本文來源：時代財經 作者：林心林
行駛到距離海花島還有三公里的濱海大道上，目之所及除了藍天、椰林，還有稍顯空蕩的車道。
“以前剛開島那幾年，從高速路口就開始堵了，到濱海大道這裏六條車道都堵死，海花島地下停車場也停滿。”儋州當地出租車師傅王新對於這樣的場景還歷歷在目。
在海南，海花島的神話似乎無人不知，不少儋州本地人甚至能把這座人工島的十年開發故事講得頭頭是道。今年年初，“海花島39棟樓拆除風波”讓外界再度將目光聚焦在這座已經開發了十多年的島嶼上。
這是一座矗立在海南島西北角的巨無霸人工島，距離海南省會海口一百多公里，總面積約7.8平方公里，是全球最大的人工島。
宛若盛放花朵形狀的海花島由三個離島式島嶼組成，其中1號島為囊括主題樂園、購物中心、商業會展、餐飲休閒等的文旅服務區，2號、3號島則是以住宅、度假公寓、海濱別墅為主的居住區。
2021年元旦，在住宅銷售了六年之後，1號島首期商業業態進入試營業，整座島終於迎來全面開放，本地人與外地遊客將六車道的海濱路堵得水泄不通。當時一組數據顯示，整個海花島已累計投入約810億元。
不過如今，王新的載客生意清閒了不少。他説，因為疫情防控和淡季的緣故，每天搭載去海花島的乘客少了許多，“車道隨便你走。”
從濱海大道右拐進入入島大道，車輛逐漸靠近海花島2號島。王新指着沿路被工業圍擋攔起來的工地，“裏面是重新建造的入島大橋，之前是水泥路平鋪，造成海水不流通、污染海域環境，現在政府責令拆除重建，讓水域可以來回流通。”
王新感嘆，因為開發商的違規開發行為，這幾年海花島的不少項目工程都經歷了拆倒、重建的過程。
“那裏就是被政府收回的海花島39棟。”臨近下車，王新指着遠處一排臨海的建築羣説道。
海花島39棟，時代財經/攝
39棟樓被層層圍住，不能停留、拍照
海花島工程在2009年正式啓動，彼時正逢海南省填海造島的高潮，同時期填出了多達12個人工島。然而，自2017年中央環保督察組對海南省開展第一輪督察，那些無序違規開發的人工島項目被勒令暫停，甚至拆除。
在海南掀起的環保風暴中，海花島2號島2-14-1地塊建設的39棟樓備受關注。
因違法取得規劃許可證，早在2020年5月儋州市就對海花島39棟住宅建築下達停工、停售令；2021年12月，儋州市下發行政處罰決定書，要求開發商限期十日拆除39棟住宅建築，這在當時一度引發不小的風波。不過，到了今年4月，風向再度變化，原本計劃拆除的39棟樓不再拆除，而是變更為“沒收”。
7月下旬，時代財經來到上述39棟樓現場。遠遠就能看到，幾排孤零零的建築羣矗立在海邊，四周沒有太多遮擋，其中靠近海邊的樓棟可以觀賞到一線海景。
海花島39棟現場，時代財經/攝
據觀察，靠近馬路的樓棟基本都是毛坯房模樣，外立面尚未完工；靠近裏面的樓棟外立面則經過簡單裝修，以白色調為主。現場已經沒有工人、塔吊在工作，只是凌亂堆放着一些鋼筋、瓷磚等建材，周圍一公里內同樣是荒無人煙的工地。
不過，想要靠近這臨海矗立的39棟建築羣並不容易。距離39棟樓仍有1.5公里左右處，有一排圍擋攔住了入口，上面赫然寫着“施工重地 閒人免近”。即便走近圍擋內，也不時會有保安騎着電動車巡邏，要求不能停留與拍照。
被工業圍擋攔起來的海花島39棟，時代財經/攝
外圍路口處有臨時搭建的保安亭，一名身着黑色制服的保安告訴時代財經，原本開發商的保安人員已被調走，自己是政府指調過來駐守的人員。
“這（39棟）本來是海花島最後一個小區了，現在已經歸政府下面的洋浦控股接管了。”海花島恆大物業人員張亮告訴時代財經。據瞭解，洋浦控股為海南省批准設立的省屬國有獨資企業，業務涉及工程建設、園區運營、酒店運營等。
