今日話題：政府低價團購房爛尾嚴重 根本原因竟是腐敗作祟

　　日前，《新京報》報道了一則“湖北宜昌政府低價團購房最後爛尾”的新聞，其實，翻開媒體報道，出現政府團購房爛尾的何止宜昌一地，山西太原、山東濟寧、內蒙古包頭、黑龍江哈爾濱、江西南昌等地都紛紛爆出過類似新聞，而據估計，爛尾樓現象在普通縣城更加常見。到底該如何看待這些爛尾的政府團購房?…[詳細]

　　要點速讀1房屋團購本是市場行為，政府的介入不僅扭曲了市場，更是一種隱性的“福利腐敗”，增加了爛尾的風險。2面對強勢政府，開發商主動讓利合作;政府為開發商背書，無證企業一路暢通;政府領導任期變動產生影響;這些都導致政府團購房的爛尾。3政府團購房這個“怪胎”應該加以切除，同時，從公務員那裏購買指標的普通購房者，不能因為看似有政府背書，就放鬆警惕。政府團購房，是福利分房的“借屍還魂”，不僅擾亂了市場秩序，並且增加了樓房爛尾的風險

　　房屋團購，本來是一個售房者薄利多銷、買房者得到優惠的市場行為，但是地方政府的強勢介入卻讓它變了味：

　　一方面，政府團購房依然按照行政級別來分：級別高的獨享好户型，級別低的只能挑剩下的。在湖北宜昌的案例中，包括區長和區委書記在內的主要領導幹部，分到的是“兩梯兩户、四面通風、面積全部是166平米”的獨家設計，而其他公務員則依級別高低各取所需。這其實是取消多年的福利分房的“借屍還魂”。

　　另一方面，很多分到指標的政府公職人員並不真正購房，而是轉身加價把指標賣出去。同樣在湖北宜昌，根據統計，總共有198户轉賣了指標，加價5到10萬不等。這也意味着政府“服務買房困難的公務員”的初衷根本無法成立——這些人要麼對房子需求不強烈，要麼早已手握多套房，不在乎這一個。

　　政府的介入擾亂了市場秩序。根據《第一財經》對湖南株洲房市的調查，團購房的價格往往貼着成本走，比市場價低出一大截，破壞了市場價格機制，是一種不規範的開發行為。

　　政府團購小區內部價和周邊房屋均價對比盤點 製表：今日話題 數據：綜合自媒體報道

　　然而這些得到政府背書的團購房最後卻走上了爛尾之路，這又是為什麼呢?

　　爛尾原因之一：面對強勢政府，開發商力求長期合作主動讓利，一遇市場變化，小企業很容易資金鍊斷裂

　　既然是擾亂市場的行為，為什麼開發商還要主動與政府合作呢?

　　這要分兩頭説。一頭是那些本身就與地方政府有着千絲萬縷聯繫的開發商，本着“肥水不流外人田”的原則，不如讓自己人開發，彼此獲利，盆滿缽滿。另一頭則是那些並非政府“親生”的企業，對他們而言，抓住機會與政府合作，非常重要。即便短期內不能獲利，長遠來看，也能在拿地、開發等方面釣到大魚。

　　但是與政府打交道，雙方關係是不對等的。掌握主動權的地方政府會進行壓制，遇到突如其來的市場變化，也會動用各種手段，臨時變更或修改協議。所有這些調整，大企業或許還能承受，小企業很可能就深陷其中無法動彈了。

　　這裏以湖北宜昌的江南星城小區為例。江南星城是宇星置業的第一個項目，負責人李愛軍在確定和當地區政府簽約時覺得，“做開發商最終還是要和政府打交道，而且按照協定，最後還可以拿到2000萬的回報”。但是突如其來的兩個變化卻讓這個小企業亂了陣腳。第一個變化是本來説好的拍賣最後因兩個競拍者的加入，導致最後的拍賣價上漲。第二個變化則是，政府考慮到各種價格因素，決定只接受1770套住房中的950套，而且把價格壓得很低。面對政府的強勢地位，宇星置業只能順從接受，自己已經墊資4個多億，這個時候退出，損失會更大。最後只能死撐到底，不僅2000萬回報沒拿到，還走到現在爛尾的結局。

