有一種關係叫房東與房客
近日，網上曝光了一則新聞，因為中介跑路，某房東上門強行換鎖趕人，還斷水斷電，將家用電器搬走。經瞭解，雙方曾協商幾次，租客提出各承擔一半損失，但最終因一些細節問題沒有談攏。由於不堪房東騷擾，租客向法院起訴了房東。
在人口流動頻繁的城市，無論生活還是工作，與房屋租賃相關的法律問題恐怕是不少人都會親身經歷的，本版特邀昌平法院四位法官，從不同類型的實際案例出發，為你解讀租賃與承租那些事兒。
案例一
租房中介跑路，如何及時止損？
2018年6月至8月，某房屋中介公司與房東、租户們簽訂租賃合同，通過承租房東的房屋後對外轉租，賺取差價。合同分別約定，中介按年收取租户的房租，按月向房東支付租金。2019年8月起，中介出現拖欠房東租金的情況。2019年10月，中介跑路，辦公地點人去樓空，通過電話、微信也無法與其取得聯繫。
因無法按時從中介處收取租金，房東與租户協商，從租户處收回房屋。然而租户已經向中介預交了租金，於是租户紛紛訴至法院，要求中介公司返還預收的租金，並承擔違約責任。部分租户拒絕返還房屋，房東只能訴至法院，要求中介公司返還房屋、支付欠付租金並要求其承擔違約責任。
案件受理後，因中介公司下落不明，根據《民事訴訟法》相關規定，法院通過公告送達後開庭。法院經審理，判決被告中介公司支付欠付或預收的租金，並按合同約定支付違約金。
法官釋法
與房東直接將房屋出租給租户的租賃方式不同，現在市場上專門從事轉租房屋的中介服務日漸興盛。房東為避免尋找租户、更換租户等繁瑣事宜，將房屋按照一定租金標準出租給中介公司，由中介公司作為二房東對外出租。在這樣的模式下，形成了兩個單獨的租賃合同關係，其一為房東與中介之間的租賃合同關係，其二為中介與租户之間的租賃合同關係。房東與租户間沒有直接法律關係，租户的租金也未直接交付於房東，中介公司在中間起到了極為重要的作用，如果出現跑路、失聯的情況，房東與租户將面臨權益受損。
對此，法官對房東及租户作出如下提示：
一是謹慎選擇中介公司。在選擇中介時，應當首選經營時間長、信譽好的中介。在簽約前，當事人可以通過網絡查詢瞭解中介的工商登記信息以及是否有相關的裁判文書，儘量不與已經顯示“吊銷”“註銷”“信息異常”或近期內訴訟集中高發的中介簽約，以避免出現中介因經營不善而跑路的情形。
二是注重審查核心條款。在房屋租賃合同糾紛中，核心條款有“租期起止時間”“租金標準和支付方式”“是否允許裝修”“違約條款”。其中，最容易被大家忽視的是違約條款。本案中，中介公司與房東的租賃合同中約定，中介公司拖欠租金的情形下，房東需要催繳中介公司，中介公司在催繳後15日依然未支付租金的，房東才具有合同約定的解除權。遇到中介公司下落不明的情況，催繳通知無法送達，房東依據該條款解除合同的權利就受到極大的限制，甚至無法實現，而只能通過訴訟解除合同。在此，建議細化合同解除與終止條款，對違約情形房東有權單方解除合同並收回房屋。
三是關注中介公司運營情況。本案中，有的房東在發現中介存在欠費的現象後，便行使了合同解除權，及時收回房屋。但是有的房東在糾紛大批量出現後，才注意到欠付租金的情況，此時損失已經擴大。作為租户要注意，在發現中介與房東之間的合同可能會被解除、房屋被收回的情況下，應認真核實租賃合同能夠繼續履行，謹慎支付後期租金。
四是約定有效送達地址。根據法律規定，國內公告送達期限為60日，按照普通程序審理的舉證期30日。為了避免漫長的時間成本，當事人在簽訂合同時，可以在合同中約定訴訟送達地址。根據最高法院《關於進一步加強民事送達工作的若干意見》，當事人拒絕確認送達地址或躲避、規避送達，若當事人在訴訟所涉及的合同、往來函件中對送達地址有明確約定的，法院可以以約定的地址為送達地址。此種情形下，可以縮短訴訟時間，儘快實現合法權益。
文/北京市昌平區人民法院民一庭法官助理 索焱
案例二
房東擅自改裝打隔斷，租客有權解除合同
2019年1月，小唐與李先生簽訂《租賃合同》，約定李先生將昌平區某小區房屋的主卧出租給小唐，租賃期為1年，租金每個月2400元，支付方式為季付。合同簽訂時，房屋為三室一廳，沒有隔斷。然而，小唐入住不久，李先生擅自在客廳內建設隔斷，將客廳分成兩個小房間。於是小唐訴至法院，要求解除租賃合同，李先生退還押金及剩餘租金共計8000元。
