警鐘! 潘石屹李嘉誠逃離樓市! 有人斷供棄房!

　　最近，潘石屹將位於上海中心區凌空SOHO以44.9億元出售一空。高淨值人羣都在賣房，這個時候買房會當接盤俠嗎？

　　潘石屹賣物業，大佬紛紛逃離樓市

　　10月23日，潘石屹將位於上海中心區凌空SOHO以44.9億元出售一空。

　　潘石屹不僅急吼吼地賣房，而且還宣佈，將不會再拿地開發新項目了。為啥這麼幹？潘石屹自有潘石屹的判斷。

　　潘石屹的理由是：中國尤其是二三線城市，大量的房子都在過剩，以後SOHO中國不會再拿地開發新項目，也基本不會收購改建。

　　凌空SOHO，位於上海長寧區，雖不是最核心地段，但同屬於上海中心區。

　　無獨有偶，據香港媒體報道，近日李嘉誠在香港的標誌性建築，也是李嘉誠一生榮耀的象徵中環中心，以402億港幣轉手了！

　　有人斷供棄房

　　近日，樓市又出斷供棄房的新聞。據“鳳凰房產無錫”披露，無錫一業主“棄房”不還貸，被法院處以賠償開發商23萬元判罰。

　　還有媒體報道（據華夏時報報道），在北京附近的河北燕郊，由於樓市跌的特別慘烈，很多人都開始棄房斷供，有人在最高價300萬買了一套房，做了60-70萬的首付，剩下240萬全都是貸款，而今年房價跌了3成多，但仍然賣不掉。仔細一算，房子現在只值200萬了，但欠銀行卻高達240萬。所以一狠心就不還錢了，人也消失了。

　　“棄房斷供”不是新詞，每當樓市遭遇拐點都會成為輿論的熱詞。

　　對剛需客和真正的改善需求而言，一般買房都會考量自己的還款能力，即使收入3萬，月供要2.5萬，也會省吃儉用咬牙還貸，斷供的可能性非常小。

　　但對投資客而言，就另當別論了，一個月不到2萬，月供是收入的幾倍，都是靠加槓桿騰挪資金。

　　富人都在賣房，窮人都在買房？

　　有人説，現在到了樓市的拐點，富人都在賣房，窮人都在買房。這個時候買房，必須警惕成為接盤俠。

　　但是對於自住剛需者來説，即使買了房，也不用擔心房價會下跌，自己手頭的錢會變成負資產 ，變為接盤俠。因為對自住剛需者來説，把握好自己的需求和還貸的實力才是最重要的。

　　目前房價的走勢都是平穩的，不太可能出現大漲或是大跌。而從點小融身邊的例子來看，大多數人買房後隨着工資的增長，再加上可以用公積金還款，還貸壓力會越來越小，最辛苦的就是前面幾年，到了後面那些年，每月還貸的那些錢和工資相比佔的是很小的一部分，還貸無壓力。所以剛需購房者，有能力的話，還是儘早買房，大部分的政策動態走勢，其實都和你無關。

　　而對於炒房客來説，中國房地產行業的高暴利時代已經過去了，樓市的黃金時代，已漸行漸遠！

　　國慶省城未開新盤 業內人士：不能判斷樓市大降温

　　國慶長假結束，省城樓市格外冷清，整個假期零開盤，部分售樓處放假輪休。而去年國慶節當天就有四五個住宅項目開盤，成功搶頭條。業內人士指出，樓市調控已滿一年，市場正在迴歸理性，樓市逐步降温，政策因素最為關鍵。

　　“平時沒空兒，放假逛逛樓盤看看房子。”購房者李先生趁假期轉了幾個樓盤，發現多數售樓處都比較平靜。他先到東部一個即將入市的大型樓盤，假期裏的售樓處沒有想象的那麼熱鬧，為了吸引客户，開發商精心準備了一系列的嘉年華活動，相當一部分市民是為了帶孩子來玩，置業顧問則向等候的家長們推介房子。

　　李先生帶孩子離開售樓處時，遇到了兩撥拉訪的“小紅帽”。免費送到指定售樓處，配合看完房，有衞生紙、指甲剪等小禮品相贈，在這些攔截人員的精準“勸導”下，他又去了雪山片區的兩家樓盤。“前幾年房子不好賣的時候，經常在路口遇到，現在怎麼又冒出來了？不是説房子得靠搶，還用到處拉人湊數麼？”不過，李先生注意到，這些小紅帽只承諾免費接送到售樓處，前兩年往往還能額外再給看房者20元左右的“補貼”。