張亮透露，7月初還有領導過來視察39棟。至於此前購買39棟房屋業主的處理結果，張亮則表示恆大已與328套售出房屋的業主都解除了購房協議，可以選擇退款或者置換恆大全國其他項目。
“退款是按照業主之前買的價格退，不是按市場價，所以很多業主不高興。不過，恆大挨家挨户上門處理，所以退款兩年前就都退完了。”張亮説道。
沒收回去的39棟住宅將如何處理呢？
事實上，早在2020年儋州市政府要求39棟停工停售的整改方案中就提及，收回39棟住宅建築全部轉為項目業主自用，所有房源堅決不得用於銷售。彼時恆大海花島公司制定海花島39棟建築後續處置方案顯示，確定轉型為酒店經營、辦公租賃、員工宿舍以及人才公寓等四種模式。
不過，就目前情況來看，處置權已不在開發商手中。在走訪距離39棟最近的住宅區和商鋪時，有商鋪老闆透露，39棟將被作為政府引進高層次人才的人才安置房。
“下半年就準備開始往外銷售了，均價大概8000多元。”海花島中介李明也指出，39棟未來將用作人才公寓。在他看來，8000多元的均價放在海花島已經算便宜了，“畢竟巔峯時，臨海高層要兩三萬。”
房價腰斬，中介門店倒了一半
2015年12月，海花島正式對外銷售，恆大自稱在全國投了將近8億元的營銷推廣費。2號島業主樑華告訴時代財經，當時鋪天蓋地都是海花島廣告，恆大還包機帶業主去海花島買房。“當時我們包機上的業主幾乎人手一套，老帶新還可以返1萬元。”
據彼時恆大披露數據，海花島首日認籌到訪人數10萬人，創造了122億元的銷售額。當時，海花島首期公寓的開盤價為5688元/平方米起，此後伴隨海南房地產的發展逐年上升，到了2020年海花島的新房價格已漲至2萬元/平方米以上，景觀好的房子或者洋樓則逼近3萬元/平方米，五年間漲幅超四倍。
“剛開島那兩年，一堆人跑來海花島開中介門店，一年能賺幾百萬。”譚鑫也是2016年來海花島開中介門店的儋州本地人之一。他形容早期賣房跟“撿人頭”一樣，發傳單都能賣出房子，一套房能拿到3.5%的佣金以及不菲的成交獎。
但自2021年下半年開始，房地產市場下行、旅遊業受挫，海花島的房價不再堅挺。“今年跌得更厲害了。”譚鑫説道。目前海花島一手房尾貨均價在1.7萬/平方米左右，但二手房掛牌價則在1.1萬元/平方米左右，甚至不少掛牌八九千元每平方米，與巔峯時相比已然腰斬。
“旺鋪出租”的中介門店，時代財經/攝
房價與銷售驟冷，海花島上的中介生意也陷入慘淡。時代財經走訪中發現，2號島沿街的許多中介商鋪都大門緊閉，玻璃門上貼着用A4紙打印的“旺鋪招租”廣告；即便有的門店大門敞開，裏面也空無一人。
據譚鑫介紹，海花島最火爆時有100多家房產中介，但現在僅剩幾十家，一半都不到。“以前一個月就能賣8套、10套，現在全年才賣出十幾套，很多還都是海花島周邊的樓盤。”
同時，這些中介門店也面臨着被開發商拖欠佣金的情況，“我被欠了40多萬佣金，不抱希望了。”譚鑫説道。
同樣苦惱的還有急於脱手的業主和投資客們。李明告訴時代財經，如今海花島2號、3號島上有超6萬套住宅和公寓，其中超2萬套住宅和公寓正掛牌出售。“很多業主委託賣房，接近本錢賣的都有，不過整體有價無市，流通性很差。”
其還指出，目前收房的6萬多套房子中，僅有小部分早期銷售的房子有房產證，不少房子實際上是還未有房產證的更名房、協議房，這也讓二手交易存在更多風險。
海花島業主沈玲曾是恆大員工，2020年末以每平方米低於市場價1萬元左右的員工價，買下一套住宅。原計劃等房價進一步推高將房子出售“小賺一筆”，但卻等來了海花島樓市突然遇冷。
“去年下半年就已經掛牌了，但是看房的人不多，有些談到接近成交了，但是由於還沒有房產證等緣故，最後都沒成交。”今年開始，沈玲又調低了掛牌價，已經接近入手價，不過截至目前仍沒有賣出去。