法院經審理認為，依法訂立的合同，其解除分為約定解除和法定解除。小唐與李先生簽訂《租賃合同》，意味着雙方對房屋當時的使用狀態予以確認，小唐雖然承租的是主卧，但其對包括客廳在內的房屋公共區域亦應享有使用權。李先生隔斷客廳，已改變了合同約定的房屋條件。因此，李先生擅自隔斷房屋公共區域的行為，違反了合同約定，根據《租賃合同》第九條小唐享有單方解除權。
合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。《租賃合同》既然已解除，小唐應交還房屋，李先生應當退還小唐押金及剩餘租金。因此，法院判決雙方解除租賃合同，李先生退還小唐押租金5600元、押金2400元。
法官釋法
隨着房屋租賃市場管理的規範化，清理違法羣租已被羣眾理解和支持。在遭遇“被隔斷”後，越來越多的承租人勇於向羣租説不，並通過法律途徑維護權益。本案系承租房屋後，出租人擅自隔斷房屋公共區域，為羣租創造條件，侵犯了承租人使用房屋公共區域的權利。此類案件，出租人主張解除租賃合同的，其法律依據為《合同法》第九十三條所規定的“約定解除”及第九十四條所規定的“法定解除”。
約定解除，即在租賃合同中約定的單方解除權，一旦該解除條件成就，權利人即享有單方解除權，可向對方主張解除合同，自解除通知送達對方之時即產生解除合同的法律後果。本案中，李先生擅自改變涉租賃房屋的使用條件，致使其交付的房屋不符合合同約定，小唐據此行使了合同解除權，維護了自身權利。
法定解除，即依據法律規定當事人享有的解除權。我國《合同法》第九十四條規定了五種情形：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。本案中，即便租賃合同未約定承租人解除權，亦可援引法律解除合同。房屋租賃合同中，出租人的主要義務是向承租人提供符合約定的房屋，出租人擅自隔斷公共區域，改變房屋使用條件的，應當視作不履行主要義務。經承租人催告後，合理期限內仍不改正的，或者實際已無法居住使用，致使合同目的無法實現的，承租人可主張解除合同。
文/北京市昌平區人民法院小湯山法庭法官助理 周忠會
案例三
房屋退租後註冊地址未及時遷出，公司應擔責
張某名下有一套60平方米的商品房，房產證上的登記用途為辦公。李某是一家剛成立的某科技公司的法定代表人，由於創建初期業務規模不大，便承租了該房屋，租期為1年，月租金為3000元。承租房屋後，在張某的配合下，李某將科技公司的註冊地址一併遷至該房屋地址，辦理了工商變更登記。然而，租期屆滿前，雙方因續租問題未達成一致。辦理退租交接手續時，又因押金、水電費等問題產生爭執，好不容易在第三方的協調下達成調解，但是雙方均未提及註冊地址遷出一事。
一年後，科技公司將其註冊地址從涉案房屋遷出，但張某將科技公司訴至法院，稱該公司佔用其房屋地址為工商登記的住所地，導致張某不能另行出租房屋，因此要求公司按照租金標準支付使用費四萬餘元。法定代表人李某則稱，由於交接時張某扣留了其營業執照，因辦理掛失、登報等手續，導致註冊地址未能及時變更，且租期屆滿後，科技公司並沒有實際佔用房屋，房屋出租與公司註冊地址是否遷出無關，因此不同意賠償。
法院經審理認為，所有權人對房屋依法享有佔有、使用、收益、處分的權利。基於該房屋規劃用途為辦公，張某對該房屋使用權的重要體現之一即辦理工商註冊登記。房屋租賃合同到期後，某科技公司未及時將其工商登記地址從該房屋遷出，客觀上給張某另行出租房屋、註冊其他公司等造成影響，因此，對於張某的損失，某科技公司應當承擔賠償責任。法院綜合考慮工商登記地址變更的時間、遲延的原因等，最終判決科技公司賠償張某4000元。
法官釋法
登記為辦公用途的商品房，在符合相關行政管理規定的情況下，承租人可以將承租房屋地址作為公司地址進行註冊登記，使得實際經營地和註冊登記地保持一致。
但是有的承租人在合同到期後，因為疏忽大意或怠於辦理手續等原因，未及時將公司註冊地址遷出；有的承租人則是因為合同解除、租金、違約金等問題未能與出租人達成一致，即使實際搬離房屋，也拒絕將註冊地址遷出。這種情況，一定程度上會對下一個承租人利用該房屋辦理工商登記造成不利影響，也客觀上會對該房屋繼續出租造成妨害，使得房屋空置期延長、利用價值減損等等。