　　樓市旺季地產圈休假

　　“原來都説，國慶放大假，地產人除外。今年可算正兒八經地歇了一個完整的假期。”10日，濟南一家房地產開發公司的高管告訴記者，昨天剛自駕游回來，到青海、內蒙古遊玩了一圈。“現在沒房賣，你想加班都沒戲。乾脆跟幾個朋友痛痛快快地出去玩一圈。”他説，前一段時間擔心國慶節前後再出台新的調控政策，能賣的都賣了。目前工地的工程進度趕不上來，再像往年一樣指望假期賣房沒啥意義。連置業顧問都安排輪休了。

　　“去年國慶節加班到凌晨兩點，今年在民宿睡到下午兩點。”在省城一家大型房企做銷售的王先生在朋友圈秀出幸福，沒有開盤、加班的壓力，徹底放鬆休息。他的朋友圈裏，整個假期打廣告賣房的信息少了，曬度假遊玩照片的多了。

　　真有樓盤賣不動了

　　在假日期間，英雄山立交橋附近很多市民看到附近一樓盤打街頭活體廣告，4個人一組，穿着統一的綠馬甲，在路口和公交站牌等人流密集的地方舉牌子，“交房早”“位置好”“有房賣”等字樣格外顯眼。

　　“這到底是唱哪一齣？有房子還愁賣麼？半夜排隊搶都搶不上。”市民鞠先生看到這一幕，覺得有點搞笑，不知道開發商賣什麼關子。三年前，英雄山路與二環南路附近，這類四處遊擊的廣告牌數不勝數，各個樓盤都拉隊伍“搶地盤”。樓市走牛之後，售樓處擠破頭，這一現象很快絕跡。

　　據業內人士介紹，這家樓盤負面消息不斷，在沉寂了接近一年之後，於9月30日新推出一棟樓，總計不到100套房源，單價在2.3萬元左右，但銷售情況並不理想，因此把之前用的招數重出江湖。據悉，整個長假結束之後，該樓盤一共賣出去40多套，大部分仍然尚未消化掉。

　　8天長假竟然零開盤

　　據山東世聯等第三方機構監測，國慶節8天長假，濟南主城區沒有一個住宅項目開盤或者加推房源。整個假期成了一個樓市的空窗期。而在往年，作為“金九銀十”傳統旺季，黃金週可謂是重中之重，通常是賣房高峯期。

　　以2016年國慶黃金週為例，10月1日當天，恆大御峯、恆大濱河左岸、萬象新天、魯能泰山7號等多個樓盤扎堆開售，搶佔了當天的頭條新聞。此後，又有三盛國際公園、綠城玉蘭花園等項目加推，7天長假省城樓市熱鬧非凡。

　　相比之下，今年國慶長假各個樓盤都很“低調”。不過，在放假前一週，至少有12個樓盤密集加推房源，從9月25日至9月30日，每天都有開盤，其中29日就有5個樓盤不約而同地放量出貨。去年國慶節第二天濟南開始限購限貸，今年9月底，外地大批省會城市加碼調控，

　　樓市降温？有待觀察

　　“十一長假沒有開盤，不能就此斷定樓市要大降温。畢竟這個市場不是天氣，説冷就能冷的。”濟南房地產市場的一位資深人士認為，雖然國慶節期間出現了少見的“零開盤”現象，但就此下結論不免有失偏頗。在9月最後五天內，濟南12個樓盤扎堆賣房。也可以説，提前釋放了。

　　仔細來看這12個開盤的項目，其中6個全部售罄，分別是魯能泰山7號、綠地城、龍湖春江悦茗、新城香溢瀾庭、中海華山瓏城、綠地香榭麗。萬科城市之光、綠地CBD項目、綠地新裏城等項目基本上所剩無幾，去化率接近100%。只有中國MALL等少數幾個樓盤銷售得不理想。

　　國慶節之後到供暖季開始前，預計還有一大波新房入市，比如萬達文旅城、唐冶、雪山、新東站等區域，北部的華山片區、小清河沿線。如果多數新房開盤還能維持較高的去化率，説市場降温就為時尚早。

　　限售城市繼續擴大

　　據第三方機構監測，到目前為止，包括濟南在內，全國已經有46個城市執行了不同年限的限售政策，要求所有新購或者部分新購房源，鎖定一定年限（一般為2-5年）後才可以再上市。而且，仍然不斷有城市在跟進，10月9日，海南省三亞市出台新規，在海南省無住房的非本省户籍居民家庭，在三亞市中心主城區範圍內購買住房的，需提供從購房申請之日起在海南連續繳納2年及以上社會保險繳納證明；同時商品住宅施行5年限售。

