息等，賬面已直接虧損近50萬。伴隨市場下行壓力不斷加劇，購房者的信心也逐漸下降。有退房師也承認，房價漲跌純屬是市場風險，從簽署購房合同的那一天起，如果房價上漲，購房者不需要與開發商分成上漲的收益；反之，承擔市場降價的風險也是理所應當。一位不願具名的民事訴訟律師對36氪作者表示，購房者支付定金，簽了認購書或預售合同以後再提出退房，在法律上基本很難走得通。全國各地對於解除預售合同備案，有嚴格的流程限制。如果一個樓盤出現大面積的解除網籤情況，主管部門大概率會介入監管，凍結退房人的網籤資格，這是為了避免隨意錄入網籤，騙取銀行貸款，或避免做「ABC單」，轉賣預售房產牟利，這種轉賣行為損害了國家的税收利益；此外，一手房業務經過多年發展，前期開發商會有專門法務團隊梳理購房流程。另外一位知名律所合夥人告訴36氪作者，當開發商銷售存在違規宣傳行為，比如口頭提出項目周邊的學區和學校，但正式劃批的文件還沒有發佈。如果被錄音取證，並交給市教委、建委等直管的職能機構投訴該違規行為，開發商就會面臨暫停營業整改的風險，購房者或其他機構可以此為據，與開發商談判協商退房。根據不同的違規行為，行政機關處罰的力度也不相同。「退幾套房的負面影響遠小於暫停營業整改，在這樣的權衡下，開發商可能會同意退房。某業內人士對作者表示，「從事退房業務的公司可能會面臨被監管的風險，但只要違規的行為存在，維權業務也會一直有市場， 退房服務確有規模化發展的市場空間。」「職業退房師」仍是一個小眾職業，但背後的需求可能已經足夠龐大。劉朋鵬與合夥人堅信，退房是門生意，小眾細分且賺錢，「2021年商品房銷售額突破了18萬億元，假設100個人買房，有1個人後悔，1%的市場份額保守估計就是1800億元，全國各地專門從事退房業務的公司或機構不足10家」。2021年年初，有江蘇房產大V在微博爆料稱：「聽説已經有開發商被裁的員工着手成立專業幫業主維權的公司了，未來兩年，這門生意應該很紅火。」
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