因此，建議大家在就辦公用房簽訂租賃合同時，對工商登記地址遷入遷出問題進行明確約定。考慮到辦理變更登記手續確需合理時間，雙方可約定在租期屆滿後一定期限內完成工商登記地址遷出，並約定押金或者遲延遷出違約金。在未明確約定的情況下，則只能就實際損失情況進行舉證。在此也呼籲市場監管部門加大對各類市場主體的監督管理，防止實際經營地和註冊登記地不一致的現象發生，從而減少由此引發的糾紛。
文/北京市昌平區人民法院法官 尹海萍
案例四
房屋供暖不足致寵物店受損，出租者承擔違約責任
王先生與某商貿公司簽訂了《房屋租賃合同》，約定商貿公司將房屋租賃給王某，租賃用途為經營寵物店。入冬後，因房屋供暖不足，10天內許多寵物着涼生病，導致寵物店經營困難。於是王先生提起訴訟，要求解除與商貿公司簽訂的《房屋租賃合同》，並要求其返還租金及保證金17萬餘元，並賠償裝修損失9萬餘元。
商貿公司稱涉案房屋的供暖不足，是因為鍋爐改造引起的，但也沒有收取王先生的供暖費，王先生自己在店內安裝了空調，並沒有影響其經營。
法院經審理認為，雙方合同約定“租賃用途為經營寵物店。交付的房屋不符合合同約定或影響乙方使用的，乙方有權單方解除合同”。商貿公司未盡相應供暖義務，違反了合同約定，影響了王先生的實際經營，因此王先生享有合同約定的單方解除權。供暖季涉案房屋未能正常供暖，確實會在一定程度上影響經營收入，即使王先生採用其他設施替代供暖亦會提高經營成本，因此法院認定商貿公司應當對該期間的房屋租金予以適當退還。另因本案主要系商貿公司違約致損，因此商貿公司應當賠償王先生剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失。綜上，法院判決解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，商貿公司返還王先生房屋租金2萬元、支付裝飾裝修損失5萬餘元。
法官釋法
房屋租賃是指房屋所有者或經營者將房屋佔有、使用、收益等用益權能在一定時期內讓渡予承租者，並由承租者支付相應租賃費用的法律關係。隨着城市經濟不斷髮展，人口流動和商業發展的需求都使得房屋租賃扮演着越來越重要的社會角色。
我國《合同法》及即將施行的《民法典》對於房屋租賃的相關規定十分豐富，其內容幾乎涉及租賃過程的方方面面。結合本案案情以及當前出租市場更為偏向租賃方的實際情況，站在承租方的角度，租賃目標房屋過程可以着重注意以下幾點：
一是房屋權屬情況。作為承租者，在打算租賃房屋時應首先了解房屋的權屬情況。具體來講，一方面要了解房屋是否為具備合法產權的正規建築，否則根據相關規定，對於違建、無產權房屋的租賃行為可能被認定為無效，其權利保障力度遠低於正常租賃關係。另一方面，要了解出租者是否為房屋產權人，若出租方並非目標房屋的產權者，可基於《合同法》第224條關於房屋轉租的相關規定，要求轉租人出具原始租賃合同以證明其剩餘租期，並出具產權人同意轉租聲明以確保後續轉租合同的穩妥履行。
二是房屋自然情況。房屋租賃行為作為一種持續履行行為，其履行過程的不確定性較高，承租者出於自身情況對居住和經營的實際需求又各有不同，因而在租賃房屋前應儘量瞭解房屋的自然情況，以保障租賃目的的實現。如承租類似於本案中的經營用房時，可向周邊商户瞭解房屋供水、供電、供暖條件以及可能影響商業經營的其他因素；承租用於生活居住的房屋時，可側重瞭解該房屋之前是否存在漏水、漏氣、噪音等影響居住的相關情況。
三是嚴格書面留痕。租賃合同的履行過程較為漫長，房屋客觀情況及雙方實際需求變化經常導致合同約定的變更。正常情況下，經租賃雙方自主合意而發生的合同內容變更是法律允許並受保護的，但當事人變更合同內容的形式往往過於隨意，常見的口頭約定在發生爭議時並無法律意義上的證明效力，守約方可能因此而遭受損失。因而在合同履行過程中，如雙方就合同履行期限、租金標準、裝修添附等內容達成了新的變更約定，應該嚴格將上述內容落實於紙面，以避免發生不必要的爭議，確保合同的順利履行。
文/北京市昌平區人民法院民一庭法官助理 袁滿