　　業內人士認為，限售事實上就是樓市的去槓桿，購房者必須要以自用為目的。否則，按照3-5年的鎖定週期來算，高槓杆的高成本資金不太可能進入樓市。

　　樓市調控一年來，各地樓市政策持續收緊。限購、限貸、限售、限價等政策抬高了住房交易成本，使得樓市交易頻率放緩。如果市場逐步降温，政策因素無疑是首要的。

　　這個國慶節，多數熱點城市的樓市都遭遇了“寒流”。北京新建住宅前7天網籤116套，二手房網籤27套，均是2009年來的歷史最低值，同比跌幅達到了65%。國慶8天長假北京合計新建住宅簽約222套。中原地產研究中心統計數據顯示，上海前7天網籤新建住宅178套，同比2016年同期的784套，跌幅達到了78%；深圳前7天簽約445套，同比2016年同期的508套下調了13%；南京前7天簽約457套，同比2016年同期的905套，下調了50%；福州前7天簽約345套，同比2016年同期的540套下調了36%。

　　廣州中原地產監測，今年十一假期前後，廣州11區總共有19個樓盤開盤加推，總推貨量2090套，比去年十一假期（5979套）大跌65%；總成交貨量872套，比今年五一假期大跌51%，比去年十一假期大跌78%。

　　(2017-10-12)

　　華爾街見聞 作者 孫建楠

　　全國多地正“圍剿”流入樓市的消費貸。

　　多家機構測算，流入中國樓市的消費貸規模在3000-4000億元，90%流向廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北。

　　截至9月28日，六省市監管層先後發文，要求嚴查個人非按揭貸款違規流入房地產市場。

　　“消費貸”現場排查

　　消費貸“悄悄”流入房地產市場陸續得到各地監管部門重視。近一個月以來，南京、北京、廣州、深圳、浙江、江西等六省市監管層先後發文，強化對消費貸的檢查和監管，嚴控流向樓市。

　　值得注意的是，監管部門已經陸續開出罰單。今年6月，大連銀監局連發10張關於消費貸的監管罰單。郵儲銀行浙江省分行因“個人消費貸款資金流入股市的行為”被罰款20萬元。

　　9月6日，浙江泰隆商業銀行有貸款資金被挪用於購房，接到了台州銀監局的罰單。

　　9月14日，中國郵政儲蓄銀行杭州市分行因違規操作個人消費貸款被用於購房，接到了中國銀監會65萬元的罰單。

　　時間

　　地點

　　調控內容

　　8月20日

　　南京

　　全面開展個人消費貸款違規流入房地產市場的自查自糾工作。

　　9月5日

　　北京

　　自查問題包括協助購房人以辦理“消費貸”、“經營貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”等方式套取資金，作為購房首付等行為。

　　9月13日

　　江蘇

　　嚴禁用户購房首付款的個人消費貸款；無法證明首付款來源的購房人需提交未使用商業性借款資金充當首付款的書面誠信保證，違規行為記入徵信記錄。

　　9月15日

　　深圳

　　除個人住房貸款、汽車貸款、助學貸款以外的其他個人消費貸款，期限最長不超過5年； 不得以未解除抵押的房產抵押發放個人消費貸款。

　　9月20日

　　廣州

　　嚴禁個人消費貸用於購房首付款或償還首付款行為；房產在未償清貸款之前，不得作為抵押用於追加貸款；原則上不發放100萬元以上或期限超過10年的個人綜合消費貸款。

　　9月25日

　　浙江

　　嚴查個人消費貸信用卡大額透支等違規流入房地產

　　9月26日

　　江西

　　核查單筆貸款金額10萬元及以上的個人消費貸款業務（個人住房按揭貸款、購車貸款除外）、單筆貸款金額50萬元及以上的個人經營性貸款以及單筆貸款金額10萬元及以上的信用卡透支交易的資金流向和實際用途，重點核查是否存在違規進入購房領域問題。

　　綜合財新與《經濟參考報》消息，北京銀監局將聯合央行營管部、北京市住建委對銀行發放消費貸進行現場檢查，不排除其他熱點城市也將跟進。北京多家銀行要求貸款20萬元以上額度客户補交材料。

　　今年消費貸突顯“爆炸式”增長，由於銀行自查和監管偏向事後管理、存量業務管理，因此會存在部分執行層面的諸多難點。華爾街見聞綜合各方面信息，總結如下：

　　消費貸分為抵押貸款（30萬以上）和信用貸款（不超過30萬），抵押貸款要以住房做抵押，只能通過刷卡或委託支付，銀行可以監控與銀行卡有關的交易動態。而信用貸款提供相應資料即可直接提款，如果貸款人取現、多次轉賬、跨行轉賬，貸款行較難掌握貸出去的資金的最終真實用途。因此，30萬以下的信用貸款是最難監管的。 有些違規使用消費貸的貸款申請人會找到一些企業（中介公司），偽造消費合同或經營合同或虛假貸款用途材料，貸款人給企業一定的返點並繳納税點。銀行將貸款資金轉入合同對手方的企業賬户後，企業再通過其他渠道把錢轉給貸款申請人，貸款行則無法有效進行貸後追蹤。 比如消費貸中的裝修貸款管理過程中，如果房子是期房，比如一兩年後交房，再用半年至一年完成裝修入主，再加上兩三個月的放款週期，整個監控流程可能長達兩三年。 近期出現了一些中介機構為了應對銀行審查，幫客户開具證明材料進行“包裝”，將房貸識別難度“調高”，以通過審查的情況。