　　湖北宜昌點軍區政府和開發商簽訂的協議

　　爛尾原因之二：有政府保駕護航，資質不夠、證件不全的開發商也能一路綠燈，一旦政策調整，潛藏的地雷很容易爆炸

　　按照規定，一個房地產項目的開發和售賣需要具備五個證件：土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設施工許可證以及商品房預售許可證。但是由於團購房售賣較早，通常情況下並不具備這五個證件，因而實際上是不夠資格進行房屋團購的。這時候政府的背書就發揮作用了。尤其對那些從公務員手中買來指標的購房者來説，即便發現開發商可能存在資質不過關的問題，因為相信政府的保駕護航，他們很容易忽略掉風險。但是風險並沒有因此就消失，一旦遇到政策調整和緊縮，危險自會降臨。山西太原的水域金岸小區就是一個典型案例。

　　2009年，山西省人大、農業廳、水利廳等六個省直機關，陸續團購了太原市晉源區金勝鎮古寨村的舊村改造項目——水域金岸小區，價格從每平方米3700元到4700元不等，先後參與團購的公務員及事業單位人員超過千人，其中很多人是因為“六大省直機關”的站台而放心購買。該項目最初建設很順利，但是到了本該交房的2012年，開始出現建設停滯，此後三年半幾乎沒有任何進展。

　　其實該項目爛尾的原因很簡單：就是五證不全。但是最初所有人都因為“六大省直機關”的站台，相信即便五證中一個也沒有，也會一路暢通，最後由“黑”轉“白”。然而，從2013年開始，太原的房產政策出現調整，大量房地產項目開始整頓，五證不全的項目被叫停。

　　購房者望爛尾樓興嘆

　　爛尾原因之三：地方政府領導積極推動團購項目，一遇任期變動，由他而起的項目也會因他而擱淺

　　一般房地產的開發週期少則兩三年，多則四五年，與地方政府領導的任期很難正好匹配，因而地方領導的調動(落馬)在很大程度上也會影響到其所主導的團購房項目。在湖北宜昌的案例中，有一個細節很值得玩味。面對記者的採訪時，該房產項目的負責人李學軍表示，當地政府在找到他之前已經接洽過幾家開發商，由於價格問題沒有談攏。後來在接觸中，他能明顯感覺到他們“很急，急着開發團購房”。如此急匆匆上馬團購項目，很大可能就是想在任期內儘快搞定。

　　山西太原的項目則從反面加以驗證。2013年年中，太原市新市長就任後不久，太原大部分手續不齊的城中村改造項目陸續停工，其中就包括上文提到的古寨住宅小區。

　　政府團購房是必須切除的“怪胎”，要遏制隱性腐敗，同時，普通購房者也需要擦亮眼睛

　　正如文章開頭所説，房屋團購本身是一個市場行為，它給房屋買賣雙方帶來利益好處的同時，自然也存在一定的風險，其中最常見的就是資金問題。但是這些因市場而引發的問題自然可以利用市場的手段進行調節。而因政府的介入出現的非市場因素，導致福利只被一部分羣體所享受，產生了隱性腐敗，應該切除政府團購房這個半市場半行政的“怪胎”了。

　　受到影響的不止是公務員羣體，在上述所有案例中，很多非公務員，歷經千辛萬苦購買到指標，他們看中的無非就是“政府小區”“公務員小區”帶給人的靠譜感。但是這樣的靠譜感本身就不靠譜，購房者應該破除對政府背書的迷信，仔細審視開發商的資質和相關證件。

　　政府在團購房屋的過程中既當裁判又當球員，既扭曲了市場行為，還帶來諸多弊端，是時候好好加以規範了。