關乎700萬户居民利益，老舊小區改造的處方來了

玻璃幕牆，霓虹燈光，一座座拔地而起的高樓是見證城市發展的勳章，而那些見證了城市拼搏過程的陳年樓宇卻經歷歲月蹉跎，成為城市的皺紋。

而如今，六層老樓安上電梯，髒亂外牆維修煥新，節能設施安裝入户……7月20日，國務院辦公廳印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，要求按照黨中央、國務院決策部署，全面推進城鎮老舊小區改造工作，滿足人民羣眾美好生活需要，推動惠民生擴內需，推進城市更新和開發建設方式轉型，促進經濟高質量發展。

《意見》提出，2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬户；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

老舊小區問題多

本次工作的改造對象主要是2000年底前建成的老舊小區，由於建成年代較早、失養失修失管，除去已經不再適宜居住的危房之外，還在勉強支撐的小區也難免會出現設施的不完備和老化問題。

“老小區面臨的一個大問題就是停車位。2000年以後汽車發展非常迅速，比如新小區一般都會充分考慮停車位的問題，但之前建成的小區不一定會考慮到。”中國城鎮化促進會城鄉統籌委副秘書長孫文華認為，時代的迅速發展導致新老小區在配套設施上存在着必然差異，會導致居民生活幸福感的降低，“小區裏沒地方停車，停到馬路上還要被開罰單，感受就很差了。”

加裝電梯也是成為老舊小區改造繞不開的話題。中國建築技術集團有限公司既有建築增設電梯研發中心副主任、總工程師史學磊接受媒體採訪時曾表示，他調研發現，全國17萬個老舊小區中，共有將近200萬個單元沒有電梯。

在北京二環內工作的小劉表示，為了節省租房成本，自己只能選擇不帶電梯的老舊小區租住，但因為膝蓋關節有損傷，“租房我只能住一樓，不管是採光還是通風，都比高層差不少”。而對於大多數居住在老舊小區，腿腳不便的老年人來説，電梯的必要性更是不言而喻。

分類施策

維護和配套是老舊小區改造工作的重點，針對這些問題，《意見》將老舊小區的改造內容分為了基礎類、完善類和提升類三個大類。

基礎類改造主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等，滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，而完善類改造則注重滿足居民生活便利需要，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。

其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閒設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。

孫文華認為，老舊小區的改造不僅要重視硬件設施的全備，也要注重軟件的提升，對社區的運維管理進行整體策劃，完善服務，提升社區生活的幸福感。“在一些經濟發展比較好的城市，公共服務已經在進社區了，類似於小區養老服務、生鮮超市等，這些都涉及到整體的規劃。”

《意見》在確保基礎設施的維護和完善便民設施的同時，也重視社區服務供給的豐富和居民生活品質的提升，積極推進公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衞生服務站等公共衞生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

別讓好心辦壞事

儘管《意見》對於如何改造老舊小區提出了指導，但改造項目的落地卻並不像想象中那麼順利。如何平衡改造需求和居民意願是工作中的首要難題。

據媒體報道，去年北京市朝陽區勁松二區的加裝電梯工程曾因業主反悔而被迫叫停。一樓居民發現加裝電梯需要將煤氣管道從地下改到地上，而改道後的煤氣罐正好從其家廚房窗户外經過，因此反對加裝電梯。

負責勁松社區改造項目的願景集團相關負責人坦言，不光是勁松，其他地方的老舊社區電梯加裝都是難題。一是加裝電梯本身對樓梯有安裝條件，要考慮地下管線和安裝面積，二來居民意見也具有“一票否決”的作用。根據《北京市2016年既有多層住宅增設電梯試點工作實施方案》和《朝陽區既有多層住宅增設電梯試點工作實施意見》，加裝電梯必須本單元100%業主簽字同意才能實施。

“如果有一家不同意。我們就都無法安裝。”願景相關負責人表示，現今還處於徵集民意調查階段，正在緩慢推進中。

“老舊小區對改善城市面貌，提升老百姓幸福感絕對是一件好事。”孫文華強調，老舊小區改造絕不能“説幹就幹”，“地方政府一定要做好規劃，充分聽取老百姓的意見，加強對改造工作的宣傳和培訓。”

改造如何回本

老舊小區改造工程大、耗費高，也是一筆不小的財政壓力。

《意見》提出，要建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。

一方面，按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。《意見》表示，支持小區居民提取住房公積金，用於加裝電梯等自住住房改造。

另一方面，加大政府支持力度。將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助，省級人民政府要相應做好資金支持。市縣人民政府對城鎮老舊小區改造給予資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用範圍。此外，支持各地通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。

此外，《意見》也強調要持續提升金融服務力度和質效，推動社會力量參與改造。

7月，住建部推動國家開發銀行、中國建設銀行與全國5省、9市簽約戰略合作協議，為簽約地區提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮老舊小區改造項目。

住建部部長王蒙徽強調，必須建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制，加快培育規模化實施運營主體，鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大支持力度，運用市場化方式吸引社會力量參與，“這才是推動老舊小區改造可持續的根本辦法，也是推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型的重要切入點。”

而如何通過創造經濟效益吸引更多社會力量參與改造，也是擺在眼前的難題。

作為首個在老舊小區中進行商業化嘗試的企業，願景集團相關負責人透露，願景在老舊社區改造項目中主要是通過物業停車、便民空間的經營來獲得盈利。

據其介紹，目前物業收費標準為多層住宅0.43元/平方米，高層住宅1.42元/平方米，計劃用3年時間將物業費收繳率由60%逐步提升到80%，從2020年1月1日起正式收繳物業費以來，截至2月28日，勁松北社區2020年物業費收繳率已達46.5%。

孫文華建議，在產權分明的情況下，可以考慮對老舊小區住房進行原拆原建，提高容積率，“原來的小區居民就地安置，多餘部分允許開發商作為商品出售。一方面提升了小區品質，另一方面能讓社會資本進入老舊小區改造過程中來。”

據悉，此舉已有地方政府進行嘗試。7月1日，北京市住建委已聯合多部門發佈《關於開展危舊樓房改建試點工作的意見》，對於北京啓動危舊樓房改建試點如何開展作出了細緻規定，試點內容涵蓋組織實施、規劃土地政策、資金政策、產權登記與物業管理、與申請式退租和住房保障政策銜接5大方面。