　　中信證券明明估算，在監管對短期貸款進行限制的情況下，可能進一步產生大約3400億的資金缺口，佔2016年9月至12月新增中長期消費貸款18%。

　　更為嚴峻的問題是，雖然激增短期消費貸放大居民槓桿率，但居民部門槓桿繼續增加的空間已不大。可以想見，未來房地產市場會進一步承受壓力。

　　掐斷爆炸式增長“鏈條”

　　今年3月份多地從需求端上限購限貸，這成為了消費貸猛增的“分水嶺”。3月17日，北京為了加強樓市調控，特別是提高了二套房認定標準和首付比例、暫停發放25年以上房貸。同一天，廣州也發佈調控文件，完善商品住房限購和差別化信貸政策。

　　據瞭解，居民中長期貸款包括技術改造貸款、基本建設貸款、項目貸款、房地產貸款等，但主要由房貸構成。居民短期貸款分為消費性和經營性，其中短期消費貸款指要用於留學貸款、房屋裝修、購買耐用品和買車等方面的個人貸款。

　　根據國家統計局數據，1-8月份全國房地產開發投資同比名義增長7.9%，商品房銷售額增長17.2%。今年1-8月，新增居民中長期貸款增速持平，但短期貸款大幅增長180%。

　　可以看出，今年前八月房地產數據仍然保持較為穩定走勢，但中長期貸款並未明顯增長，説明可能有其他來源的資金支撐中國樓市。

　　中信證券明明認為，以房貸為主的中長期貸款在政策限制下的顯著回落卻並未充分拉低房地產市場走勢，表明可能存在其他來源的資金進入房地產市場，短期消費貸款異常增加充當了中長期貸款的補充。

　　換言之，“317”樓市新政後，貸款額度受到限制，部分作為需求端的居民無法通過政策渠道獲得足夠資金，因此借道消費貸湊足全額房款。

　　對於按揭買房者，無法湊足首付款時會使用銀行系、地產中介或網貸金融機構提供的首付貸、消費貸等產品。2016年上半年，北京、上海等互聯網金融管理部門嚴查首付貸等高槓杆房貸產品，首付貸業務被紛紛叫停。

　　因此，銀行系的消費貸成為了今年房屋需求端的“救命稻草”。據華爾街見聞了解，消費貸可在銀行線下網點申請，也可通過銀行信用卡官網或者手機APP在線申請。多家銀行的信用卡中心也會不時致電持卡人推廣消費貸，告知信用貸款提現額度和還款週期。

　　消費貸暴增的“三大原因”

　　海通姜超認為短期消費貸高增可能有三大深層次原因：

　　1）近兩年購房開支驟增對居民部門整體消費能力有一定透支，部分居民消費只能依賴貸款來實現。

　　2）新一代 80 後、90 後、甚至00後居民的消費觀念與老一代有很大不同，借貸消費的意向要更強一些。

　　3）銀行放貸產品和途徑也在創新，在整體利差處於低位的情況下，有動力投放收益 更高的消費信貸，而 P2P 監管趨嚴也會促使部分消費貸回到銀行系統。

　　數據顯示，今年1-8月居民新增短期貸款累計同比多增8231億。而去年全年新增消費性短期貸款總額僅8305億,今年前8個月新增短期貸款已達到去年全年的1.5倍。

　　對此，多家機構測算，流入中國樓市的消費規模在3000-4000億元。德意志銀行報告指出，預計流入中國樓市的消費貸高達4000億元。

　　德銀認為，今年1.4萬億消費信貸中約有2/3用於購買汽車、房屋裝修，旅遊等正當消費，1/3用於購房，消費者使用消費貸款做二套房融資。

　　易居房地產研究院測算，今年3月以來，新增異常短期消費貸款金額中至少有3000億流向樓市，約佔新增短期消費貸款總額的30%，90%流向廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北。

　　值得注意的是，部分消費貸產品更被直接改造成“房貸化產品”，比如出現了還款期限可達40年的“氣球貸”，即先貸滿25年後再申請續貸。另有不超過10年期的消費貸經過期限變向延長至30-40年。

　　短期消費貸的異常激增存在難以預測的隱患。民生銀行首席研究員温彬認為，消費貸違規流入樓市降低了樓市調控效果，由於消費貸期限短、利率高，若房價回落很容易出現資金鍊斷裂，更進一步斷供會將風險導致銀行體系。

　　[作者：孫建楠](編輯：文靜)

　　(2017-09-29)