下一步，沈玲計劃把房子委託給中介出租。同樣在掛售房子的梁華則不打算出租，據她瞭解，目前海花島上房子的租金都十分低廉，月租六七百元的民宿遍地都是，“一年租金不到兩萬，還需要維護的費用，並不划算。”
2號島沿街商鋪，時代財經/攝
與大多數業主不同，梁華賣房的原因在於居住體驗感不佳。2022年春節，梁華一家從北方來海花島過冬，但是颳風下雨的天氣與她想象中温暖如春的景象不同，“前兩年在三亞過冬就很舒服，氣候更好。”此外，開發商當初承諾的很多配套都沒有實現，綠化、物業目前也是半癱瘓狀況，跟剛開盤的時候完全不一樣，“太后悔了。”
梁華稱，目前2號島上的商鋪入駐率不高，只能滿足基本生活，沒有任何其他娛樂消費活動。“雖然冬天過來住的業主不少，但是放在整個島裏還是空空的，晚上仍然有些冷清。”
電費交不起，燈光秀都縮水了
與稍顯冷清的2、3號島相比，遊客不時來往的1號島則更有人氣。
作為旅遊度假區的1號島，是海花島重點打造的板塊，按照規劃將擁有多達28個商業業態。2021年元旦，1號島首期業態啓動試運營，風情商業街、五國温泉城、歐堡酒店等率先露面，代表着海花島正式對外營業；隨後水上王國、海洋世界、希爾頓酒店也陸續落地。
1號島水上世界附近，時代財經/攝
時代財經走訪發現，即便是暑假出遊季的7月，但因為白天高温，1號島各個遊樂項目顯得格外冷清，接駁車空車穿梭其中。直到夜晚天色漸暗、氣温沒那麼滾燙，遊客們才開始出現在1號島上的風情飲食街上，不少是全家老少出行。
與2號島上錯落分佈的不知名餐飲店不同，1號島商業街上匯聚國內外知名的餐飲品牌，包括火宮殿、橋頭火鍋、楊裕興、太二酸菜魚、奈雪的茶等，以及香港勝記、喜粵8號等米其林星級品牌。不過，即便就餐高峯期，也未看到需要排隊就餐的情況。
風情飲食街，時代財經/攝
“去年元旦剛開的時候整條商業街都是人，我們店連續排了兩個月的隊，很多本地人都來島上旅遊打卡，吃年夜飯。”某知名連鎖品牌的門店經理王驍説道。
但受疫情反覆影響，除了節假日，如今島上基本沒有什麼門店需要排隊。對於晚高峯店裏約一半的上座率，王驍表示已經恢復得不錯了，“就在7月份海花島剛封控過一輪，島上都看不到旅客。”
臨近8點，海花島1號島招商部陳厲的巡店工作也基本收工。在開業的一年半時間裏，令他印象最深刻的是去年8月份。“去年上半年剛開業亮相，整個1號島人氣還是很旺，而且許多餐飲品牌都是海南首店，幾乎是海南的天花板了。”
而由於海口疫情，去年8月1日開始海花島進入全面防護狀態。“從8月1號開始，海花島的人流和生意斷崖式下滑，沒有任何過渡，9月才好一些。”
直到2022年春節，1號島才再次迎來旅遊高峯。不過，陳厲稱，相比第一年開業時還是下降了三成左右；如今的暑期則恢復了五成左右。
“開發商爆雷其實對海花島的旅遊沒有什麼影響，對於旅客來説，只要遊樂項目、餐飲店鋪、接駁住宿都開着就夠了。”陳厲稱，對於旅遊業來説，最大的影響還是疫情防控和人口流動。
而另一位海花島運營人員則表示，目前海花島還有不少重點項目沒有推出，包括大劇院、國際購物中心、號稱將“超越迪士尼”的童話世界。“童話世界遲遲無法開業，除了疫情期間國外設備運輸受影響，也與資金跟不上有關，很多建築施工單位都不願接受商票了。”
海花島上的物業員工張亮就透露，自去年下半年開始，歐堡酒店、水上世界等項目都陸續裁員；同時島上時不時有工人維權，“今年過年前，39棟周圍也有工人過來討要工資，1號島就更多了，很多項目現在也只發底薪。”
中介李明也表示，1號島的王牌項目燈光秀“現在都沒那麼好看了”。據他了解，是因為開發商拖欠電費，一些耗電量大的燈光效果便取消了。
“海花島現在逐步被政府接管了，房產證也慢慢批下來了，爛尾樓、社區醫院、沒有建完的土地，這些都會處理好的。”李明説道，“再等兩三年吧，一切都會好的。”
（文中受訪者均為化名）