　　高房價與調控升級之下，北京樓市一再降温。今年1-8月，北京整體成交金額僅1144.52億元，下降34%。金九銀十，這種“寒冷”仍在持續。

　　此情況的對立面，是北京別墅市場的逆市火爆。2016年，北京共成交超過8千套別墅產品，達到歷史高點。截至目前，北京的商品住宅成交量中，別墅已佔據兩成之席。這個比例，以前從未超過10%。

　　很多人以為，這種高總價產品對口基數較小的高淨值人羣，即便一時火熱，總歸逃不出細水長流的銷售模式。

　　事實上，別墅市場已出現如同剛需市場的房源爭搶場面。別墅存量經過去年的強勁消耗，加上持續下降的供應，已陷入供不應求。地段佳、環境優、配套成熟的高品質墅區，更是珍稀中的珍稀。

　　雖然很長一段時間內，別墅是作為第二居所或度假房產而存在。如今，它上升為第一居所的趨勢越來越明顯。儘管別墅總價高，但平均到每平米房價和居住體驗上，性價比其實很高。

　　現在，六環內的可用建設用地越來越緊張，人們都生怕越買越遠。而像昌平未來科學城等六環內新興區域，基礎建設和商業配套都在高速發展，且生態環境優越，自住投資兩相宜，此時不入手更待何時？

　　案場的實際情況也證明一切——今年國慶期間，金科天璽到訪量達千人以上。作為奧北板塊的重拳純墅區，佔據北中軸及未來科學城之地利，坐享15分鐘生活圈，通達全城；擁有多家三甲醫院、國際學校、高爾夫等頂級配套與生態資源，可於繁華與寧靜之間無縫切換。

　　全方位高標準築造，正是市場所期待的史詩級別墅產品。

　　置業買房，有人先看房價，有人先看配套，只有在真正的稀缺面前，所有人最關心的，是如何比別人跑得更快。

　　(2017-10-22)

　　對跨境資本和境外融資活動的監管，勢必會對海外部分地區的房產帶來降温效果。

　　邢自強/文

　　去槓桿、加強監管的舉措之下，中國對海外地產投資將顯著回落，從而對全球樓市產生影響，尤其是近年來對中國投資依賴度高的美國、香港地區、澳大利亞和英國房地產。這在短期利於防控匯率和資本流動的風險，長期有助避免重蹈日本企業20世紀80年代末收購海外“獎盃資產”的覆轍，增強金融穩定。

　　源於對人民幣貶值以及國內房地產市場回報率的擔憂，中國企業從2013年開始加速投資海外房地產，2013年-2016年間地產對外直接投資（ODI）年均增速高達55％，遠高於同期非金融部門對外直接投資總額的增速（22％），2016年達到106億美元。這只是冰山一角，不包括中國企業利用海外平台在境外融資進行的房地產交易，以及中國居民通過各種渠道在海外購買住宅的金額。

　　監管層對這種激進的投資能否給中國帶來回報頗有疑慮，他們擔心可能僅僅是資產轉移的手段，很多依賴高槓杆支撐的交易更可能增加了金融風險。於是，決策層在去年底將房地產、酒店、電影、娛樂和體育俱樂部等領域的海外投資納入加強管理的“負面清單”，其中房地產是該清單中最大、增長最快的部門，在2016年佔據“負面清單”行業對外投資總額的75％，因此預計其受到的管理也將最嚴格。

　　筆者認為，這些政策動向一箭雙鵰。短期來看是管理層近期預防性政策工具箱的一部分，以更好應對未來美聯儲加息帶來的資本流動和匯率壓力。未來中美政策利率的背離，以及最近略有反彈的資本外流，很可能促使當局推出並不斷完善預防性政策工具箱，管理資本流動。

　　隨着監管趨嚴，地產的對外投資今年上半年顯著下降。對外直接投資較去年同期大跌82％， Real Capital分析公司的數據顯示，中國企業在海外房地產市場已簽訂合約但未能付清的交易數量大幅上升。筆者預計房地產對外直接投資將在2017年大幅下降84％，從106億美元跌至17億美元，並在2018年繼續下滑15％至14億美元。同時，境內企業通過境外融資來進行的投資也將因嚴格監管而放緩，譬如國內銀行的離岸分支可能限制對中資海外房地產投資的貸款支持；對企業海外發債的管理也會加強。此外，國內民間投資機會回暖、人民幣貶值預期的緩解，也將減少境內企業對海外地產投資的積極性。

　　對跨境資本和境外融資活動的監管，勢必會對海外部分地區的房產帶來降温效果。2016年，中國海外地產投資的主要去向分別是美國（43％）、香港地區（18％）、澳大利亞（12％）和英國（5％），這四大地區將首當其衝：

　　美國：2016年及2017年上半年，中國分別是美國的第一、第二大房地產投資國。在紐約、舊金山、芝加哥和洛杉磯的辦公樓和酒店資產是中資的焦點，吸引了其2017年總投資的80％。同期，曼哈頓高達30％的地產交易被中國投資者所佔據。由於供需不平衡，美國的房地產交易量在今年一季度萎縮了9％，而在曼哈頓更是萎縮了55％。商業地產的價格已經見頂，而隨着近年市場上最大買家的離去，商業地產價格將面臨更大的下行壓力。但另一方面，由於中資在私人住宅市場的參與率較低，美國私人住宅的價格和交易量受到的影響將相對輕微。

　　香港：2016年共有56億美元的資金從內地湧入香港樓市，這幾乎是2014年的3倍，2013年的4倍有餘。而在今年一季度，流入資金量已達到2016年全年的接近八成（43億美元）。內地開發商已將香港2017年新拍土地的80％收入囊中，並參與了2012年來近50％的辦公樓宇交易。監管新舉措將有助於削減香港新拍賣土地及辦公樓宇的需求，並逐漸影響住宅市場的情緒和價格。

　　英國：便宜的英鎊是中國企業追捧該國地產的主要原因之一。中資在倫敦商業地產交易中的參與率在2006年還不到1％，但到2016年已經飛躍至25％，對當地居民住宅價格產生了不小的影響。在此局面下，哪怕中資不會賣出現有英國資產並將資本匯回，來自中國需求的邊際變化也會對當地市場發出擾動。倫敦的商業及居民地產價格將會因中國買家需求放緩而受到較大的衝擊。

　　澳大利亞：在2015年至2016年間，中國是澳大利亞地產的最大海外投資者，投資總額高達320億澳元，接近同期美國對澳地產投資的4倍。這其中有200億澳元用於住宅地產。由於來自中國的需求放緩，澳大利亞居民住宅價格將受到更大的影響；在商業地產方面，由於中資在過去兩至三年佔據了交易額的12％至25％，辦公大樓的價格也將面臨衝擊降温。

　　（作者為摩根士丹利中國首席經濟學家，編輯：王東）

　　（本文將刊發於2017年8月7日出版的《財經》雜誌）

　　(2017-08-06)

　　記者近日對天津市多家銀行的首套房貸利率進行了摸底，發現天津銀行、招商銀行對首套房執行基本利率，興業銀行、農業銀行、建設銀行、中國銀行等數十家銀行執行基準利率上浮，大部分銀行上浮5%至10%，最高的有銀行執行基準利率上浮30%。而浦發銀行由於額度控制等原因，暫停受理房貸業務。

　　多家銀行的業務員告訴記者，現在房貸普遍比較緊張，限制條件比較多，審批時間延長。

　　分析人士表示，今年4月天津出台限購政策，房貸利率是重要的調控措施之一，對樓市起到了明顯的降温作用。未來各家銀行的首套房貸利率將會相對穩定，更好地發揮對房地產市場的調節作用。

　　2017年天津買房限購最新政策

　　一、天津非本市户籍買房限購政策

　　天津暫停外地人購買濱海新區除外的商品房及二手住房。

　　1、擁有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；

　　2、擁有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；

　　3、擁有1套及以上住房的成年單身(包括未婚和離異)人士。

　　二、天津非本市户籍買房政策

　　1、提供在天津市3年連續繳納2年以上社會保險和個人所得税證明；

　　2、補繳社會保險和個人所得税不能成為購房有效憑證。

　　三、天津本市户籍買房限購政策

　　天津本市户籍家庭不限購，但限貸，每個家庭或個人限貸2套住房，2套以上住房不得貸款購買住房。

　　(2017-10-09)

　　眾多悉尼地產經紀人正瞄準下週從中國飛來、為買房而觀光的購房者們。下週是中國的一大長假——國慶黃金週，每年10月全中國有760多萬工人能夠連續休假一星期。

　　對中國富人而言，黃金週是出國度假、購物、參觀大學以及海外置業的絕佳時間。

　　中國人十分看重可繼承性投資，而房產被認為是一項安全且持久的資產、能夠世代傳承，特別是在像澳洲這樣房產繼承免遺產税的國家。

　　根據在線旅遊門户攜程網預測，從明天開始到10月8號節假日期間，出國度假的遊客將超過600萬人。澳洲是中國人出國度假的第五大目的地，前四位分別是泰國、日本、美國和新加坡。房產網站居外網認為，新的飛行航線、針對中國出境遊客便宜便捷的簽證都讓澳洲更受歡迎。

　　近些年來，中國人的收入持續增長，今年估計有135萬遊客選擇出國遊。陽光沙灘、碧海藍天、令人震撼的自然風光和野生生物：觀賞鯨魚，與海豚共遊，擁抱考拉，這些都澳洲遊客數量持續增長背後的吸引力。

　　中國遊客每年赴澳數量高達140萬左右，因而即便我們接收的中國遊客只佔中國全部出境遊客很小一部分，數量也足夠影響澳洲的房市。

　　2015年黃金週期間，一對中國夫妻斥資1050萬澳幣買下了Maroubra的一套房子，他們專門飛來澳洲簽訂購房合同。2014年富人區Point Piper的一套房子賣出了3900萬澳幣。

　　中國國內房價很高，相比之下澳洲的城市更具價值。

　　這些中國買家在國內面臨購房限制政策，因而他們當中許多人轉投國外、進行房產投資，即便中國政府對限制資金出境有所限制。限制資金出境阻擋不中國的房地產投資者，他們去年在全球住宅地產和普通地產上的投資高達1010億澳幣，創下了記錄。

　　美國是中國房產投資人士的第一目的地，這也解釋了為何中國買家花費500億澳幣用於在美國置業。居外網注意到，澳洲緊隨美國排名第二，之後是中國香港、加拿大和英國。

　　鑑於中國是一個看重名譽和地位的國家，因而買房是跟親朋好友炫耀財富和投資敏鋭度的最佳途徑，在海外擁有房產則聲望更甚。

　　(2017-10-04)

　　國慶假期的到來，對於樓市而言，意味着本輪調控時間已滿一年。據小編不完全統計，這一年來，全國已經有超過55個城市加入調控大軍，累計出台各項調控措施超過300次。同時，今年9月底樓市趕在國慶來臨之前開啓了新一輪的調控，在此大背景之下，樓市真的降温了嗎？

　　調控之初，管理層提出“分類調控”的調控方針，即一線和二線熱點城市調控趨緊；三四線城市鼓勵去庫存。因此，小編先説一二線城市的樓市情況。

　　我們可以看到，在各項調控措施的疊加影響之下，一線和二線熱點城市的樓市呈現出不同程度的降温，房價上漲過快的勢頭已經扭轉。從數據來看，截止到8月底，這些城市的新房價格出現三年以來的首次全面止漲。其中，僅有北京、上海、廈門三城環比漲幅持平；其餘城市的房價以呈現下降的態勢。

　　而在二手房市場，情況也基本雷同。以北京為例，其價格已經“4連跌”，且跌幅為全國之最，累計下跌幅度接近5%。成交量方面，北京二手房交易量連續三個月跌落至萬套以下，8月份不到8000套。

　　説完一二線城市的樓市，小編接着説三四線城市的樓市。在一二線城市因調控樓市遇冷之時，大多數三四線城市的樓市可以用火爆來形容。從數據來看，8月份，這類城市幾乎全線房價看漲，有的漲幅甚至超過了20%。

　　不過，對於一些熱點的三四線城市，樓市庫存消化得差不多了，進而有轉向調控從緊的趨勢。所以，小編認為，就目前的情況來看，三四線城市樓市火爆的情況已有趨於平穩的跡象。可以預計，在四季度，三四線城市的樓市交易量也將呈現整體回落的情況。這樣看來，雖然是傳統銷售旺季“金九銀十”，但是當國慶遇上調控，樓市還是保持低温。

　　如果就本輪調控而言，小編覺得其最大的亮點是在為樓市長效機制的建立鋪路。我們可以看到，自北京“3.17”樓市調控以來，本輪調控進入了新的週期，即由單一管控成果為訴求轉向朝着長效機制的建立的多維度調控。

　　現在回顧持續一年的調控，從調控伊始，樓市的火爆並未馬上改變，市場上及很多購房者看漲的預期並沒有出現改變。但隨着調控深入，樓市全面進入“五限時代”，市場逐漸迴歸理性，而其中的關鍵性節點正式3月樓市調控政策的來臨。

　　小編看當時就多次表示過看好本輪調控，因為其中亮點頗多。例如：租售並舉。7月中旬，廣州出台租房人子女可就近入學的“租購同權”；緊接着，九部委聯合發文，喊話加速培育與發展大中城市房屋租憑市場，多地響應出台試點措施。

　　在小編看來，這一舉動主要是為了進一步改變大中城市的住房供需矛盾，這可以説是過往調控難得一見的亮點。自此，調控也從抑制需求轉向增大一切合理的供給，包括農村集體土地的利用。所以，我國樓市何時實現“房子是用來住的，不是用來炒的”讓我們拭目以待。

　　(2017-10-06)

　　從近期樓市成交數據來看，整體市場已經進入下行週期是不爭的事實。可以説，在調控持續一年多的時間裏，全國熱點城市的樓市成交量明顯下降，市場趨於平穩。對此，小編認為，按照目前的情況，在樓市調控趨嚴、金融政策收緊以及大力促進租賃市場發展的三大趨勢之下長效機制建立可期。那麼，“房子是用來住的，不是用來炒的”離我們還有多遠呢？

　　9月樓市開啓了新一輪調控，在各地有關政策不斷收緊的情況下，今年的金九銀十已難覓蹤影。不止是國慶期間樓市成交遇冷，才讓我們恍然醒悟，其實早在9月份成交頹勢就已顯露苗頭。

　　以廈門為例，9月，樓市新建商品房總成交量不到3300套，總面積為24萬平方米，同比下降幅度超過40%。其中，住宅成交量不到900套，總面積為9萬平方米，同比下降幅度超過55%。

　　而在二手房市場，9月，交易量為2000多套，總面積為18萬平方米。其中，二手住宅僅1200餘套，環比與同比雙雙下跌，同比下降幅度更是接近80%。

　　在小編看來，新房與二手房市場價格受限，無論是成交，還是房價均持續呈現回落態勢，這無疑反應出整體市場進入下行週期的信號。同時，在政策預期不變的情況下，今年年底前想要發生什麼變化很難。

　　不過，儘管本輪調控力度之大前所未有，但畢竟很多都是短效手段，非長久之計。想要真正實現“房子是用來住的，不是用來炒的”路還有很長。從目前的種種跡象來看，各地都將積極探索長效機制的建立，或許我們離這一天的到來並不遠了,需要冷靜面對！

　　對於如何解決我國樓市供需矛盾，除了加大住宅供給的辦法以外，其實從目前的情況而言，出租房源也是重要補充。可以説，當管理層大力倡導發展租賃市場起，就是想通過一種應對措施，來引導實現住有所居的可能；長遠來看，這是想改變我國居民長久以來固有的安居觀念，進而從側面來緩解矛盾。

　　整體而言，目前的樓市調控的重頭戲碼仍在短效手段上，例如：限價、限購、限貸、限售等等。這也是為了立竿見影的封堵投資炒房行為，以此確保樓市趨向平穩，購房者趨向理性。

　　與此同時，通過保證特定房源的提供、租售同權、共有產權房等政策來引導不同人羣的購房需求得到合理釋放，特別是中低收入人羣的住房問題。從樓市政策、金融環境及租賃市場這三大方向來引導房價，有效止住了去年樓市火爆的蔓延，全方位的抑制投機炒房行為，讓我們看到了當前房地產市場正在逐步回落至合理的區間上來。所以，在本輪調控之中，投機炒房者還是死了這條心，這次不是説説而已，管理層的堅決態度顯露無疑；對於普通購房者而言，根據自身的實際情況，如今或許是個不錯的上車機會。

　　(2017-10-15)

　　近日，深圳土拍系統發佈土地拍賣預告，11月份將有一宗位於龍華區民治街道的居住用地掛牌交易。據系統公告內容顯示，該地塊拍賣建房70年之內不能對外出售。那麼，買地建房不能賣，對房地產行業有何影響？開發商以後是否只能做“包租婆”了呢？

　　據瞭解，此次掛牌出讓預告的宗地編號為A811-0323，位於龍華區民治街道，總土地面積超過2萬平方米，按照其規劃容積率計算，總建築面積超過9萬平方米。起始價接近8億元，最高限價為10億元。根據掛牌土地信息，該地塊在建成項目以後，開發商需要自持70年。期間允許出租，且單次出租年限最長不能超過20年，租客不能二次出租；同時，還需要配備近3萬平方米的人才住房。

　　對此，小編認為，這至少預示了3個信號：一是，探索新的土地供給模式，從而引導開發商謀求新的盈利方式，為租賃市場的發展注入更多活力；二是，進一步深入解決當前樓市調控的一些問題，因為目前已處於調控的關鍵時期；三是，各地對於人才吸引力度越來越大，正所謂科技是第一生產力。

　　有業內人士表示，此次深圳土地掛牌出讓的“只租限售”其中特別提出的一些細則十分值得我們思考。例如：單次出租年限最長不能超過20年，租客不能二次出租，這無疑是確保鼓勵發展租賃市場的措施真正得以落實，防止開發商通過長期間的出租變相進行房屋銷售。總體而言，此次的土拍信息表明，大力發展租賃市場的政策導向不變。可以預計，未來將有更多的類似土地問世，新建商品房的房源供給較之過去將大概率會有所減少。這樣一來，將為租賃市場的發展注入更多動力，從而間接緩解房價上行的壓力。

　　在小編看來，一方面，大力發展租賃市場是告訴我們當前樓市調控重點之一是結構性的調控，改變我國居民長久以來對於安家樂業的固有觀念，藉此解決樓市供需矛盾；另一方面，歸根結底各類租憑政策的出台都可以視為管理層在對於建立樓市長效機制的一種探索方式。

　　事實上，今年以來，全國各地越來越的土地拍賣環節規定了掛牌地塊的自持年限。早在上半年業內就有分析認為，“只租限售”未來或許將成為主流模式。而深圳此次跟進掛牌的“只租限售”的這宗地，在一定程度上透露出管理層將加快租賃市場培育的態度，或許不久以後，該類地塊將成為拍賣常態，那麼，能否依仗“只租限售”地塊探索樓市長效機制的出路，讓我們拭目以待。

　　(2017-10-20)